文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

又一年財(cái)報(bào)季啟幕，A股物業(yè)板塊已有招商積余（001914.SZ）完成“交卷”，港股物企則大部分都預(yù)定在了三月的最后幾天，不過近期多家已發(fā)布2025年業(yè)績(jī)預(yù)告。

行業(yè)從“地產(chǎn)附庸”的普漲時(shí)代，進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”的真刀真槍比拼。穿透數(shù)據(jù)，有人因商譽(yù)減值“摔跤”，有人因應(yīng)收款爆雷“失血”，也有人憑借歷史問題解決而“獨(dú)善其身”……

一份份業(yè)績(jī)預(yù)告，如同一張張?bào)w檢報(bào)告，清晰標(biāo)記出誰在裸泳，誰在儲(chǔ)備過冬的糧食。

盈虧冰火兩重天

綜觀已發(fā)布預(yù)告的物企，業(yè)績(jī)表現(xiàn)呈現(xiàn)出顯著的“冰火兩重天”格局。

一方面，部分企業(yè)深陷虧損泥潭或面臨盈利大幅下滑的窘境。

第一服務(wù)控股預(yù)期虧損凈額不超過4000萬元，較2024年約630萬元的虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。弘陽(yáng)服務(wù)則預(yù)計(jì)由盈轉(zhuǎn)虧，錄得虧損凈額約3200萬至3600萬元。

建業(yè)新生活預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比減少約27%至32%。卓越商企服務(wù)則預(yù)警權(quán)益股東應(yīng)占溢利同比陡降約60%至70%。

星悅康旅雖然保持盈利，但擁有人應(yīng)占溢利預(yù)期從約9620萬元腰斬至5000萬-5500萬元。京城佳業(yè)同樣面臨利潤(rùn)下滑，預(yù)計(jì)年內(nèi)溢利減少30%至40%。

作為行業(yè)龍頭的碧桂園服務(wù)也未能幸免，受商譽(yù)減值、應(yīng)收款清理及或有對(duì)價(jià)變動(dòng)收益減少等多重因素影響，歸母凈利潤(rùn)預(yù)期僅5億至7億元，較2024年的18.08億元大幅下滑。不過，其收入端依然保持約10%的穩(wěn)健增長(zhǎng)，展現(xiàn)出核心業(yè)務(wù)的韌性。

另一方面，仍有物企憑借特殊機(jī)遇或前期審慎處理實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的逆勢(shì)增長(zhǎng)或扭虧。

東原仁知服務(wù)預(yù)期將錄得凈利潤(rùn)2000萬至4000萬元，成功實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

佳源服務(wù)則因簽訂強(qiáng)制執(zhí)行調(diào)解協(xié)議，解決了歷史遺留的未經(jīng)授權(quán)擔(dān)保問題，確認(rèn)了約1.09億元的撥備撥回，預(yù)計(jì)擁有人應(yīng)占利潤(rùn)將激增至1.2億至1.5億元。

這種分化清晰地表明，物管行業(yè)已不再是那個(gè)能夠依托房地產(chǎn)母公司“大樹底下好乘涼”的避風(fēng)港，個(gè)體的風(fēng)險(xiǎn)管控能力、歷史包袱輕重以及戰(zhàn)略調(diào)整速度，正成為決定其當(dāng)下業(yè)績(jī)表現(xiàn)的關(guān)鍵變量。

三大“失血點(diǎn)”

深入剖析盈警物企披露的核心原因，不難發(fā)現(xiàn)侵蝕利潤(rùn)的三大共性“病灶”：

其一，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)外溢，應(yīng)收款減值成為“吞金獸”。

這無疑是當(dāng)前物企面臨的最大痛點(diǎn)。隨著關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)商客戶持續(xù)陷入流動(dòng)性困境，風(fēng)險(xiǎn)直接傳導(dǎo)至物企端。

弘陽(yáng)服務(wù)明確將業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧的首要原因歸咎于此，稱“對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備大幅增加”。建業(yè)新生活同樣指出，金融及合約資產(chǎn)減值虧損凈額增加是導(dǎo)致盈利減少的因素之一。

卓越商企服務(wù)亦提到，因主動(dòng)清理長(zhǎng)賬齡的關(guān)連方貿(mào)易應(yīng)收款，導(dǎo)致減值損失增加。碧桂園服務(wù)同樣將“主動(dòng)清理長(zhǎng)賬齡貿(mào)易應(yīng)收款”列為利潤(rùn)下滑的重要原因之一。

過往物企與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方密切的資金往來模式，在當(dāng)前環(huán)境下已轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口。

其二，商譽(yù)減值“后遺癥”爆發(fā)，過往并購(gòu)埋雷。

前些年行業(yè)高峰期的大舉并購(gòu)，如今正迎來痛苦的消化期，多家企業(yè)的盈警公告均提及商譽(yù)減值。

第一服務(wù)控股坦言，虧損增加主要?dú)w因于已收購(gòu)附屬公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)。弘陽(yáng)服務(wù)和星悅康旅也將商譽(yù)減值列為業(yè)績(jī)下滑的重要原因。

碧桂園服務(wù)此次利潤(rùn)下滑的最主要因素，正是對(duì)2020年收購(gòu)的環(huán)衛(wèi)子公司“滿國(guó)環(huán)境”計(jì)提了約9.69億元的全額商譽(yù)減值，原因在于部分客戶回款周期持續(xù)增加，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流未見明顯改善，集團(tuán)主動(dòng)戰(zhàn)略性收縮有關(guān)業(yè)務(wù)。

當(dāng)市場(chǎng)紅利消退，被收購(gòu)標(biāo)的自身造血能力不足的問題便暴露無遺，昔日的規(guī)模擴(kuò)張如今變成了吞噬利潤(rùn)的負(fù)擔(dān)。

不過，碧桂園服務(wù)在公告中強(qiáng)調(diào)，商譽(yù)減值屬于非現(xiàn)金項(xiàng)目，不影響公司實(shí)際現(xiàn)金流和日常運(yùn)營(yíng)。

其三，高毛利業(yè)務(wù)收縮，成本剛性上升。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行及消費(fèi)信心疲弱，物企高毛利的增值服務(wù)、尤其是非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)，出現(xiàn)顯著收縮。

建業(yè)新生活指出，毛利率下降除了受成本增加影響外，高毛利服務(wù)的收縮是主因。

同時(shí)，為提升客戶滿意度以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如星悅康旅、京城佳業(yè)等多家企業(yè)均提及加大了項(xiàng)目資源的投入和品質(zhì)維護(hù)成本。

碧桂園服務(wù)雖然整體毛利同比基本持平，但也面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇背景下保持服務(wù)品質(zhì)與成本管控的雙重壓力。

在收入端增長(zhǎng)乏力甚至下滑的情況下，成本端的剛性上升無疑加劇了利潤(rùn)壓力。

韌性的較量

盡管利潤(rùn)表普遍承壓，但在業(yè)績(jī)預(yù)告中，也能看到物企們?cè)谂冸x一次性因素后，其核心業(yè)務(wù)展現(xiàn)出的韌性以及對(duì)現(xiàn)金流管理的重視。

星悅康旅提供了一個(gè)值得關(guān)注的視角：在剔除匯兌損益、商譽(yù)減值、公允價(jià)值變動(dòng)等非經(jīng)常性及非經(jīng)營(yíng)性損益項(xiàng)目后，其預(yù)期核心凈利潤(rùn)約9700萬元至1.07億元，與2024財(cái)年的約1.049億元基本持平。

這向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：盡管賬面溢利腰斬，但其日常運(yùn)營(yíng)的核心盈利能力并未發(fā)生根本性惡化。

同樣，卓越商企服務(wù)在預(yù)告利潤(rùn)大幅下滑的同時(shí)，特意披露了現(xiàn)金流狀況的改善：2025年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正，現(xiàn)金結(jié)余總額預(yù)期不低于13億元，較2024年底的約10.84億元更為充裕。

碧桂園服務(wù)更是這一維度的典型代表：盡管賬面歸母凈利潤(rùn)僅5-7億元，但其歸母核心凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)仍達(dá)24億至27億元。

現(xiàn)金流方面，碧桂園服務(wù)預(yù)計(jì)2025年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額不低于24億元，年末銀行存款及結(jié)構(gòu)性存款總額不低于177億元。

基于充裕的現(xiàn)金流，碧桂園服務(wù)計(jì)劃按歸母核心凈利潤(rùn)的60%進(jìn)行現(xiàn)金派息，2026年派息目標(biāo)不低于15億元，并已在期內(nèi)投入超5億元回購(gòu)股份。

在利潤(rùn)為王的時(shí)代轉(zhuǎn)向現(xiàn)金為王的周期里，穩(wěn)健的現(xiàn)金流和充裕的流動(dòng)性儲(chǔ)備，無疑是抵御寒冬最寶貴的“棉衣”，也是回報(bào)股東的底氣所在。

綜觀物企2025年的業(yè)績(jī)預(yù)告，行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的“去偽存真”過程。

一方面，來自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的信用風(fēng)險(xiǎn)、過往并購(gòu)的商譽(yù)包袱仍在持續(xù)出清，對(duì)短期利潤(rùn)造成劇烈擾動(dòng)。

另一方面，那些能夠有效管控應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)、謹(jǐn)慎處理歷史遺留問題，并在成本與品質(zhì)間找到平衡的物企，其核心業(yè)務(wù)價(jià)值依然穩(wěn)固。

對(duì)于投資者而言，或許需要穿透賬面利潤(rùn)的迷霧，更加關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、核心業(yè)務(wù)盈利能力以及在獨(dú)立發(fā)展道路上的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

對(duì)于物企自身而言，徹底擺脫對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴，構(gòu)建起經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的、真正可持續(xù)的獨(dú)立發(fā)展模式，已是關(guān)乎生存的必答題。