3月16日，自然資源部舉行例行新聞發(fā)布會(huì)，就自然資源部、國家林草局近日聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》進(jìn)行介紹和解讀。

值得一提的是，此前該通知中，“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)”的政策表述一經(jīng)傳出，便引發(fā)市場(chǎng)廣泛熱議。

自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長(zhǎng)孔維東在發(fā)布會(huì)上表示，土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，立足房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，文件中明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)“拿好地、建好房"，不斷完善城市功能、提升市民生活品質(zhì)。

什么是新增建設(shè)用地？中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地(如鹽堿地、沼澤地等)，通俗來說，農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，即為新增建設(shè)用地。

“市場(chǎng)之所以產(chǎn)生‘停止供地’的誤讀，主要混淆了‘新增建設(shè)用地’與‘房地產(chǎn)開發(fā)用地’兩個(gè)概念。房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大多數(shù)來源于存量建設(shè)用地，如舊城改造、低效用地再開發(fā)，以及規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)通過招拍掛出讓的土地。這些土地本身已是建設(shè)用地，不屬于新增建設(shè)用地范疇，即便可能確實(shí)存在部分通過新增建設(shè)用地(農(nóng)轉(zhuǎn)非)來實(shí)現(xiàn)供地，其比例也是非常小的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)解讀道。

此外，新聞發(fā)布會(huì)上自然資源部國土空間用途管制司司長(zhǎng)劉彥指出，健全增存掛鉤機(jī)制，加大力度推動(dòng)存量盤活，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、新業(yè)態(tài)新動(dòng)能等產(chǎn)業(yè)和民生事業(yè)所需，助力城市更新、城中村改造和房地產(chǎn)去庫存，防止城市無序擴(kuò)張、攤大餅，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

本次政策進(jìn)一步強(qiáng)化新增建設(shè)用地與存量用地盤活規(guī)模掛鉤，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，在中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，這意味著未來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過新增建設(shè)用地方式供給將受到嚴(yán)格限制，更多或?qū)⑼ㄟ^盤活現(xiàn)有存量土地的方式獲取開發(fā)資源，政策導(dǎo)向是推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展，避免“攤大餅”。

近兩年，多地通過專項(xiàng)債收購存量閑置土地、“收-調(diào)-供”、換地等方式盤活存量土地。

本次發(fā)布會(huì)披露數(shù)據(jù)，2025年自然資源部配合財(cái)政部，指導(dǎo)各地發(fā)行地方政府專項(xiàng)債5400余億元主要用于收儲(chǔ)存量閑置土地。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，近幾年武漢“收-調(diào)-供”土地合計(jì)超30宗；截至2026年2月末，全國28個(gè)省市已公示的擬使用專項(xiàng)債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行超3350億元，占比約43%。

中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)未來地方政府或加快存量閑置土地收儲(chǔ)節(jié)奏，同時(shí)通過合理調(diào)整土地規(guī)劃、換地等方式，以更優(yōu)的方案適配市場(chǎng)用地需求。在此過程中，支持和鼓勵(lì)跨城、跨區(qū)換地，支持土地調(diào)規(guī)等的配套政策仍需進(jìn)一步完善，打通堵點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，在“縮量提質(zhì)”基調(diào)下，各地自然資源部門將更注重推出區(qū)位優(yōu)越、配套成熟、限制條件少的優(yōu)質(zhì)地塊，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

嚴(yán)躍進(jìn)舉例，上海、杭州、廣州等熱點(diǎn)城市，近期仍保持一定頻率的宅地供應(yīng)，且地塊容積率、建筑密度等約束有所放寬，反映出“少而精”的供地策略。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，存量土地盤活將成為中長(zhǎng)期主基調(diào)。通過城市更新、閑置土地收購和處置(專項(xiàng)債收購等)、低效用地再開發(fā)等途徑，可釋放大量可用空間，補(bǔ)充傳統(tǒng)層面的土地供應(yīng)渠道，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡、增量存量互通。

值得一提的是，中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人談到，從中長(zhǎng)期看，我國城市更新空間大，未來其承擔(dān)的作用將更加重要和綜合，也將更加緊密地與城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化治理水平提升等深度融合。預(yù)計(jì)本次新政落地后，各地有望加大城市更新力度，更加注重高價(jià)值土地的更新改造。

從數(shù)據(jù)上看，據(jù)中指研究院，2025年，全國二手房成交面積占比提升至45%。重點(diǎn)30城二手房成交占比達(dá)65%，成為絕對(duì)主力；根據(jù)中指測(cè)算(結(jié)合第七次全國人口普查數(shù)據(jù))，2020年末我國城鎮(zhèn)住宅存量約為364億平米，其中2000年以前規(guī)模約100億平方米。

此外，2024年底住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾指出，“據(jù)有關(guān)調(diào)查，僅在全國35個(gè)大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，那么從全國其他城市來看，這個(gè)量還會(huì)很大”“全國城市需要改造的危舊房，我們也做了一個(gè)調(diào)查，有50萬套”。

中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人還指出，本次政策落地對(duì)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均提出了更高要求，未來房地產(chǎn)開發(fā)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業(yè)應(yīng)積極參與前期更新、存量盤活等進(jìn)程中，更大力度獲取區(qū)位優(yōu)越、配套完善區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源機(jī)會(huì)。