上海的樓市止跌回漲，在技術(shù)上很容易，但背后的代價(jià)，可能比大家想象的要大得多，甚至是普通人無法承受的。為什么這么說？因?yàn)槊恳淮慰空邚?qiáng)行拉起的上漲，本質(zhì)都是在透支未來的空間。如果你只盯著上漲的結(jié)果，卻忽略背后的代價(jià)，一旦市場(chǎng)再次波動(dòng)，你手里握著的可能不是資產(chǎn)，而是更大的風(fēng)險(xiǎn)。今天就給大家算清這筆賬，看看為了所謂的回漲，我們到底要付出什么。

為什么說技術(shù)上容易？因?yàn)檎掷镉谐渥愕恼{(diào)控工具：限購再松一松，信貸再放一放，稅費(fèi)再減一減，成交量馬上就能起來。過去兩年大家都看得到，政策一出，成交量立刻沖高，所以單純讓市場(chǎng)止跌，操作上并不難。但止跌的代價(jià)是什么？

首要代價(jià)，就是政策空間被透支。大家要明白，調(diào)控政策也是有底線、有上限的。限購從5年改3年，再從3年改1年，還能怎么松？

徹底取消，很容易引發(fā)投機(jī)炒作，導(dǎo)致房價(jià)暴漲暴跌，風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)更大。房貸利率從4.5%降到3.5%，還能再往下降嗎？降到2%，銀行的盈利與風(fēng)控都難以為繼。稅費(fèi)已經(jīng)一減再減，幾乎沒有更多下調(diào)空間。每一次政策托底，都是在消耗未來的調(diào)控余地，如果這次靠政策強(qiáng)行穩(wěn)住房價(jià)，下次市場(chǎng)再跌，還有牌可打嗎？

第二個(gè)代價(jià)，是市場(chǎng)對(duì)政策逐漸脫敏，產(chǎn)生“耐藥性”。第一次出臺(tái)利好，市場(chǎng)歡呼、成交量暴漲；第二次反應(yīng)就會(huì)弱很多；到第三次、第四次，大家就徹底麻木了。就像吃藥，劑量越用越大，效果卻越來越差。一旦政策用盡，市場(chǎng)依然起不來，那就是真正的麻煩。

第三個(gè)代價(jià)，是用時(shí)間硬扛價(jià)格，最終陷入有價(jià)無市。如果靠政策把房價(jià)托在高位，卻沒有真實(shí)成交量支撐，房東賣不掉、買家買不起，市場(chǎng)只會(huì)徹底僵住。時(shí)間越久，積壓的下跌需求越可能以更激烈的方式釋放，比如集中的恐慌性拋售。

所以，止跌回漲從來不是目的，健康的市場(chǎng)才是核心。什么是健康的市場(chǎng)？成交量活躍、價(jià)格合理，買賣雙方都能接受。什么樣的回暖才算良性？我認(rèn)為有四個(gè)關(guān)鍵條件：

第一，靠市場(chǎng)自身力量回暖，而非政策強(qiáng)撐；

第二，成交量持續(xù)放大，庫存穩(wěn)步下降；第三，各板塊同步修復(fù)，而非分化加劇；第四，房東心態(tài)平穩(wěn)，沒有恐慌拋售。滿足這些條件，止跌回漲才是良性的；如果只是靠政策拉一波行情，隨后再度回落，只會(huì)陷入惡性循環(huán)。

對(duì)于普通購房者和房東來說，別指望房價(jià)立刻回到2021年的高點(diǎn)，能止跌就已是勝利，小幅回升就是驚喜。該賣就賣，該買就買，不必糾結(jié)抄底逃頂，更別為了等政策催生的虛假繁榮，錯(cuò)過真實(shí)、安全的成交窗口。