作者：周軍律師.

　　農(nóng)村房屋買賣因涉及宅基地使用權(quán)的身份屬性限制，司法實(shí)踐中常因買方非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員等原因被認(rèn)定無效。協(xié)議無效后，買方不僅面臨“錢房兩空”的風(fēng)險(xiǎn)，前期投入的各項(xiàng)成本也可能遭受損失。

　　那么，農(nóng)村房屋買賣協(xié)議被認(rèn)定無效，賣方要賠償買方哪些損失？

　　最高人民法院案例庫入選案例《閻某訴劉某房屋買賣合同糾紛案》中明確：

　　農(nóng)村房屋買賣協(xié)議因違反法律禁止性規(guī)定而屬無效協(xié)議，協(xié)議無效后雙方負(fù)互返還義務(wù)，但是買方的信賴?yán)鎿p失應(yīng)當(dāng)根據(jù)涉案房屋的區(qū)位、買賣當(dāng)時(shí)及目前周邊的房地產(chǎn)價(jià)格等因素予以酌情認(rèn)定，并由賣方根據(jù)過錯程度負(fù)責(zé)賠償。

　　法院認(rèn)為，

　　閻某對外轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋及宅基地違反了我國法律的禁止性規(guī)定，且在劉某占用、使用多年后，又以簽訂的合同違法為由，主張合同無效，亦違背誠實(shí)信用原則，其應(yīng)負(fù)合同無效的主要責(zé)任；劉某作為城鎮(zhèn)居民，未經(jīng)批準(zhǔn)違反法律規(guī)定購買農(nóng)村宅基地及房屋，亦存在過錯，應(yīng)負(fù)合同無效的次要責(zé)任。

　　對劉某主張的更換大門、加裝雨棚、彩鋼板修補(bǔ)房頂?shù)刃蘅?、添附費(fèi)用，法院酌情確定價(jià)值為20000元。

　　對劉某主張的宅基地區(qū)位補(bǔ)償評估價(jià)或拆遷利益補(bǔ)償，因涉案房屋未被列入拆遷范圍，無法確定拆遷利益，且目前因客觀原因無法對宅基地區(qū)位補(bǔ)償進(jìn)行評估，該價(jià)值亦無法確定，但考慮劉某因協(xié)議無效而產(chǎn)生的巨大的信賴?yán)鎿p失，如對此不予處理，將導(dǎo)致利益失衡，法院綜合考量涉案房屋的區(qū)位、買賣當(dāng)時(shí)及目前周邊的房地產(chǎn)價(jià)格等因素，酌情認(rèn)定劉某的該部分損失為300000元。

　　裁判觀點(diǎn)簡析

　　一、協(xié)議無效后賣方無論過錯大小，均需優(yōu)先履行以下義務(wù)

　　1. 購房款本金返還

　　賣方需將收取的全部購房款足額返還給買方，不得扣除所謂“房屋使用費(fèi)”等費(fèi)用（使用費(fèi)與購房款利息通常相互抵銷）。例如買方支付120萬元購房款，賣方需全額返還該筆本金，不得截留。

　　2. 購房款利息賠償

　　利息是買方資金被占用期間的合理損失，法院通常支持從每筆購房款支付之日起計(jì)算。

　　二、除此之外，還需賠償買方的合理損失（按過錯比例承擔(dān)）

　　1. 裝修、翻建、擴(kuò)建的添附價(jià)值損失

　　買方對房屋進(jìn)行裝修、改建、擴(kuò)建所產(chǎn)生的增值部分，因添附物與房屋無法分離，賣方需折價(jià)補(bǔ)償。

　　2. 房屋增值利益損失

　　農(nóng)村房屋因區(qū)位改善、城鎮(zhèn)化發(fā)展、房價(jià)上漲等產(chǎn)生的增值部分，通常以協(xié)議簽訂時(shí)房屋市場價(jià)值與無效判決作出時(shí)的市場價(jià)值差額為基礎(chǔ)，按雙方過錯比例分配。

　　3. 拆遷補(bǔ)償利益的合理分配

　　若房屋在買賣后被納入拆遷范圍，拆遷補(bǔ)償利益的分配也需遵循“過錯與利益匹配”原則。

　　4. 其他合理損失

　　買方因交易產(chǎn)生的直接、必要支出，憑有效證據(jù)可主張賠償。

　　周軍律師提醒，農(nóng)村房屋買賣無效糾紛的損失認(rèn)定與證據(jù)要求專業(yè)性強(qiáng)，建議買方在糾紛發(fā)生后及時(shí)委托專業(yè)律師梳理證據(jù)、申請?jiān)u估、制定訴訟策略，避免因證據(jù)不足或主張不當(dāng)導(dǎo)致權(quán)益受損。