母公司接盤、子公司轉(zhuǎn)型。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

又一家國(guó)資背景上市房企選擇了戰(zhàn)略性撤退房地產(chǎn)行業(yè)。

3月15日晚間，京投發(fā)展的一紙公告引發(fā)關(guān)注：公司擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“京投公司”）。根據(jù)京投發(fā)展初步研究和測(cè)算，本事項(xiàng)預(yù)計(jì)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組、構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

“本事項(xiàng)尚處于籌劃階段，交易具體范圍、價(jià)格等要素均未最終確定，交易雙方尚未簽署任何協(xié)議，交易方案仍需進(jìn)一步論證和溝通協(xié)商?！本┩栋l(fā)展表示，上述事項(xiàng)如能順利完成，公司營(yíng)業(yè)收入、總資產(chǎn)規(guī)模將有所下降，預(yù)計(jì)將改善公司資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

3月16日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述公告致電京投發(fā)展投資者熱線，工作人員表示，交易達(dá)成后，京投發(fā)展將不再?gòu)氖碌禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。不過(guò)，轉(zhuǎn)型方向目前還在進(jìn)行一步商議中，詳細(xì)進(jìn)展以官方公告為準(zhǔn)。

同時(shí)，有京投發(fā)展內(nèi)部人士表示，京投發(fā)展不是退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是交易達(dá)成后由大股東京投公司繼續(xù)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，“京投公司綜合實(shí)力更強(qiáng)，將更好地發(fā)展業(yè)務(wù)，為消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?！?/p>

資本市場(chǎng)對(duì)此次交易持正向反饋。3月16日，京投發(fā)展開(kāi)盤即觸及漲停，截至當(dāng)日收盤，京投發(fā)展報(bào)9.64元/股，較前一日漲10.05%。

值得一提的是，今年以來(lái)，京投發(fā)展股價(jià)累計(jì)漲幅已經(jīng)翻倍。在公告發(fā)布前的3月11日至3月13日，京投發(fā)展連續(xù)3個(gè)交易日收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過(guò)20%。

“自救式重組”

“這是典型的‘國(guó)企自救式重組’，而非簡(jiǎn)單的退出房地產(chǎn)?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

柏文喜分析，從交易結(jié)構(gòu)看，京投發(fā)展將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給控股股東京投公司，采用現(xiàn)金支付方式，這實(shí)際上是資產(chǎn)在國(guó)資體系內(nèi)部的騰挪。京投發(fā)展保留了上市公司殼資源，而京投公司作為北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資平臺(tái)，具備更強(qiáng)的融資能力和政府資源，能夠更好地承接和運(yùn)營(yíng)這些地產(chǎn)項(xiàng)目。

記者注意到，京投公司作為北京軌道交通領(lǐng)域的核心國(guó)企，是一艘名副其實(shí)的“國(guó)資航母”。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月30日，京投公司總資產(chǎn)達(dá)9553.45億元，凈資產(chǎn)3287.61億元；2025年前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.63億元 。

作為京投公司旗下市場(chǎng)化房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)的唯一平臺(tái)，京投發(fā)展曾是中國(guó)TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)）軌道物業(yè)的開(kāi)拓者。自2011年推出首個(gè)TOD項(xiàng)目以來(lái)，其在北京市場(chǎng)先后開(kāi)發(fā)了西華府、公園悅府、琨御府、嵐山、北熙區(qū)等近20個(gè)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)500萬(wàn)平方米 。

截至2025年中期，京投發(fā)展資產(chǎn)總額598.34億元。公司資產(chǎn)總額中，存貨余額434.91億元，占資產(chǎn)總額的72.69%，公司存貨主要包括北京地區(qū)軌道物業(yè)等項(xiàng)目。公司負(fù)債總額541.76億元，較期初增加12.60億元。

值得一提的是，京投發(fā)展對(duì)大股東的依賴頗重。截至2025年6月30日，公司向京投公司借款本息余額為326.98億元，占負(fù)債總額的60.36%，資產(chǎn)負(fù)債率90.54%。

因此，在柏文喜看來(lái)，此次京投發(fā)展與京投公司交易的核心邏輯在于風(fēng)險(xiǎn)隔離與估值修復(fù)。他表示，這種“母公司接盤、子公司轉(zhuǎn)型”的模式，在當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)具有代表性——既避免了一些風(fēng)險(xiǎn)，又保全了上市公司的融資功能。同時(shí)，京投發(fā)展強(qiáng)調(diào)由大股東繼續(xù)做開(kāi)發(fā)，這表明業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)并未消失，只是運(yùn)營(yíng)主體轉(zhuǎn)移，未來(lái)可能存在代建管理、品牌輸出等輕資產(chǎn)合作空間。

能否抓住轉(zhuǎn)型機(jī)遇？

京投發(fā)展的“退房”并非孤例。

自2024年以來(lái)，A股市場(chǎng)掀起一波國(guó)資房企的“退房潮”。中交地產(chǎn)以1元價(jià)格將地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給母公司中交房地產(chǎn)集團(tuán)；*ST南置同樣以1元向電建地產(chǎn)剝離開(kāi)發(fā)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

盡管市場(chǎng)各方對(duì)此次交易多數(shù)持積極態(tài)度，但仍有尖銳問(wèn)題浮出水面：在剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一核心主業(yè)后，京投發(fā)展未來(lái)靠什么發(fā)展？

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2024年度，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.16億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)收入13.37億元，服務(wù)及其他收入僅0.79億元。經(jīng)粗略計(jì)算，公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)總營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)占比高達(dá)94%。

這意味著，在剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，京投發(fā)展的總資產(chǎn)規(guī)模和營(yíng)業(yè)收入或?qū)⑾禄?。目前，京投發(fā)展并未披露剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后上市公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，也成為市場(chǎng)關(guān)心的核心問(wèn)題。

對(duì)此，柏文喜坦言，從收入結(jié)構(gòu)看，京投發(fā)展剝離占營(yíng)業(yè)收入94%的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，剩余收入規(guī)模僅約0.79億元，主要來(lái)自物業(yè)租賃、代建管理等邊緣業(yè)務(wù)，盈利能力弱。若僅保留現(xiàn)金儲(chǔ)備，公司有可能淪為“空殼”，面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。但京投發(fā)展的轉(zhuǎn)型并非無(wú)的放矢。作為京投公司旗下唯一上市平臺(tái)，其未來(lái)核心盈利點(diǎn)可能聚焦三個(gè)方向：

一是TOD綜合開(kāi)發(fā)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。 京投發(fā)展在軌道交通車輛段上蓋開(kāi)發(fā)領(lǐng)域具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)（如北京琨御府、公園悅府等項(xiàng)目），剝離重資產(chǎn)后，可轉(zhuǎn)向TOD項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、代建管理、運(yùn)營(yíng)服務(wù)，輸出"軌道+物業(yè)"的專業(yè)能力。

二是城市更新與存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。 依托大股東在北京基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資源，參與老舊小區(qū)改造、商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等政策性業(yè)務(wù)，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流。

三是向產(chǎn)業(yè)投資平臺(tái)轉(zhuǎn)型。 參考諸多房企轉(zhuǎn)型路徑，利用現(xiàn)金儲(chǔ)備和上市平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，投資新基建、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、科技園區(qū)等賽道，實(shí)現(xiàn)從"開(kāi)發(fā)商"到"運(yùn)營(yíng)商+投資人"的轉(zhuǎn)變。

“此次‘退房’是京投發(fā)展在地產(chǎn)寒冬中的求生策略，長(zhǎng)期前景取決于大股東的資源注入力度及上市公司的轉(zhuǎn)型執(zhí)行力?！?柏文喜直言，關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)型速度與資產(chǎn)注入預(yù)期。 若京投公司能在短期內(nèi)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如基礎(chǔ)設(shè)施REITs、新能源、智慧城市等）注入上市公司，京投發(fā)展有望實(shí)現(xiàn)“脫胎換骨”；若轉(zhuǎn)型遲緩，僅靠現(xiàn)金理財(cái)度日，會(huì)淪為“市場(chǎng)棄子”。

而對(duì)于京投發(fā)展而言，擺脫地產(chǎn)業(yè)務(wù)后能否抓住轉(zhuǎn)型機(jī)遇“輕裝上陣”，值得市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。