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三批次以舊換新推出以來(lái)，寧波的房東分裂成兩派，一派認(rèn)為要抓住機(jī)會(huì)及早上車，另一派則認(rèn)為應(yīng)該等等看，說(shuō)不定后面機(jī)會(huì)更好。

老司機(jī)是傾向于上車派的，我在文章和短視頻中都強(qiáng)調(diào)過(guò)這一點(diǎn)，原因是以舊換新的名額非常少，以后也多不了。

據(jù)官媒報(bào)道，鄞州和高新區(qū)的報(bào)名比例超過(guò)了10:1，新樓盤(pán)下定人數(shù)的比例也超過(guò)了5:1，還有房東在不斷加入。報(bào)名如此踴躍，按照“先到先得“的原則，肯定越早上車越有利。

不過(guò)，盡早上車不等于胡亂上車，不等于是個(gè)車都上。在我看來(lái)，有些樓盤(pán)上去可能比不上更麻煩，付出的代價(jià)更大。

前不久老司機(jī)碰到一位房東，他也是我的VIP會(huì)員，在洪塘有套老房子，房?jī)r(jià)跌的一塌糊涂，但租金還行，本來(lái)也想著繼續(xù)出租算了。

但三批次以舊換新來(lái)了，他一看自己的房子符合條件，馬上就去報(bào)了名，按要求，報(bào)名后得先選新房，于是他問(wèn)我：

洪塘旁邊某樓盤(pán)怎么樣，可不可以換？

這是一個(gè)賣了很久的剛需盤(pán)，體量很大，房?jī)r(jià)也很低，產(chǎn)品和配套都非常一般。我問(wèn)他為什么會(huì)看中這個(gè)樓盤(pán)，他說(shuō)價(jià)格只要180萬(wàn)，洪塘的老房子估計(jì)能拿到120萬(wàn)，只要補(bǔ)60萬(wàn)就夠了，其他樓盤(pán)要補(bǔ)的更多。

我說(shuō)，如果180萬(wàn)只能選小面積，100平方左右，你肯定不會(huì)自住，還是用來(lái)出租嗎？他說(shuō)是的，如果以后房?jī)r(jià)漲了就賣掉。

我對(duì)比了一下，這套新房比他洪塘的老房子要小，如果出租，可能租金會(huì)差不多，但新房貴了60萬(wàn)，租金回報(bào)率更低，從投資角度來(lái)看是不劃算的。

將來(lái)如果要賣，新房肯定比舊房要好賣一點(diǎn)，但這個(gè)樓盤(pán)體量大，將來(lái)賣出來(lái)的肯定多，加上品質(zhì)、口碑都很一般，價(jià)格也未必上得去。

這一來(lái)一去多花了60萬(wàn)，但資產(chǎn)的質(zhì)量并沒(méi)有得到根本提升，在我看來(lái)并不算一個(gè)成功的以舊換新。

我了解到他自住的房子也超過(guò)十年了，面積120+，隨著房齡老化，加上孩子長(zhǎng)大，未來(lái)也還是需要換房升級(jí)的。

我問(wèn)他，為什么不考慮一下改善自住呢？現(xiàn)在首付這么低，你月供也沒(méi)壓力，完全可以利用以舊換新的機(jī)會(huì)，買一套更大更好的用來(lái)自住，這有兩個(gè)好處：

其一，你甩掉了一套劣質(zhì)房產(chǎn)，買進(jìn)了一套優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，避免了從一套劣質(zhì)房產(chǎn)換到另外一套劣質(zhì)房產(chǎn)的陷阱；

其二，可以提高全家人的生活品質(zhì)，并且可以把手上這套自住房盡早處理掉，如果再住幾年，房齡超過(guò)15年，價(jià)值會(huì)大打折扣，處理也要難很多。

他聽(tīng)從了我的建議，放棄了那個(gè)低價(jià)盤(pán)，買入了同樣位于江北的姚江潤(rùn)園，這個(gè)樓盤(pán)靠近灣頭的萬(wàn)象城，離孩子原來(lái)的學(xué)校也不算遠(yuǎn)，地段成熟，工作生活都可以兼顧。

相比他前面看的那個(gè)低價(jià)盤(pán)，姚江潤(rùn)園的品質(zhì)和配置完全不是一個(gè)檔次。

首先它是個(gè)四代宅，四代宅的得房率要高出很多，最直觀的比如贈(zèng)送大露臺(tái)；其次，四代宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)要高很多，樓板厚度更厚，同層排水噪音更小，三玻兩腔窗戶隔音更好等等。

此外，姚江潤(rùn)園有個(gè)2200平方的下沉式會(huì)所，會(huì)所內(nèi)有豐富的配套，如溫水泳池，也是江北其他樓盤(pán)所沒(méi)有的。

這個(gè)樓盤(pán)最小150平方起步，比那種最小90起步的小區(qū)，業(yè)主圈層要高很多，糟心的事情要少很多，物業(yè)服務(wù)也會(huì)更好。

從資產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，姚江潤(rùn)園要比那個(gè)低價(jià)盤(pán)優(yōu)質(zhì)很多，同時(shí)它還可以提高全家人的生活品質(zhì)，我認(rèn)為這樣的以舊換新是成功的。

這位客戶其實(shí)不是孤例，很多以舊換新的業(yè)主首先考慮也都是少加錢，但因?yàn)橄肷偌渝X，他們就更容易選到劣質(zhì)的樓盤(pán)，地段偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)，甚至將來(lái)更難脫手的樓盤(pán)。

在老司機(jī)看來(lái)，這樣的以舊換新，就好比從一個(gè)坑跳進(jìn)了另外一個(gè)坑，唯一的區(qū)別是這個(gè)坑是新挖的。

我們以舊換新的目的，首先是為了升級(jí)資產(chǎn)，原來(lái)持有的是劣質(zhì)資產(chǎn)，借著換新升級(jí)成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不要再去買新的劣質(zhì)資產(chǎn)；其次最好能兼顧自住，無(wú)論是自己住，還是給父母住，還是以后給孩子住，自住可以成為我們換新的一個(gè)底線。如果把這兩點(diǎn)都統(tǒng)籌考慮到了，基本就不會(huì)換錯(cuò)。

正是基于這個(gè)思路，有好幾組江北的客戶，老司機(jī)都給他們推介了姚江潤(rùn)園。

據(jù)我同事講，這個(gè)樓盤(pán)在這次以舊換新中的確收獲了不少訂單，年前加推的那批房源已經(jīng)所剩無(wú)幾，最近又剛剛加推了新的一批房源，主要是155平的四代宅（見(jiàn)下圖），以及少量的疊墅。

到現(xiàn)在我還是認(rèn)為，對(duì)于以舊換新的客戶來(lái)說(shuō)，姚江潤(rùn)園是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，特別是江北、海曙北面、以及一部分鎮(zhèn)?？蛻?。當(dāng)然，前提是資金也要跟得上，畢竟這個(gè)樓盤(pán)定位于高端改善，最小面積155平，還是需要一定實(shí)力的。

最后，關(guān)于以舊換新大家還有什么疑問(wèn)，可以掃文末二維碼私信我，或者關(guān)注老司機(jī)周二晚上的直播，我們不見(jiàn)不散。

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