提前聲明：今天的文章真不是標(biāo)題黨。老沙在看完這家公司的招股書后，也是驚呆了：

全公司只有9名員工，還有4人是管理層；

擁有5個(gè)公寓，提供149間客房；

然后，它們準(zhǔn)備去美股上市！

說實(shí)話，老沙在“有點(diǎn)懵”之余，多少又產(chǎn)生了另外一種想法：

要是這么搞，我是不是也有可能搞一個(gè)上市公司玩玩？畢竟，我管理的那兩家酒店，客房量都在150間以上哈。

那么，這個(gè)企業(yè)有哪些神奇之處？我們又該如何抄作業(yè)？

香港的學(xué)生公寓企業(yè)，要去美國上市

把公司搞上市，估計(jì)是很多同仁心里都有的一個(gè)夢(mèng)想。只不過，這個(gè)理想多少有點(diǎn)宏大。

但是，看到匯生活的招股書之后，老沙覺得，“好像自己也可以”。

匯生活的全稱是“Student Living EduVation”，是一家位于香港的學(xué)生住宿及教育咨詢轉(zhuǎn)介服務(wù)商。

簡(jiǎn)單來說，就是給來香港深造的學(xué)生提供宿舍服務(wù)。

招股書顯示，匯生活在香港有5家宿舍，合計(jì)149個(gè)房間。這五家宿舍毗鄰各大高校和學(xué)生社區(qū)，比如：香港城市大學(xué)、香港理工大學(xué)、香港都市大學(xué)、香港大學(xué)等。

老沙著實(shí)有點(diǎn)愣了：

5家宿舍？149個(gè)房間？

這不就是在大學(xué)城開了幾家小賓館嘛？

就這也能去納斯達(dá)克上市么？

梳理這家公司的商業(yè)模式，就是“宿舍+教育咨詢”。

比如，有去香港深造的學(xué)生，在他們這租宿舍住的話，還能通過合作方提供教育相關(guān)的咨詢服務(wù)。

并且，與其他外部的房屋中介機(jī)構(gòu)相比，匯生活的宿舍離大學(xué)更近，服務(wù)還不錯(cuò)；并且，都是租整棟的物業(yè)，統(tǒng)一管理。

老沙看了一下，它們的宿舍能無線上網(wǎng)，有公共洗衣房、閉路電視系統(tǒng)、屋頂休息室；共享房間的設(shè)施包括廚房、微波爐、冰箱等。

說實(shí)話，老沙真沒看出這種配置有啥特殊。在內(nèi)地的長租酒店以及靈活長住酒店品牌中，這應(yīng)該是標(biāo)配吧。

在營收規(guī)模上，2024財(cái)年，營收為79萬美元，虧損11萬美元；2025財(cái)年，營收為247萬美元，凈利潤為75萬美元。

組織架構(gòu)上，匯生活共有9名員工，4人為管理層，1個(gè)銷售人員，2個(gè)運(yùn)營人員，2個(gè)行政人員。

反正，無論從哪看，這都算不上一個(gè)大企業(yè)。

不過，匯生活背后是一個(gè)巨大的住宿業(yè)態(tài)紅利：內(nèi)地赴港留學(xué)紅利。

要知道，匯生活95%的客戶都來自內(nèi)地。

匯生活在招股書中羅列的數(shù)據(jù)顯示，在2023/24學(xué)年，香港本地學(xué)生住宿申請(qǐng)成功率僅為65%，非本地學(xué)生為80%。

圖源：招股書

另外，在2024/25學(xué)年，香港八所主要大學(xué)的平均學(xué)生床位比為2.55:1，表明學(xué)生宿舍供應(yīng)嚴(yán)重不足。

這一短缺導(dǎo)致超過62500名學(xué)生無法獲得校內(nèi)住宿，反映出香港學(xué)生宿舍資源的極度匱乏。

并且，它們的商業(yè)模式比較討巧，住宿之外拓展教育咨詢，兩個(gè)業(yè)務(wù)可以相互補(bǔ)充和互為轉(zhuǎn)化。

招股書提到，住宿服務(wù)營收占比為60%，教育咨詢業(yè)務(wù)升至30%。兩大業(yè)務(wù)互相反哺的狀態(tài)進(jìn)入良性階段。

學(xué)生宿舍是一門好生意么？

很明顯，匯生活如果能夠登陸納斯達(dá)克，它將成為“學(xué)生宿舍公寓第一股”。

但是，對(duì)于酒店行業(yè)從業(yè)者來說，學(xué)生宿舍是一門好生意么？

咱先聚焦匯生活和香港市場(chǎng)來談。

匯生活在招股書中強(qiáng)調(diào)，香港學(xué)生宿舍市場(chǎng)高度分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括其他的學(xué)生宿舍運(yùn)營商、私人房東、房產(chǎn)中介、在線租房平臺(tái)等。

并且，香港地區(qū)的學(xué)生宿舍業(yè)務(wù)更受政策影響。

假如香港對(duì)內(nèi)地收窄入學(xué)規(guī)模，匯生活的主要客源將會(huì)同步遭遇壓縮。

并且，學(xué)生宿舍的客源，基本上沒有回頭客。匯生活必須得采取各種方式吸引新的學(xué)生群體。

按照這家公司的規(guī)劃，上市募資建設(shè)項(xiàng)目包括“拓展東南亞市場(chǎng)業(yè)務(wù)”和“開發(fā)學(xué)生公寓及宿舍管理系統(tǒng)”。

其實(shí)，這也是為了分散市場(chǎng)過于集中的風(fēng)險(xiǎn)。

老沙認(rèn)為，匯生活真的有必要考察一下內(nèi)地各個(gè)城市的大學(xué)城的市場(chǎng)。畢竟內(nèi)地的學(xué)生更多。很多大學(xué)城都是學(xué)生扎堆的地方。

但是，還有一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問題，有學(xué)生并不代表就有學(xué)生宿舍的市場(chǎng)。

匯生活披露了香港學(xué)生宿舍的市場(chǎng)容量。

據(jù)MIGO報(bào)告顯示，香港學(xué)生公寓租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷快速擴(kuò)張，預(yù)計(jì)市場(chǎng)總規(guī)模將從2020年的4.8億港元（6150萬美元）增長至2030年的57億港元（7.314億美元），復(fù)合年增長率接近24%。

這一顯著增長主要得益于大學(xué)校園宿舍持續(xù)短缺、本地及國際學(xué)生人數(shù)不斷增加，以及提供現(xiàn)代化設(shè)施和靈活租賃選擇的蓬勃發(fā)展的私人學(xué)生公寓行業(yè)的興起。

截至2024年，香港學(xué)生公寓的入住率高達(dá)95%至100%，月租金從6000港元（767美元）到15000港元（1917美元）不等。

香港學(xué)生公寓租賃市場(chǎng)規(guī)模增長趨勢(shì) 圖源：招股書

單純看這個(gè)入住率和租金，真的是讓老沙眼饞。

但是，這個(gè)生意在內(nèi)地容易復(fù)制么？?jī)?nèi)地同行又該如何抄作業(yè)。

老沙有一個(gè)基本判斷：

內(nèi)地高校學(xué)生宿舍市場(chǎng)容量有，但是相對(duì)分散。

業(yè)界預(yù)計(jì)，在2032年前后，內(nèi)地入學(xué)大學(xué)生數(shù)量達(dá)到巔峰。高等教育學(xué)齡人口達(dá)8900萬人。

但是，大學(xué)宿舍并不太夠。

在前兩年，“大學(xué)宿舍不夠住了”還一度登上熱搜?！安惶峁┳∷蕖?，幾乎成了多所高校對(duì)待碩士，尤其是專碩的態(tài)度。

還有很多學(xué)校出現(xiàn)“4改6”的情況，引發(fā)很多學(xué)生的吐槽。

圖源：小紅書

并且，很多學(xué)生對(duì)大學(xué)宿舍的硬件條件并不滿意。

連續(xù)三年的軟科中國大學(xué)生滿意度調(diào)查結(jié)果顯示，“宿舍條件舒適”獲得了本科生較高的關(guān)注度，均超過67%。

然而，在調(diào)查結(jié)果中，全國大學(xué)生中僅有50%左右對(duì)母校宿舍條件表示滿意。

一方面是宿舍不夠，另一方面是宿舍不滿意。這些市場(chǎng)機(jī)會(huì)不就有了嘛

如何做好學(xué)生宿舍的生意？

存量酒店改公寓，這種事在國內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)非常常見。

但是，酒店改成學(xué)校宿舍，這還是一個(gè)新鮮事。

這里有幾個(gè)問題需要警惕。

一個(gè)是合規(guī)問題。酒店和高校宿舍對(duì)于消防、房屋用途等都存在差異，投資人需要把合規(guī)條例搞清楚。

另一個(gè)是政策端的問題。

投資人需要了解國家高校招生政策，尤其是對(duì)待研究生教育的政策調(diào)整。

很多不提供住宿的學(xué)生群體中，大多發(fā)生在研究生身上。所以，大的方針政策是學(xué)生宿舍生意的基本盤。

老沙認(rèn)為，在搞清楚上述兩個(gè)問題之后，再去介入學(xué)生宿舍生意才更具討論意義。

要想做好學(xué)生宿舍生意，應(yīng)該著重關(guān)注以下幾個(gè)方面：

一是位置。

高校學(xué)生的活動(dòng)半徑多為校園和宿舍。所以，距離學(xué)校近，便是學(xué)生宿舍生意的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

圖源：小紅書@港漂學(xué)長

二是房?jī)r(jià)與成本之間的平衡。

高校宿舍與酒店客源不同。前者具有很強(qiáng)的周期性和穩(wěn)定性，并且拓客的窗口期非常明顯。

同時(shí)，學(xué)生在宿舍方面的支付能力并不強(qiáng)。投入和回報(bào)的賬目必須算清楚。

三是經(jīng)營模式。

老沙認(rèn)為，對(duì)比租賃模式，以自持的形式切入這一市場(chǎng)可能會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力。

同高校合作宿舍業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。投資人可以找專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來操盤。

老沙竊以為，這些團(tuán)隊(duì)得具備拓客能力、服務(wù)能力，以及除住宿業(yè)務(wù)之外的二銷能力。

如果能夠把握好高校學(xué)生群體，學(xué)生宿舍扮演的角色或?qū)⒏佣嘣土Ⅲw。

任何以年輕人為主要客群的品牌，都有望與其產(chǎn)生具體業(yè)務(wù)上的關(guān)聯(lián)。

或許，未來的學(xué)生宿舍生意，真正能夠賺錢的不在于“宿舍”，而在于“學(xué)生”。