你有沒有發(fā)現(xiàn)，最近身邊老小區(qū)業(yè)主的聊天里，“原拆原建”出現(xiàn)的頻率越來越高？以前老破小危房要么熬著等拆遷遙遙無期，要么修修補(bǔ)補(bǔ)湊合住，天天提心吊膽?，F(xiàn)在不一樣了，中央牽頭推進(jìn)，人民日報(bào)都專門報(bào)道，首批已經(jīng)有住戶住上新房子了。這到底是怎么回事？普通老小區(qū)能不能趕上？今天咱們說清楚。

很多人搞不懂，為啥現(xiàn)在要推原拆原建，不是以前那種大拆大遷了。現(xiàn)在國內(nèi)城市發(fā)展早就過了瘋狂蓋新樓擴(kuò)地盤的階段，重心早就轉(zhuǎn)到盤活現(xiàn)有存量、提升居住品質(zhì)上了，怎么讓大家住得更舒服更安全才是核心。

那些房齡三五十年的危房，修來修去解決不了根本問題，大拆遷又不符合當(dāng)前城市發(fā)展的方向，原拆原建剛好踩中了需求點(diǎn)。中央早就把支持老舊住房自主更新、原拆原建寫進(jìn)了相關(guān)文件，真不是隨便試試水，是動真格往下推的。

人民日報(bào)也派出記者跑了好幾個試點(diǎn)城市實(shí)地走訪，詳細(xì)報(bào)道了首批項(xiàng)目的推進(jìn)情況，明確肯定了這種模式的可行性，給后續(xù)全國推廣打下了不錯的基礎(chǔ)。

目前廣東廣州、湖南長沙、四川遂寧等多個城市，都已經(jīng)率先開展了原拆原建試點(diǎn)，而且首批項(xiàng)目都已經(jīng)成功落地，不少原來住危房的住戶已經(jīng)順順利利回遷住進(jìn)新房了。這些試點(diǎn)選中的，基本都是房齡四五十年、經(jīng)鑒定為C級或D級的危房，原來不是漏雨就是線路老化，連個電梯都沒有，住得別提多鬧心了。

長沙雨花區(qū)湘農(nóng)橋社區(qū)的一棟老樓，1975年建成，住了快五十年成了C級危房，下一場大雨就漏得滿地水，老人上下樓沒電梯，爬個三樓都喘半天。2023年當(dāng)?shù)爻雠_相關(guān)政策后，住戶們商量著嘗試原拆原建，經(jīng)過兩年多推進(jìn)，2025年11月嶄新的四層小樓就交付了，鋁合金窗帶電梯，在周邊一片老樓里格外顯眼。

廣州花都區(qū)集群街的一棟老樓，房齡快五十年，屬于D級危房，既輪不上征收，賣也賣不上價(jià)，租也沒人愿意接，最后住戶們達(dá)成共識，選擇了原拆原建。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門專門成立了聯(lián)合工作組，幫忙設(shè)計(jì)新房、協(xié)調(diào)住戶分歧，前前后后開了9次居民大會，入戶走訪40多次，過渡安置、戶型設(shè)計(jì)這些大家關(guān)心的問題一個個解決，項(xiàng)目順利落地。

四川遂寧船山區(qū)的一個老小區(qū)，同樣是D級危房，多數(shù)住戶都盼著改造，推進(jìn)的時(shí)候卻出了小波折，有少數(shù)住戶不同意。最后同意改造的住戶聯(lián)合出資，買下了不愿參與住戶的房子，項(xiàng)目才得以繼續(xù)推進(jìn)，目前已經(jīng)進(jìn)入收尾完善階段，用不了多久就能迎來住戶回遷。

從這批試點(diǎn)的實(shí)際情況來看，原拆原建最大的難點(diǎn)真不是技術(shù)問題，是凝聚住戶共識。每家每戶情況不一樣，訴求也千差萬別，想做到所有人都滿意實(shí)在太難。

有的住戶經(jīng)濟(jì)條件不好，一時(shí)拿不出改造資金；有的早就搬離老樓，不想再為老房子費(fèi)心勞力；還有的住戶一門心思等拆遷，想著拿一筆豐厚補(bǔ)償，壓根不認(rèn)可原拆原建。長沙那棟老樓剛開始推進(jìn)的時(shí)候，就有不少住戶打了退堂鼓。

一開始大家都以為是政府主導(dǎo)重建，不用自己出錢費(fèi)心，后來了解到是以業(yè)主為實(shí)施主體，需要自主協(xié)商自籌資金，不少人一下子就猶豫了。后來幾位熱心住戶挨家挨戶做工作，給大伙算了四筆明白賬，才慢慢攢出了共識。

這四筆賬說的全是實(shí)在話，有長遠(yuǎn)賬，告訴大家現(xiàn)在城市發(fā)展不搞大拆大建，原拆原建才是符合趨勢的選擇。有成本賬，算下來重建成本遠(yuǎn)低于商品房價(jià)格，政府還有適當(dāng)獎補(bǔ)，改完房子升值還能受益。還有安全賬，點(diǎn)透危房的安全隱患，改完就能徹底解決這塊心病，最后還有情感賬，喚起大家對老鄰居老房子的感情，不少搬出去的住戶也愿意回來參與。

按照相關(guān)法律規(guī)定，改建重建建筑物需要三分之二以上業(yè)主參與表決，超過四分之三參與表決的業(yè)主同意就能推進(jìn)。但實(shí)際操作中，很多地方要求所有住戶都同意才能動工，不然項(xiàng)目就直接卡在那里動不了。不少試點(diǎn)干部說，達(dá)到法定表決比例的項(xiàng)目，可以順著本地實(shí)際情況制定執(zhí)行辦法，既兼顧少數(shù)住戶的利益，也保障多數(shù)住戶的合法權(quán)益，別讓好項(xiàng)目卡殼。

解決了共識問題，接下來最關(guān)鍵的就是資金，原拆原建需要不小的投入，單靠住戶自己很難承擔(dān)，離不開政府和企業(yè)的支持?，F(xiàn)在試點(diǎn)城市大多形成了“居民出一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)”的多渠道籌資模式，壓力分?jǐn)傁聛泶蠹叶寄艹惺堋?/p>

遂寧船山區(qū)的試點(diǎn)項(xiàng)目，總投資大概2000萬元，其中居民出資900多萬元，其余資金由當(dāng)?shù)卣秃献髌髽I(yè)統(tǒng)籌解決。為了減輕住戶壓力，合作企業(yè)先行墊付了所有資金，住戶可以分四次繳納房款，壓力小了很多。對經(jīng)濟(jì)困難的住戶，當(dāng)?shù)剡€協(xié)調(diào)企業(yè)允許緩繳，同時(shí)聯(lián)系金融機(jī)構(gòu)，給符合條件的住戶提供商業(yè)貸款，實(shí)打?qū)嵔鉀Q資金難題。

政府的支持也很關(guān)鍵，各地都會給原拆原建項(xiàng)目發(fā)放財(cái)政獎補(bǔ)，中央和省級財(cái)政也會提供專項(xiàng)補(bǔ)助資金。遂寧這個項(xiàng)目就拿到了中央和省級財(cái)政補(bǔ)助近400萬元，目前還在積極申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券，預(yù)計(jì)能再爭取300多萬元。部分項(xiàng)目還會通過新建房屋的出售租賃收入彌補(bǔ)資金缺口，比如遂寧這個項(xiàng)目，新建80套房屋，除了滿足72戶居民回遷，剩余8套用來出售或租賃，補(bǔ)充改造資金。

不過資金方面也還有現(xiàn)實(shí)難題，很多老樓業(yè)主以老年人為主，不少人超出了銀行貸款的年齡上限，而且房子拆除重建期間，抵押物會暫時(shí)滅失，也給貸款帶來了不小的阻礙。相關(guān)人士建議，應(yīng)該鼓勵銀行加大對這類項(xiàng)目的信貸支持，推出長周期低利率的貸款產(chǎn)品，允許自主更新項(xiàng)目通過房產(chǎn)抵押獲得融資，進(jìn)一步減輕住戶的資金壓力。

原拆原建能順利推進(jìn)，離不開政策保駕護(hù)航。中央層面明確支持老舊住房自主更新原拆原建，各地也紛紛出臺相關(guān)政策，優(yōu)化審批流程明確獎補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)，給項(xiàng)目落地掃清障礙。浙江省是全國首個出臺老舊小區(qū)自主更新指導(dǎo)意見的省份，2024年4月就發(fā)布了相關(guān)試行意見，2025年7月又實(shí)施了全國首部城鎮(zhèn)社區(qū)更新方面的省級地方性法規(guī)，把申請流程、費(fèi)用承擔(dān)、戶型設(shè)計(jì)這些要求寫得明明白白，干起事來有章可循。

廈門最近也印發(fā)了相關(guān)指導(dǎo)意見，明確規(guī)定，建齡40年以上、結(jié)構(gòu)差、缺乏維修加固價(jià)值，或者經(jīng)鑒定為C級、D級危房的住宅，房屋所有權(quán)人可以申請?jiān)鹪?。同時(shí)允許在符合條件的前提下，增加不超過原產(chǎn)權(quán)面積20%的建筑面積，一部分用來加裝電梯和建設(shè)公共設(shè)施，另一部分用來擴(kuò)大住宅面積，實(shí)打?qū)嵦嵘幼◇w驗(yàn)。

除了出臺政策支持，各地還在優(yōu)化審批流程，推簡化流程并聯(lián)審批，砍掉多余環(huán)節(jié)壓縮審批時(shí)間，讓好政策能更快落地見效。很多試點(diǎn)城市都成立了專門的工作組，住建部門、街道辦、社區(qū)多方參與，全程指導(dǎo)住戶推進(jìn)項(xiàng)目，幫忙解決立項(xiàng)、規(guī)劃、施工等方方面面的問題，讓住戶少跑腿少費(fèi)心。

首批試點(diǎn)的成功，給原拆原建的推廣攢下了不少寶貴的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。從目前的情況來看，這種模式既解決了危房的安全隱患，又不用大規(guī)模拆遷，還能讓住戶以較低成本改善居住條件，兼顧了民生需求和城市發(fā)展，是一種可持續(xù)的城市更新方式。有分析人士指出，隨著城市發(fā)展向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)型，原拆原建未來會成為老舊小區(qū)改造的主流模式之一，預(yù)計(jì)到2030年，將占到老舊小區(qū)改造總量的30%到40%。

推廣過程中，還需要解決共識難凝聚、資金不足、審批繁瑣這些問題，各地也需要結(jié)合自身實(shí)際，因地制宜制定實(shí)施方案，不能直接照搬照抄試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。原拆原建的核心是以人為本，讓老小區(qū)住戶從“住有所居”邁向“住有優(yōu)居”，這也是中央推進(jìn)城市更新的初衷。老舊住房改造從來不是簡單的拆建，是關(guān)乎千家萬戶幸福感的民生工程，每一步推進(jìn)，都能切實(shí)改善居民的居住環(huán)境，讓城市更有溫度。

參考資料：人民日報(bào) “原拆原建”首批項(xiàng)目成功打樣