在長沙黃興北路片區(qū)晴佳路以北，湘江大道以東，湘雅路以南，黃興北路以西區(qū)域有一宗具傳奇色彩地塊，代號S10。

2023年12月，這宗地首次擺上拍賣臺，金茂、建發(fā)、中海、中建信和，以及長沙本土豪宅專家運達，悉數(shù)到場，氣氛火熱。

最終，中建信和以27.58億總價拿下，溢價率36%，樓面價14968元/平方米——刷新長沙歷史單價地王紀錄。

但故事才剛剛開始。

土拍剛結(jié)束，沒搶到地的運達集團報了警，理由是：

在競拍的最關(guān)鍵時刻，網(wǎng)站系統(tǒng)出了問題，運達集團無法報價，他們認為這不公平。

24天后，長沙自然資源規(guī)劃局發(fā)布公告：

系統(tǒng)故障屬實，此次土拍無效，S10地塊將于2024年1月16日重新競拍。

2024年1月16日，S10地塊迎來了第二次土拍，在前一次競拍終止價格上繼續(xù)加價競拍。

這一回，運達拿下了地，溢價率沖到47%，樓面價16180元/平方米，比第一輪多掏了2.2億，總價近30億。

事情的發(fā)展原本是運達集團要將這宗地塊打造成劃時代的產(chǎn)品，繼續(xù)穩(wěn)坐長沙豪宅一哥的位置。

業(yè)內(nèi)曾預(yù)測“這塊地，運達要做售價4萬+的頂級豪宅?！北藭r的市場，滿是期待。

但很遺憾，掌聲未散，地塊便陷入了沉睡，運達并沒有對地塊進行開發(fā)。

坊間傳言，由于運達強勢的從中建信和口中奪肉，運達集團老板高云安被舉報，配合相關(guān)部門調(diào)查去了。

這塊燙手的網(wǎng)紅地，便成了運達地產(chǎn)的分水嶺，金融機構(gòu)一度給這家開發(fā)商斷貸抽貸，引發(fā)了公司的經(jīng)營困難。

2024年底，運達低調(diào)退地。之前繳納的保證金，換來了南湖金融中心的另一宗地塊，總價10.73億。

而S10，再次回到政府手中。

2026年3月，S10第三次掛牌。起拍價調(diào)整為20.27億，樓面價11010元/平方米。

一周后，金茂以底價拿下——比兩年前的最高點，便宜了5170元/平方米。

5170元，不是簡單的數(shù)字。它是這兩年長沙樓市降溫的刻度。

2023年底，正是長沙樓市余溫尚存的時刻。彼時，壓抑多年的改善需求集中爆發(fā)，核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被視為資金的避風(fēng)港。

S10地塊第一次拍出近1.5萬元/平方米的樓面價，市場甚至大膽喊出“售價4萬+”的預(yù)期，這背后是開發(fā)商對長沙購買力的無限樂觀，也是市場情緒的最高點 。

然而，掌聲未散，寒意漸起，進入2024年后，市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變比想象中來得更快。

雖然S10地塊在第二次競拍中因戲劇性沖突被推高至1.6萬元/平方米，但這更像是盛宴結(jié)束前最后一杯激烈的烈酒。

數(shù)據(jù)顯示，長沙二手房價格在2023年7月見頂后，一路下行，到2025年2月，144平以上大戶型價格同比跌幅超過8%。

曾經(jīng)堅挺的改善盤，也開始松動。

到了2025年，分化更明顯：土地市場流拍、底價成交成常態(tài)，新房市場靠以價換量撐著。

2026年3月，長沙市區(qū)二手房均價跌到萬元左右，相比2023年的高點，已是血流不止。

S10的經(jīng)歷，像一面鏡子，映照著那些曾經(jīng)光芒萬丈的“網(wǎng)紅盤”如何排隊走下神壇。

2023年，長沙開啟“品質(zhì)豪宅”元年，市府板塊、濱江新城、開福中心，每一個項目亮相，都要對標(biāo)一線城市，精裝標(biāo)準動輒數(shù)千。

但這些曾經(jīng)的“白月光”，在市場現(xiàn)實面前，不得不低頭。

以開福中心板塊為例，這里曾是S10地塊的“鄰居區(qū)”，聚集了萬科瑧灣匯、建發(fā)養(yǎng)云、華發(fā)四季云璽等一眾高端項目 。

2023年入市時，它們手握核心地段、品牌溢價的王牌，自信滿滿地設(shè)定價格標(biāo)桿。

但隨著時間的推移，去化速度成為了懸在頭頂?shù)哪前训?，而為了搶占有限的高端客群，價格戰(zhàn)也愈演愈烈。

有的項目從精裝改毛坯，期望以更低的總價截客，有的項目雖表面維持備案價，但通過渠道傭金、工抵房、特價房等方式變相降價。

曾經(jīng)高不可攀的“備案價”，逐漸失去了參考意義。

有購房者2023年初花2.5萬搶的網(wǎng)紅盤，到2025年底，同樓層在二手市場能便宜幾千。

這種“負增長”的體驗，和S10地塊的樓面價跳水，形成了奇妙的呼應(yīng)。

2026年3月17日，當(dāng)金茂以底價拿下這片歷經(jīng)坎坷的土地時，市場反應(yīng)平靜得可怕 。比起兩年前的喧囂，現(xiàn)在的1.1萬元/平方米樓面價顯得如此“務(wù)實”。

但問題也來了：這個底價，是真的探到底了，還是只能探到這個位置？畢竟，底是誰測的，很關(guān)鍵。

眼下的1.1萬，是政府調(diào)低起拍價、綁定嚴苛條件之后，金茂愿意接的價格。這是一個“協(xié)商后的底”，不是“廝殺出的底”。

它反映了財政的訴求、國企的風(fēng)控、以及市場預(yù)期的下修，但并不完全等同于真實購買力能夠支撐的價格。

真正的底，從來不是掛牌價決定的，而是未來開盤時，購房者愿不愿意刷卡決定的。

面粉是便宜了5170塊，但面包能不能賣出去，還得看烤出來什么樣。

S10這塊地，地段擺在那里，底子厚，但問題是：市場還有多少愿意為“絕版”買單的人？

當(dāng)二手房都在降價甩賣，當(dāng)曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤都開始工抵、特價、變相打折，新房憑什么讓購房者掏錢？

而且別忘了，現(xiàn)在的規(guī)則變了。拿地不是終點，只是起點。綁定地源熱泵、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、商業(yè)自持，這些都不是白給的，成本最后都得算進房價里。

便宜的地價，能不能對沖掉這些新增成本，最終轉(zhuǎn)化成有競爭力的售價，還是個未知數(shù)。

說到底，5170元的價差，是政府和房企之間達成的妥協(xié)，不是市場和買家之間形成的共識。

真正的底價，得等房子蓋好、價格掛出來、購房者開始比價的那一刻，才能見分曉。

到那時候，S10這塊地，才算真正完成了它的使命——不是做地王，而是做試金石，試試長沙樓市的底，到底有多深。