3月小陽春，住宅市場(chǎng)爆炸式回暖，商辦市場(chǎng)也沒有閑著。

越秀大學(xué)城和樾府·飛鳥集，推出35-48㎡公寓現(xiàn)房，有大客當(dāng)天直接認(rèn)購3層，總價(jià)超3300萬。

金融城壹號(hào)傳來喜報(bào)，開年勁銷23套大單。

23套！什么概念呢？要知道，金融城壹號(hào)可不是什么普通項(xiàng)目，其主推的206-380㎡大平層，一度賣到25萬/平。

即使按照最低價(jià)格9.6萬/平來算，單套總價(jià)起碼2000萬起步，去化將近5個(gè)億。

不僅如此，同一板塊，并稱為豪宅三劍客之一的廣州鵬瑞1號(hào)，一天內(nèi)也成交了2套千萬級(jí)豪宅。

白鵝潭瑞璽，有創(chuàng)二代一口氣拿下半層單位，總價(jià)接近半個(gè)億。

有錢人的“嗅覺”果然更靈敏，市場(chǎng)一復(fù)蘇，最先出手的，就是他們！

另外，萬科米酷成交14套，跑馬地花園三期成交8套......買家集體掃貨，商辦物業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖。

業(yè)內(nèi)人士向我們透露：

“商辦置業(yè)，有自己的一套邏輯。大平層是資產(chǎn)壓艙石，而選擇小戶型公寓的買家，目的性會(huì)更加強(qiáng)。

要么看重出租回報(bào)率、要么看中公寓使用場(chǎng)景多、性價(jià)比高的特殊優(yōu)勢(shì)。客戶有專業(yè)的投資者、或年輕白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)者等等?！?/p>

年初，商辦首付從50%降至30%，門檻降低的確能夠增加吸引力。

但真正的誘因，還是因?yàn)閺V州公寓越跌越有投資價(jià)值。價(jià)格回歸理性后，租售比的優(yōu)勢(shì)就出來了。

有些年租金回報(bào)率高達(dá)9.3%，這不比銀行利息香多了么？而且還沒有大A的高風(fēng)險(xiǎn)。

松綁+性價(jià)比，兩者一結(jié)合，終于起到了1+1>2的作用。

中介則表示“商辦這一輪回暖，和住宅差不多，豪宅先啟動(dòng)，熱度再慢慢傳導(dǎo)到小面積，現(xiàn)階段只是起風(fēng)?！?br/>

去年前8個(gè)月，廣州總價(jià)3000萬以上豪宅成交中，商業(yè)大平層的市占率一度高達(dá)28.7%。

5000萬以上豪宅成交，占比更是高達(dá)55.5%，秒殺傳統(tǒng)豪宅。

今年大概率會(huì)更加猛！

粗略統(tǒng)計(jì)了一下，現(xiàn)在市面上在售或待售的商業(yè)大平層就有超過10個(gè)。

選擇多了，地段還很能打，包括金融城、白鵝潭、琶洲、魚珠等CBD，都是廣州未來的希望。

那些本來就有錢，卻還沒入手廣州核心物業(yè)的老板們，估計(jì)也會(huì)趁機(jī)置換，讓這把火越燒越旺。

01.

存錢不如放租？

如今銀行的大額存單已跌至1字頭，三個(gè)月短期的，有些國有大行甚至去到0.9%。

簡(jiǎn)單來說，通過存款實(shí)現(xiàn)“錢生錢”的法子行不通了。物價(jià)慢慢起來，手里的錢還會(huì)加速貶值。

買不起大平層怎么辦呢？當(dāng)房東也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

以交易比較活躍的公寓為例。

越秀大學(xué)城和樾府·飛鳥集，35平戶型，雙鑰匙設(shè)計(jì)，上下層可以獨(dú)立出租。

淘房君翻了一下貝殼找房上的租賃行情，相似面積段的掛牌租金，去到2100-2200元/月。雙層租金合計(jì)4200-4400元/月。

如果按照去年一口價(jià)59.5萬買入，租金回報(bào)率至少8.5%，甚至有望蓋過月供。

首付3成約15萬起，月供大概3800+元/月左右，以租代供，問題不大。

同理還有萬科云城米酷，18平左右的小單間，24年成交單價(jià)能夠去到1.4-1.9萬/平，最新成交的單價(jià)普遍在1.1-1.2萬+/平，總價(jià)23萬左右。

面積差不多的房源租金約為1200-1600元，按最低租金計(jì)算，租金回報(bào)率也能高達(dá)6.3%。

如果是24年買入的話，租金回報(bào)率約5.7%。

別看只上升了0.6%，背后都是實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)金收益，而且勝在穩(wěn)健，不玩心跳。

再來看看跑馬地花園，中介透露，小區(qū)很少有業(yè)主自住，以出租為主，得益于珠江新城地段，這里根本不愁租不出去。

房?jī)r(jià)不算高，一房一廳，不到50平的房源，110萬就能拿下一套。

月租金基本在3500+元/月以上。

房源條件更好的，比如裝修、樓層等等，還可以將月租金提到4500元以上。

跑馬地花園與今年拍出236億的馬場(chǎng)地塊是鄰居，地段優(yōu)勢(shì)沒得說。到時(shí)SKP開業(yè)，不能指望房?jī)r(jià)帶飛，但是拉動(dòng)一下租賃行情，還是有希望的。

上班摸魚，下班收租，誰不想過上當(dāng)房東的幸福日子呢。

02.

一度碾壓傳統(tǒng)豪宅

商業(yè)大平層成為富豪心頭好

與小戶型公寓看重租金不同，大面積商辦以各大CBD千萬級(jí)、億級(jí)項(xiàng)目為代表，本質(zhì)上是城市股票，與資源深度綁定。

以往商辦產(chǎn)品最大的優(yōu)勢(shì)是不限購，有錢就能買，是外籍客戶押注廣州的重要途徑之一。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，早就2024年商業(yè)大平層銷量便開始大幅增長(zhǎng)，較之2020年銷量增加了5.5倍。

去年前8個(gè)月，廣州總價(jià)3000萬以上豪宅成交中，商業(yè)大平層的市占率一度高達(dá)28.7%。5000萬以上豪宅成交，占比更是高達(dá)55.5%，秒殺傳統(tǒng)豪宅。

廣州正式全面放開住宅限購政策，按理說，會(huì)對(duì)商辦大平層的購買邏輯造成沖擊。

加上保利天曜、保利玥璽灣等住宅類豪宅推出，珠金琶有貨可挑，明顯分流了一波客戶。

我們?nèi)ケ＠礻滋奖P時(shí)，銷售便明確表示過，購買者來自全國各地，大多沖著金融城的地段來的。

保利天曜

不過商業(yè)大平層靠產(chǎn)品硬殺出了一條血路。從單純的公寓樓為主，轉(zhuǎn)向以豐富的綜合業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。

比如白鵝潭瑞璽，背靠萬象城，是廣州目前在售的唯一一座高端商業(yè)綜合體上的大平層，稀缺性拉滿。

日后下樓就能享受到世界級(jí)濱水地標(biāo)商圈，吸引了許多35-55歲的企業(yè)家和高知群體，都是能夠影響大灣區(qū)GDP的人物，還有年輕一代的海歸精英。

再如廣州之窗WIN100，融合有企業(yè)總部、星級(jí)酒店和商務(wù)會(huì)館，打造廣州對(duì)接世界的窗口。

另外，商業(yè)大平層在設(shè)計(jì)、產(chǎn)品和服務(wù)方面也更加大膽。

鵝潭1號(hào)，全部一梯一戶，一戶一定制，L型露臺(tái)超30米；鵬瑞1號(hào)，單是層高就有4.5米。

成為豪宅，超越豪宅，商業(yè)大平層成為富豪買家重要的資產(chǎn)配置選擇，并非偶然。