重點(diǎn)城市具有“領(lǐng)頭羊”特征，是整體房價(jià)趨穩(wěn)的關(guān)鍵。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

樓市正在釋放積極信號(hào)。

3月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一線城市新房價(jià)格率先結(jié)束連續(xù)9個(gè)月的下跌態(tài)勢，北京、上海等核心城市二手房價(jià)格同步回暖，為全國市場信心修復(fù)注入強(qiáng)心劑。

但市場整體仍處調(diào)整期，銷售端數(shù)據(jù)受去年同期高基數(shù)影響較大，資金端壓力依然存在，不同能級(jí)城市分化加劇。

北京、上海房價(jià)上漲

新房市場呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。2月份，70個(gè)大中城市中新房價(jià)格環(huán)比上漲城市為10個(gè)，比1月增加5個(gè)；7個(gè)城市環(huán)比持平；下跌城市數(shù)量為53個(gè)，比1月份減少9個(gè)。

其中，長春、南京、宜昌以0.3%漲幅，并列全國第一；北京、上海、沈陽、杭州，均上漲0.2%。

分層級(jí)來看，一線城市新房價(jià)格率先止跌并出現(xiàn)微漲，結(jié)束了此前連續(xù)9個(gè)月下跌態(tài)勢，具有顯著信號(hào)意義。其中，廣州持平，深圳下降0.3%。二三線城市新房價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房市場同樣顯現(xiàn)積極變化。2月份，70個(gè)大中城市中，2個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲，另有2個(gè)城市持平，打破了此前持續(xù)多個(gè)月全面下跌格局。北京二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上海上漲0.2%；沈陽、廈門均持平。

分層級(jí)來看，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比1月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州和深圳分別下降0.5%和0.4%。二三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，重點(diǎn)城市具有“領(lǐng)頭羊”特征，是整體房價(jià)趨穩(wěn)的關(guān)鍵。近期熱度城市不僅低總價(jià)二手房交易繼續(xù)占主導(dǎo)，中等價(jià)位二手房交易也開始穩(wěn)定，有助于剛需與改善、新房與二手房的良性循環(huán)。

銷售端仍面臨壓力

從新房銷售層面看，短期仍面臨壓力。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～2月份，新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比下降13.5%，降幅比上年全年擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%，降幅擴(kuò)大7.6個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)回落主要受兩方面因素影響：一是去年同期高基數(shù)效應(yīng)，2024年9月新政后，2025年一季度樓市“小陽春”特征明顯；二是今年春節(jié)假期較長，外出人群創(chuàng)新高有關(guān)。同時(shí)，新開工面積自2020年以來連續(xù)6年下滑，導(dǎo)致供給端收縮，也是新房銷量下滑的重要原因。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析認(rèn)為，1～2月新房市場仍面臨一定壓力。3月以來，核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)有所放量，有望帶動(dòng)銷售階段性修復(fù)，“小陽春”預(yù)計(jì)將以“點(diǎn)狀復(fù)蘇”形式在核心城市出現(xiàn)。而以“去庫存”為主的低能級(jí)城市短期市場難言改善，“分化”仍將是今年房地產(chǎn)市場主要特征。

開發(fā)投資下滑態(tài)勢出現(xiàn)收窄跡象。1～2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9612億元，同比下降11.1%，降幅比去年全年收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)。

先行指標(biāo)仍處深度調(diào)整期：房屋新開工面積同比下降23.1%，降幅擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)；房屋施工面積同比下降11.7%，降幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積同比下降27.9%，降幅擴(kuò)大9.8個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“縮量提質(zhì)”，尤其在土地端。中指數(shù)據(jù)顯示，1～2月，300城住宅用地成交3969平方米，同比下降28.8%，整體成交規(guī)模仍處低位。但一線城市住宅用地成交溢價(jià)率達(dá)14.2%，競拍熱度較高。

自然資源部、國家林業(yè)和草原局近期發(fā)文明確，要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積；新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

3月16日發(fā)布會(huì)上，自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)“拿好地、建好房”。

今年2月底，全國商品房待售面積同比增速為0.1%，為2021年7月以來最小增速。

李宇嘉認(rèn)為，這一方面是開發(fā)商和地方政府主動(dòng)去庫存、收縮供地和開工的結(jié)果，另一方面也是積極調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)、增加適銷對(duì)路的好房子供應(yīng)、去化舊規(guī)和不適應(yīng)市場需求產(chǎn)品的結(jié)果。經(jīng)過源頭上的收縮供地和開工優(yōu)化，根據(jù)市場需求變化調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)，新房市場供求關(guān)系開始走向平衡。

房企資金壓力依然較大。1～2月份，房企到位資金13047億元，同比下降16.5%，降幅比去年全年擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，自籌資金4939億元，下降5.9%，降幅收窄6.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示房企內(nèi)生性融資能力有所修復(fù)。但國內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款兩個(gè)核心指標(biāo)的大幅下滑，清晰揭示了房地產(chǎn)市場仍在經(jīng)歷的深度調(diào)整。

其中，國內(nèi)貸款2570億元，下降13.9%，降幅擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款3589億元，下降21.5%，降幅擴(kuò)大5.3個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款1128億元，下降41.9%，降幅擴(kuò)大24.1個(gè)百分點(diǎn)。這也反映了銀行對(duì)房地產(chǎn)融資仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，購房者意愿與能力雙降。

從政策面來看，今年兩會(huì)政府工作報(bào)告定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，“十五五”規(guī)劃綱要提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，房地產(chǎn)在穩(wěn)增長中的支撐地位依然穩(wěn)固。

曹晶晶預(yù)計(jì)，2026年各地政策工具箱將進(jìn)一步細(xì)化，施策方向更趨精準(zhǔn)。核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)放量有望帶動(dòng)新房銷售階段性修復(fù)；而以“去庫存”為主的低能級(jí)城市短期仍承壓，分化仍將是今年房地產(chǎn)市場主要特征。要實(shí)現(xiàn)真正的“止跌回穩(wěn)”，仍需收入預(yù)期改善與房價(jià)預(yù)期的實(shí)質(zhì)性修復(fù)共同支撐。