興榮苑智慧農(nóng)貿(mào)市集入口。冷萬(wàn)欣/攝

興榮苑智慧農(nóng)貿(mào)市集地下裝修現(xiàn)場(chǎng)。冷萬(wàn)欣/攝

中房報(bào)記者 冷萬(wàn)欣 西安報(bào)道

借著“智慧農(nóng)貿(mào)市集”的民生旗號(hào)，將本不具備分割銷(xiāo)售條件的地下車(chē)庫(kù)、人防工程切割拆售，以高額返租、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)為誘餌吸引投資者，待資金到手后銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)抽身撤離，留下產(chǎn)權(quán)存疑的鋪位和維權(quán)無(wú)門(mén)的購(gòu)房者。

在陜西省西安市未央?yún)^(qū)大興新區(qū)、龍首北路等區(qū)域，這樣的“地下商鋪分割銷(xiāo)售模式”正悄然蔓延，一場(chǎng)打著民生工程幌子的金融圍獵，讓不少購(gòu)房者踩入陷阱。

在“3?15”國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日來(lái)臨之際，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者深入西安多個(gè)涉事“智慧農(nóng)貿(mào)市集”實(shí)地調(diào)查，揭開(kāi)其違規(guī)拆分售鋪、虛假承諾的層層內(nèi)幕。針對(duì)記者反映的問(wèn)題，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處工作人員回應(yīng)稱，相關(guān)情況需逐級(jí)上報(bào)，而在法律界人士看來(lái)，此類(lèi)行為早已超出合同糾紛范疇，涉嫌違法犯罪，更暴露出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售監(jiān)管的灰色地帶。

興榮苑市場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售合同。 受訪者提供

興榮苑商鋪成交確認(rèn)單。 受訪者提供

無(wú)產(chǎn)權(quán)拆分售鋪：失信開(kāi)發(fā)商聯(lián)手外包銷(xiāo)售設(shè)局

在西安大興新區(qū)興榮苑小區(qū)旁，一處地下建筑的地面出口立著“興榮苑智慧農(nóng)貿(mào)市集”的紅色大字，地下空間內(nèi)施工正忙。記者以水產(chǎn)品商人身份咨詢時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，項(xiàng)目硬裝已完成，由運(yùn)營(yíng)方西旅生態(tài)負(fù)責(zé)軟裝，計(jì)劃農(nóng)歷二月初二試營(yíng)業(yè)，水產(chǎn)商鋪不收取固定租金，而是抽取營(yíng)業(yè)額的10%作為租金返還。

但這一看似正常的農(nóng)貿(mào)市集招商背后，卻是層層隱患。據(jù)知情人士透露，該項(xiàng)目的持有方為陜西虹瑰實(shí)業(yè)有限公司，西旅生態(tài)僅為整體招商入駐的運(yùn)營(yíng)方，而虹瑰實(shí)業(yè)本身已是失信企業(yè)，名下涉及大量法院待執(zhí)行款項(xiàng)，其銷(xiāo)售的興榮苑南側(cè)地下區(qū)域，從未辦理任何商品房預(yù)售許可手續(xù)，產(chǎn)權(quán)歸屬至今懸而未決。

更關(guān)鍵的是，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)由外聘的職業(yè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，而非開(kāi)發(fā)商自有人員，這也是此類(lèi)違規(guī)售鋪模式的典型套路。知情人士透露，這些銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)多常年輾轉(zhuǎn)于各地類(lèi)似項(xiàng)目，慣用誘人話術(shù)夸大盈利空間、虛構(gòu)產(chǎn)權(quán)合法性，將鋪位售出賺取提成后，便迅速撤離當(dāng)?shù)兀D(zhuǎn)戰(zhàn)下一個(gè)項(xiàng)目，興榮苑市集的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)便來(lái)自沿海地區(qū)。

業(yè)主王言（化名）的遭遇，正是這一套路的真實(shí)寫(xiě)照。他告訴記者，自己購(gòu)買(mǎi)的興榮苑市集攤位單價(jià)約 21000 元 / 平方米，商鋪單價(jià) 22246 元 / 平方米，銷(xiāo)售時(shí)銷(xiāo)售人員承諾，商鋪代運(yùn)營(yíng)每年可帶來(lái)約 35000 元收益，攤位每年約 25000 元。按其 15.89 平方米的商鋪計(jì)算，月租金折合近 200 元 / 平方米，這一價(jià)格甚至高于周邊底商，在當(dāng)?shù)馗静痪邆鋵?shí)現(xiàn)可能。

令王言更無(wú)奈的是，購(gòu)房時(shí)雖由虹瑰實(shí)業(yè)與其簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并出具收款收據(jù)，但部分銷(xiāo)售款項(xiàng)卻被轉(zhuǎn)入“陜西宏昌物業(yè)管理有限公司”及其法人毛某的個(gè)人賬戶。當(dāng)他意識(shí)到受騙想要退款時(shí)，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)早已失聯(lián)，漫長(zhǎng)的退款等待至今無(wú)果。

龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集外景。 冷萬(wàn)欣/攝

龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集入口處廣告牌。冷萬(wàn)欣/攝

包租回購(gòu)話術(shù)輪番上演：違規(guī)模式在西安多地復(fù)制

興榮苑市集的套路，并非個(gè)例，在西安未央?yún)^(qū)龍首北路，龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集的銷(xiāo)售宣傳更為“大膽”，其位于天竹綜合大廈地下區(qū)域的銷(xiāo)售中心，入口扶梯處的廣告牌赫然寫(xiě)著“總價(jià) 9 萬(wàn)起，年租金 2 萬(wàn)，可自營(yíng)，可投資”，墻面施工進(jìn)度表顯示項(xiàng)目計(jì)劃 5 月 1 日試營(yíng)業(yè)。

記者以購(gòu)房者身份暗訪時(shí)，該項(xiàng)目一名自稱銷(xiāo)售經(jīng)理的男子篤定表示，項(xiàng)目地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)已被買(mǎi)下，小塊商鋪和攤位的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)一年內(nèi)就能通過(guò)專(zhuān)屬渠道切割辦理。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一說(shuō)法毫無(wú)依據(jù)，即便大產(chǎn)權(quán)可分割為小產(chǎn)權(quán)，也需完成分割并辦妥全部手續(xù)后才能銷(xiāo)售，提前售鋪本身就是違規(guī)行為。

為打消購(gòu)房者疑慮，該銷(xiāo)售經(jīng)理還提供了《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》兩份合同文本，其中《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》對(duì)租金收益的表述模糊，《補(bǔ)充協(xié)議》則明確修改為“每平方米每月返還租金300元”，并口頭承諾五年后可對(duì)鋪位進(jìn)行回購(gòu)，卻拒絕了記者拍攝協(xié)議的請(qǐng)求。

記者從其提供的《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目出賣(mài)人為西安新曦元房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司，在售地下項(xiàng)目目前為整體產(chǎn)權(quán)，合同僅承諾 360 個(gè)工作日內(nèi)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，且該商業(yè)用地的土地使用權(quán)終止日期為 2047 年，購(gòu)房者實(shí)際僅能獲得 20 年使用權(quán)。

事實(shí)上，這種以“智慧農(nóng)貿(mào)市集”為噱頭的地下商業(yè)拆分售鋪模式，在西安已有失敗先例。據(jù)曾參與此類(lèi)項(xiàng)目招商的內(nèi)部人士透露，西安市南郊太白南路海亮新英里小區(qū) 19 號(hào)樓地下車(chē)庫(kù)，此前也曾被打造成智慧農(nóng)貿(mào)市集，最終因運(yùn)營(yíng)失敗歇業(yè)，鋪位建筑痕跡被全部拆除，回歸停車(chē)場(chǎng)原貌，項(xiàng)目最終以退款收?qǐng)?，彼時(shí)的投資者同樣遭遇了一場(chǎng)空。該人士表示，此類(lèi)項(xiàng)目近年來(lái)在部分城市頗為火熱，銷(xiāo)售模式和話術(shù)高度雷同，已有多個(gè)項(xiàng)目因運(yùn)營(yíng)問(wèn)題暴雷甚至胎死腹中。

龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集銷(xiāo)售中心內(nèi)。 冷萬(wàn)欣/攝

維權(quán)陷多重困境：行為涉違法監(jiān)管存灰色地帶

“無(wú)論是興榮苑市集還是龍首市集，其承諾的高額固定返租，都屬于典型的‘售后包租’，本身就違反了商品房銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定?！北本┦袊?guó)樂(lè)律師事務(wù)所律師趙磊指出，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，而這兩個(gè)項(xiàng)目的操作模式，更已超出行政違法范疇，涉嫌刑事犯罪。

趙磊說(shuō)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》分析，非法吸收公眾存款罪的構(gòu)成需同時(shí)滿足未經(jīng)有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)、向社會(huì)公開(kāi)宣傳、承諾回報(bào)、向不特定對(duì)象吸收資金四個(gè)條件，而西安這兩個(gè)智慧農(nóng)貿(mào)市集項(xiàng)目均未取得商品房預(yù)售許可證，屬于未經(jīng)批準(zhǔn)；通過(guò)銷(xiāo)售中心公開(kāi)招攬客戶，屬于公開(kāi)宣傳；承諾固定金額的租金返還，屬于承諾回報(bào)；面向社會(huì)普通購(gòu)房者和投資者銷(xiāo)售，屬于向不特定對(duì)象吸收資金，四項(xiàng)條件全部具備。

更值得警惕的是，司法解釋第二條明確規(guī)定，“不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，應(yīng)以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。而興榮苑項(xiàng)目中，購(gòu)房款流入無(wú)關(guān)物業(yè)公司及法人個(gè)人賬戶的行為，更是認(rèn)定犯罪性質(zhì)的關(guān)鍵證據(jù)。趙磊表示，若開(kāi)發(fā)商以非法占有為目的，通過(guò)售后包租騙取資金，還可能構(gòu)成集資詐騙罪，尤其是虹瑰實(shí)業(yè)作為失信企業(yè)，在名下有大量待執(zhí)行款項(xiàng)的情況下仍大規(guī)模銷(xiāo)售無(wú)證地下商鋪，若查實(shí)資金未用于項(xiàng)目建設(shè)，而是被轉(zhuǎn)移、揮霍或償還其他債務(wù)，即符合集資詐騙罪的認(rèn)定情形。

此外，此類(lèi)項(xiàng)目還存在利用“共有產(chǎn)權(quán)”制造監(jiān)管灰色地帶的問(wèn)題。趙磊表示，將商業(yè)地產(chǎn)物理分割后由多個(gè)個(gè)體合資購(gòu)買(mǎi)，雖符合物權(quán)法中共有產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，在法律層面合法，但銷(xiāo)售方往往過(guò)度放大這一“合法”前提，在銷(xiāo)售中承諾的售后返租、高額回報(bào)，本質(zhì)是對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益的預(yù)期，而目前法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)承諾的銜接，缺乏強(qiáng)制性擔(dān)保機(jī)制和穿透式監(jiān)管手段。職能部門(mén)雖可對(duì)虛假?gòu)V告事后追責(zé)，卻難以對(duì)涉及大量第三方經(jīng)營(yíng)協(xié)議的復(fù)雜交易進(jìn)行事前、事中有效干預(yù)。

這種監(jiān)管漏洞最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)配與轉(zhuǎn)嫁，一旦運(yùn)營(yíng)方因經(jīng)營(yíng)不善等原因無(wú)法兌現(xiàn)返租承諾，由于產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至小業(yè)主名下，資產(chǎn)貶值和經(jīng)營(yíng)落空的全部責(zé)任都將由購(gòu)房者承擔(dān)，看似分散的商業(yè)模式，最終淪為購(gòu)房者獨(dú)自承受損失的“爛尾”困局。

而對(duì)于已經(jīng)踩坑的購(gòu)房者而言，維權(quán)之路更是步履維艱。王言說(shuō)，從法律層面，購(gòu)房者可起訴開(kāi)發(fā)商要求解除合同、返還購(gòu)房款，但涉事開(kāi)發(fā)商多為失信企業(yè)，賬戶早已無(wú)錢(qián)可執(zhí)行，即便勝訴也面臨“執(zhí)行難”；若走刑事追贓程序，又需證明嫌疑人具有“非法占有”的主觀故意、查清資金去向，還可能涉及跨區(qū)域協(xié)作，刑事立案的高門(mén)檻讓普通市民難以逾越。

那些被賣(mài)出的地下鋪位，最終能否拿到合法產(chǎn)權(quán)？那些流入個(gè)人賬戶的購(gòu)房款，究竟流向了何處？那些許下高額回報(bào)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，又在哪個(gè)城市繼續(xù)編織新的謊言？面對(duì)西安這類(lèi)悄然蔓延的地下商鋪違規(guī)銷(xiāo)售亂象，購(gòu)房者更期待相關(guān)監(jiān)管部門(mén)能主動(dòng)作為，而非被動(dòng)等待逐級(jí)上報(bào)，從源頭斬?cái)噙`規(guī)售鋪的利益鏈條，守護(hù)消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)安全。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者將持續(xù)關(guān)注此事后續(xù)進(jìn)展。