說到房地產(chǎn)圈的“老牌預(yù)言家”，很多人第一個(gè)想到的就是王石。2017年從萬科董事長(zhǎng)位置退下來后，他很少公開聊樓市，大部分精力都花在登山、公益這些事上，只在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)才愿意開口。可誰能想到，他過去幾次開口聊走勢(shì)，最后都硬生生應(yīng)驗(yàn)了。放到2026年的現(xiàn)在看，他2023年的判斷，好像又沒說錯(cuò)。

2018年萬科內(nèi)部喊出“活下去”的口號(hào)時(shí)，整個(gè)行業(yè)還在瘋狂沖規(guī)模，各家房企拿地的熱情高得發(fā)燙。當(dāng)時(shí)不少人都覺得這話太夸張，純純是危言聳聽。沒想到?jīng)]過幾年，房企資金鏈拉響警報(bào)的消息接二連三，當(dāng)初的提醒直接成了行業(yè)共識(shí)。

王石對(duì)樓市的判斷，從來都不是隨口瞎扯博眼球。2021年全國(guó)樓市摸到階段高點(diǎn)后開始轉(zhuǎn)向調(diào)整，房企債務(wù)問題一個(gè)個(gè)曝出來，買房的賣房的都抱著觀望心態(tài)，誰也不肯先動(dòng)。就在全行業(yè)都陷入迷茫的時(shí)候，2023年11月底王石在阿布扎比財(cái)富全球論壇公開發(fā)了聲。

他直接說中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整才剛起步，后續(xù)還會(huì)有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清的過程，但政策已經(jīng)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)向。只要節(jié)奏把握得當(dāng)，借鑒日本的調(diào)整經(jīng)驗(yàn)，三到五年市場(chǎng)就能實(shí)現(xiàn)軟著陸。他特意提到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)治理有統(tǒng)籌引導(dǎo)的能力，不是完全放任市場(chǎng)亂走，能主動(dòng)調(diào)整問題，不用太悲觀。

這個(gè)三到五年的調(diào)整窗口，從2021年算起，正好落在2024到2026年之間。2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)還在延續(xù)調(diào)整，銷售面積和投資額都同比下降，但降幅已經(jīng)比前一年收窄了不少。政策層面開始發(fā)力，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市，各地陸續(xù)優(yōu)化限購(gòu)限貸政策，房貸利率持續(xù)下行，不少城市還推出了購(gòu)房補(bǔ)貼。

房企的融資環(huán)境在逐步改善，三道紅線這類約束也慢慢淡出，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。進(jìn)入2025年，政策支持的力度還在繼續(xù)加碼。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議把持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)列為重點(diǎn)任務(wù)，提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。

城中村改造的貨幣化安置推進(jìn)速度加快，存量商品房的收儲(chǔ)力度也在不斷加大。一線城市的限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化，核心城市的二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)了回暖跡象。新房銷售的降幅繼續(xù)收窄，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比止跌，行業(yè)整體已經(jīng)從深度調(diào)整轉(zhuǎn)向筑底階段。

2026年初的公開市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比已經(jīng)由降轉(zhuǎn)平，北京上海這些核心城市的二手房成交周期縮短，掛牌量也有所下降。外資和國(guó)資都開始盯上優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，民間投資也慢慢把目光聚焦到核心區(qū)的合適房源上。

全國(guó)百城的二手房掛牌總量環(huán)比減少，房主的議價(jià)空間從過去的10%以上，收窄到了現(xiàn)在的3%到5%。這些變化不是突然冒出來的，是2023年以來政策持續(xù)引導(dǎo)、供需逐步修復(fù)共同作用的結(jié)果。剛好對(duì)上王石當(dāng)年給出的調(diào)整時(shí)間線。

王石過去十幾年的幾次關(guān)鍵判斷，基本都和后來的市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)得上。他的預(yù)判一直有個(gè)共同特點(diǎn)，就是尊重市場(chǎng)周期，也認(rèn)可政策的調(diào)控引導(dǎo)能力。2018年提醒大家活下去，點(diǎn)破的就是高杠桿模式不可持續(xù)的隱患。2023年給出三到五年的時(shí)間表，依托的就是對(duì)中國(guó)治理體系優(yōu)勢(shì)的信心。

現(xiàn)在到了2026年這個(gè)節(jié)點(diǎn)，政策底和市場(chǎng)底已經(jīng)形成相互支撐，市場(chǎng)預(yù)期也在逐步重建。房地產(chǎn)已經(jīng)從過去的高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，年輕人做購(gòu)房決策越來越理性，房企的經(jīng)營(yíng)也比過去穩(wěn)健很多。調(diào)整過程里確實(shí)傷到了不少人，但國(guó)家一直把穩(wěn)樓市放在重要位置，政策只會(huì)加碼不會(huì)退出。

放到現(xiàn)在來看，房子回歸居住屬性早就成了全行業(yè)的共識(shí)。過去那種高負(fù)債擴(kuò)張的模式已經(jīng)難以為繼，政策一邊引導(dǎo)供給側(cè)優(yōu)化，一邊激活剛需和改善性住房需求。2025年全國(guó)商品房銷售面積約8.9億平方米，降幅比2024年進(jìn)一步收窄，2026年預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)溫和修復(fù)。

當(dāng)前樓市呈現(xiàn)明顯的分化格局，核心一二線城市已經(jīng)率先企穩(wěn)，三四線城市還存在不小的去庫存壓力。但整體來看，好城市好房子的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)反而在不斷增加。不少人還在糾結(jié)要不要買房，回過頭看王石這么多次預(yù)判，不得不說姜還是老的辣。

參考資料：人民日?qǐng)?bào) 推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)