作者：余飛

　　01

　　房地產(chǎn)，表述變?nèi)?/strong>

　　今年的政府工作報告，對于房地產(chǎn)的表述，存在明顯弱化。

　　主要證據(jù)有以下幾點：

　　第一，排序下降。

　　2025年的政府工作報告，關(guān)于“穩(wěn)樓市”的內(nèi)容放在了第六條，而今年的相關(guān)表述放在了第十條。

　　關(guān)鍵文件對于內(nèi)容的排序相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)考究。

　　比如這兩年國際國內(nèi)復(fù)雜環(huán)境下，提振內(nèi)需自始至終放在了首位。邏輯很簡單，唯有提振消費，才能形成經(jīng)濟(jì)回暖的閉環(huán)，也即推動“就業(yè)→收入→消費→企業(yè)盈利→擴(kuò)大生產(chǎn)→更多就業(yè)”的良性循環(huán)。

　　房地產(chǎn)表述排位下降，這是一個明顯信號，意味著房地產(chǎn)雖然于國民經(jīng)濟(jì)仍然很重要，但早已不再是重中之重。

　　第二，內(nèi)容縮減。

　　今年的報告也增加了對房地產(chǎn)民生屬性的著墨，提到加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。不過，與去年相比，房地產(chǎn)段落整體篇幅縮減約40%。

　　第三，用詞更加溫和、表述變?nèi)酢?/strong>

　　比如提綱挈領(lǐng)的那句“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。去年強(qiáng)調(diào)止跌回穩(wěn)，今年僅僅強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住。

　　這一點，本號去年年末在分析年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議時也強(qiáng)調(diào)過，當(dāng)時的會議也沒有再提“止跌”二字。

　　去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于房地產(chǎn)的表述，同樣在弱化。

　　具體為：

　　提及次數(shù)下降。2024年提到了3次房地產(chǎn)，2025年只提到兩次。2024年還提了1次樓市，2025年沒有提到這個詞。

　　排位下降。2024年關(guān)于房地產(chǎn)的表述放在了九條內(nèi)容中的第五條，2025年放在了八條內(nèi)容中的第八條。

　　02

　　表述變?nèi)醣澈蟮倪壿?/strong>

　　關(guān)鍵問題來了，房地產(chǎn)表述從排序高低、內(nèi)容長短到用詞力度都在下降背后，邏輯是什么？

　　本號以為有兩點：

　　第一，擋不住的大勢。

　　2024年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對2025年的樓市要求是：

　　持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

　　“持續(xù)用力”四個字，首次出現(xiàn)，這是一個全新表述。

　　然而2025年的數(shù)據(jù)最終顯示，2025年房地產(chǎn)進(jìn)入了新一輪大調(diào)整當(dāng)中，房貸、商品房成交面積、商品房成交額、房價均如此。

　　1，房貸創(chuàng)新低。

　　央行披露：

　　2025年，住戶貸款增加4417億元，其中，短期貸款減少8351億元，中長期貸款增加1.28萬億元。

　　短期貸款主要指消費貸，如買車等，中長期貸款主要指房貸。

　　可以看到，短期貸款不僅沒有增加，反而在減少。而反映房貸的中長期貸款僅增加1.28萬億，相較于2024年的2.25萬億，又出現(xiàn)了大跳水。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

　　這意味著，當(dāng)下大家整體貸款意愿非常弱。

　　2，商品房跌入“雙8”。

　　2025全年商品房成交數(shù)據(jù)跌破“雙9”，進(jìn)入“雙8”，也即商品房銷售額跌破9萬億，商品房銷售面積跌破9億平方米。

　　國家統(tǒng)計局披露：

　　2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

　　3，70個大中城市全面下降。

　　國家統(tǒng)計局披露的去年全年70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市二手房價格環(huán)比同比均全線下跌。

　　其中徐州跌幅第一，且是唯一一個兩位數(shù)下跌的城市。

　　西安、武漢、鄭州、北京、南京、揚州、唐山、常德、廣州跌幅位居前十。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

　　在這種局面之下，再提止跌意義已經(jīng)不大。

　　一方面，止不住；另一方面，成交量也差不多見底。

　　理論上樂觀預(yù)測“雙8”，可能就是銷量的底，不樂觀的話，也最多跌至“雙7”。

　　畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當(dāng)下的銷量持平。

　　一句話總結(jié)，房價雖然還看不到止跌的跡象，但商品房銷量差不多要見底了。

　　第二，官方一直在用時間換空間。

　　從過去幾年擠牙膏式的托底策略，到今年房地產(chǎn)再次進(jìn)入深度調(diào)整而官方始終沒有大舉動，均能看出官方對待樓市的態(tài)度：

　　只是維持不破，不讓下跌過快而已。

　　壓力大了，就松一點，再大了，就再松一點，一點一點擠牙膏。

　　官方似乎并沒有想著讓房價轉(zhuǎn)向，而只是想著讓房價跌得慢一些，以時間換空間，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，將中國的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力，從土地財政轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需與科技創(chuàng)新驅(qū)動。

　　這一點與去年召開的城市工作會議強(qiáng)調(diào)的城市發(fā)展五大轉(zhuǎn)變內(nèi)容相契合：

　　我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應(yīng)形勢變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

　　也與過去兩年將內(nèi)需、科創(chuàng)放在首位相呼應(yīng)。

　　此外，官方對房企的態(tài)度，也是有力佐證。

　　官方近年來似乎有意避免出手干預(yù)，而是讓行業(yè)通過市場化方式進(jìn)行改革和整合，這一方向短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)。

　　從恒大、碧桂園到萬科，皆如此。

　　03

　　房地產(chǎn)的“退場方式”，以及未來房價的真實路徑

　　如果把過去二十多年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展邏輯簡化成一句話，那就是：房地產(chǎn)既是增長引擎，也是金融杠桿的核心載體。

　　但從當(dāng)前政策語氣、宏觀數(shù)據(jù)以及制度安排來看，房地產(chǎn)并不是突然“失寵”，而是在有序退居二線。

　　這種退居并非簡單的行業(yè)調(diào)整，而是一場宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的再平衡。

　　首先，從宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的比重已經(jīng)明顯下降。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)業(yè)+建筑業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到歷史峰值的14.5%，2025年這一占比數(shù)據(jù)降至12.08%。

　　來源：國家統(tǒng)計局

　　來源：國家統(tǒng)計局

　　與此同時，政策重點正在轉(zhuǎn)向兩個方向：消費與科技創(chuàng)新。

　　比如2025年的政府工作報告中，擴(kuò)大內(nèi)需仍被放在首位，而科技創(chuàng)新、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)排在前列。

　　換句話說，中國經(jīng)濟(jì)正在從過去的“地產(chǎn)-土地-基建”模式，轉(zhuǎn)向“消費-產(chǎn)業(yè)-科技”模式。

　　在這種結(jié)構(gòu)調(diào)整下，房地產(chǎn)不可能再承擔(dān)過去那種“托底經(jīng)濟(jì)”的角色。

　　其次，從人口與城鎮(zhèn)化的長期趨勢看，房地產(chǎn)需求的峰值已經(jīng)過去。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國常住人口在2022年開始出現(xiàn)負(fù)增長。與此同時，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)從2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。

　　這意味著兩個關(guān)鍵變化：

　　一是新增住房需求在逐漸減少；

　　二是住房需求的主體，從首次購房轉(zhuǎn)向改善型住房與存量置換。

　　住房需求結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，就是房地產(chǎn)市場從過去的“規(guī)模擴(kuò)張”，進(jìn)入到存量博弈階段。

　　再次，從金融體系看，房地產(chǎn)去杠桿仍在繼續(xù)。

　　根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，2020年末中國房地產(chǎn)貸款余額曾達(dá)到49.6萬億元，占金融機(jī)構(gòu)各項貸款的比例超過28%。

　　而近幾年這一比例持續(xù)下降。房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)降至個位數(shù)，按揭貸款增長明顯放緩。

　　這意味著金融體系正在主動降低對房地產(chǎn)的依賴。

　　當(dāng)人口紅利見頂、金融杠桿下降、政策重心轉(zhuǎn)移三者疊加時，房地產(chǎn)市場的運行邏輯就會發(fā)生根本變化。

　　未來的房價走勢，大概率會呈現(xiàn)“三個分化”。

　　第一，城市分化。

　　人口仍在流入的一線城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市，房價會逐步趨穩(wěn)。原因很簡單，人口仍然是房地產(chǎn)最核心的支撐。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年人口凈流入規(guī)模較大的城市主要集中在中心城市。

　　這些城市的住房需求不會消失，只是增速放緩。

　　但人口持續(xù)流出的三四線城市，房價下行趨勢很難逆轉(zhuǎn)。因為房地產(chǎn)最根本的邏輯就是人口決定需求。

　　第二，新房與二手房分化。

　　未來房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場會從新房轉(zhuǎn)向二手房。

　　中國住房存量已經(jīng)非常龐大。住建部數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)超過300億平方米。

　　在這種情況下，新房市場的規(guī)模必然逐漸縮小，而二手房交易比重會持續(xù)上升。

　　發(fā)達(dá)國家普遍如此，比如美國二手房成交量長期占住宅交易的80%以上。

　　中國未來大概率也會向這一結(jié)構(gòu)靠攏。

　　第三，價格走勢分化。

　　未來房價整體走勢大概率是：

　　核心城市橫盤或溫和上漲，普通城市長期緩慢下行。

　　這也是成熟房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

　　日本在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破裂之后，東京核心區(qū)房價最終重新上漲，而大量地方城市房價卻長期下跌。

　　中國未來的房地產(chǎn)市場，大概率也會走向類似結(jié)構(gòu)。

　　因此，從更長周期來看，中國房地產(chǎn)不會崩塌，但也很難再重回過去的黃金時代。

　　房地產(chǎn)正在從“經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)”，逐步變成一個普通的民生行業(yè)。

　　政策語氣變?nèi)酰鋵嵳沁@種轉(zhuǎn)變的信號。

　　換句話說，房地產(chǎn)不會消失，但房地產(chǎn)時代已經(jīng)結(jié)束。