快訊背景：2026年1月29日，招商蛇口依托招商局商業(yè)房托基金以2.06億完成香港尖沙咀學(xué)生公寓項目交割，正式布局CM+U學(xué)生公寓品牌，成為中資房企搶抓香港學(xué)生公寓市場紅利的重要動作。與宏安地產(chǎn)聯(lián)合外資收購酒店改公寓、中原投資布局尖沙咀學(xué)生公寓等動作形成呼應(yīng)，均聚焦香港存量物業(yè)改造學(xué)生公寓的主流模式，精準(zhǔn)契合香港超14萬張學(xué)生宿位的市場缺口。

URI認為，此次交易是中資房企依托REITs平臺布局香港民生租賃資產(chǎn)的典型實踐，更是對香港特區(qū)政府“城中學(xué)舍計劃”的直接響應(yīng)。

2025年以來，香港持續(xù)放寬商業(yè)物業(yè)改學(xué)生宿舍政策，疊加港校非本地生錄取限額提升至50%，學(xué)生公寓成為香港房地產(chǎn)市場中兼具抗周期性與穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，吸引中資、外資、本地資本多方入局，而招商蛇口憑借央企背景與駐港運營優(yōu)勢，成為中資布局該賽道的標(biāo)桿代表。

大宗交易詳情

項目名稱：招商蛇口CM+U學(xué)生公寓

成交價：2.06億港元（招商局商業(yè)房托基金收購對價）

項目地址：位于香港尖沙咀柯士甸路2號，鄰近香港理工大學(xué)，交通便利

地塊性質(zhì)：原酒店物業(yè)，改造為學(xué)生公寓

產(chǎn)品構(gòu)成：改造后提供85個床位，涵蓋單人房、雙人房、三人房等房型，公寓內(nèi)配有公用學(xué)習(xí)倉、健身房、男女分區(qū)洗衣房等多功能配套，輔以高速Wi-Fi、智能門鎖和24小時安保系統(tǒng)

CM+U學(xué)生公寓房型效果圖

租客畫像：主要面向香港理工大學(xué)、香港城市大學(xué)、浸會大學(xué)、香港都會大學(xué)等周邊高校的內(nèi)地及國際留學(xué)生

租金參考：參考周邊同類學(xué)生公寓，單人房約13000港元/月，雙人房約9000港元/人/月，預(yù)計包含水電、網(wǎng)絡(luò)及公共設(shè)施費用

現(xiàn)運營數(shù)據(jù)：項目于2026年1月29日完成交割，預(yù)計8月前完成改造，9月投運

項目特色：房型設(shè)計以簡約溫馨的MUJI風(fēng)為美學(xué)靈感，房內(nèi)設(shè)有大面寬落地玻璃窗

Chronicle

項目時間軸

2024年，香港特區(qū)行政長官施政報告推出學(xué)生宿舍供應(yīng)先導(dǎo)計劃，簡化商業(yè)物業(yè)改宿舍流程，為項目落地奠定政策基礎(chǔ)；

2025年，香港將先導(dǎo)計劃升級為“城中學(xué)舍計劃”，擴展至重建類項目并給予地積比等政策便利，同時港校非本地生錄取限額提升至50%，市場住宿需求進一步釋放；2025年底，招商局商業(yè)房托基金披露擬以2.06億港元收購香港尖沙咀一酒店物業(yè)，計劃改造為學(xué)生公寓；

2026年1月29日，招商蛇口完成該項目交割，正式落地CM+U學(xué)生公寓品牌；2026年8月，項目預(yù)計完成全面改造，進入運營籌備階段；2026年9月，項目計劃正式投入運營，迎接新學(xué)年赴港留學(xué)生入住。

此次并非招商蛇口首次布局香港租賃市場。此前其已在港打造CM+壹棠酒店及服務(wù)式公寓，積累了一定的租賃資產(chǎn)運營經(jīng)驗，CM+U公寓則聚焦留學(xué)人群租住需求，致力于為青年學(xué)子打造安全舒適、管理專業(yè)的品質(zhì)居住體驗。此次切入學(xué)生公寓，也意味著其香港租賃業(yè)務(wù)進一步延伸至教育配套型租賃資產(chǎn)。

CM+U學(xué)生公寓公區(qū)效果圖

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收購方式與交易結(jié)構(gòu)

本次交易采用“央企主體+REITs平臺+專業(yè)運營”的結(jié)構(gòu)化運作模式，成為中資房企布局香港跨境租賃資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化路徑，實現(xiàn)資本運作與資產(chǎn)運營的深度綁定。

從收購方式看，本次項目是由招商局商業(yè)房托基金完成物業(yè)收購，招商蛇口不承擔(dān)前端資產(chǎn)持有職能，主要負責(zé)后續(xù)改造和運營。也就是說，這筆交易先由基金端完成資產(chǎn)裝入，再由運營端負責(zé)把物業(yè)改造成可投入市場的學(xué)生公寓。

從交易結(jié)構(gòu)看，這是一種比較清晰的分工安排。資金端，房托基金承擔(dān)收購對價，作為資產(chǎn)持有主體，關(guān)注的是項目改造完成后的出租表現(xiàn)和收益兌現(xiàn)；執(zhí)行端，招商蛇口負責(zé)改造設(shè)計、工程推進、產(chǎn)品落地及后續(xù)招租管理，決定項目能否按期開業(yè)并形成穩(wěn)定運營。

URI深度解讀

一、交易主體的戰(zhàn)略邏輯

（一）操盤方招商蛇口：重點不是擴品牌，而在跑通協(xié)同模式

對招商蛇口而言，這筆交易的關(guān)鍵不只是新增一個學(xué)生公寓項目，而是檢驗其在香港能否跑通“基金持有、專業(yè)運營”的協(xié)同模式。過去房企更熟悉的是開發(fā)、銷售和回款邏輯，而學(xué)生公寓更看重改造完成后的出租組織、租戶管理和持續(xù)運營能力。若該項目后續(xù)出租和運營表現(xiàn)穩(wěn)定，招商蛇口沉淀的將不只是一個案例，而是與資本平臺配合管理租賃資產(chǎn)的經(jīng)驗，這種能力未來也有可能外溢到其他持有型產(chǎn)品。

CM+U學(xué)生公寓公區(qū)效果圖

（二）招商局商業(yè)房托基金：重點不只是收購資產(chǎn)，而是測試資產(chǎn)邊界

對招商局商業(yè)房托基金而言，這筆交易的意義也不只是新增一項香港物業(yè)，而是在測試學(xué)生公寓這類資產(chǎn)能否被納入可長期配置的持有組合。與傳統(tǒng)商辦、零售或酒店資產(chǎn)相比，學(xué)生公寓更依賴穩(wěn)定出租和運營效率，其收益兌現(xiàn)更接近日常租金管理，而非周期性買賣價差。若項目后續(xù)經(jīng)營數(shù)據(jù)理想，基金驗證的將不僅是一項資產(chǎn)，而是一類資產(chǎn)——教育配套型租賃物業(yè)是否具備持續(xù)配置價值？

二、行業(yè)啟示：中資搶灘香港學(xué)生公寓賽道的新趨勢

香港學(xué)生公寓市場正在發(fā)生一個更值得注意的變化：它正在從機會型項目，逐步轉(zhuǎn)向機構(gòu)型資產(chǎn)。過去市場更關(guān)注誰先拿到物業(yè)、誰先完成改造；但隨著更多資金進入，未來真正拉開差距的，不再只是拿項目的能力，而是后續(xù)把項目穩(wěn)定運營出來的能力，包括出租率、租金水平、服務(wù)體系和成本控制。

對內(nèi)地市場而言，值得學(xué)習(xí)的也不是簡單的“商改宿”路徑，而是基金持有、專業(yè)運營、現(xiàn)金流導(dǎo)向這套分工邏輯。它提示的不是去復(fù)制一個項目，而是重新理解學(xué)生公寓能否被當(dāng)作一類獨立資產(chǎn)，而不是附屬配套。

因此，這筆交易真正值得看的，不是項目體量，也不是品牌新舊，而是它是否能證明一件事：學(xué)生公寓在香港已經(jīng)不只是補宿位的民生項目，而是可以被機構(gòu)投資者長期持有、由專業(yè)團隊持續(xù)運營的租賃資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)復(fù)核、URI調(diào)研及data bank

撰文: URI研究中心

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