1㎡賣11萬？

近日，廣州市海珠區(qū)人民法院拍賣一套房產(chǎn)的1㎡的產(chǎn)權(quán)份額，竟引來17人輪番爭(zhēng)搶、超2萬網(wǎng)友在線圍觀。

經(jīng)過64輪競(jìng)價(jià)，最終這1㎡份額以11萬元天價(jià)落槌，單價(jià)直接碾壓珠江新城多數(shù)豪宅，網(wǎng)友們紛紛在線吃瓜，全網(wǎng)都在追問：這到底是套路博弈，還是無腦冤種？

就連粉絲群里也炸了鍋，大家追問的核心都是：“這區(qū)區(qū)1㎡的產(chǎn)權(quán)，到底能不能落戶、占學(xué)位？就算用完學(xué)位想脫手，真的能順利賣掉嗎？”

這兩天，這些靈魂吐槽刷爆我們各大粉絲購房群，既有小區(qū)老街坊的直白吐槽，也有身邊業(yè)主朋友的揣測(cè)，更是淘房君實(shí)地蹲點(diǎn)、深挖內(nèi)幕的核心緣由。

業(yè)內(nèi)資深人士向我們透露：

法院拍賣被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)份額，是依據(jù)生效法律文書進(jìn)行的強(qiáng)制執(zhí)行行為，具有司法強(qiáng)制力，一般無需征得其他共有權(quán)人的同意。

但是拍賣此類財(cái)產(chǎn)，法院會(huì)依法保障其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)。實(shí)踐中也存在無關(guān)聯(lián)的普通投資者購買的案例。

那么，這1㎡份額，為何還能拍出遠(yuǎn)超市場(chǎng)價(jià)的天價(jià)呢？

01.

溢價(jià)423%！

1㎡拍出11萬天價(jià)

據(jù)悉，本次拍賣房源位于廣州市海珠區(qū)可逸名庭小區(qū)，目前二手均價(jià)39885元/平，地鐵商超學(xué)校全配齊，本該是煙火氣十足的成熟宜居小區(qū)，卻因?yàn)檫@1㎡成了全城焦點(diǎn)。

據(jù)產(chǎn)權(quán)登記信息顯示，這套房源是一套建面約103㎡的三房單位。

從拍賣詳情來看，這套1㎡產(chǎn)權(quán)份額的評(píng)估價(jià)為30112元，起拍價(jià)為21079元，但最終成交價(jià)定格在110331元，相較于起拍價(jià)，溢價(jià)率直接飆升至423%，溢價(jià)幅度堪稱離譜。

小區(qū)有老街坊更是跟淘房君吐槽：

“1㎡敢賣11萬？我家百平房子總價(jià)才300萬出頭，這價(jià)格簡(jiǎn)直瘋了。這丁點(diǎn)地方連個(gè)鞋柜都擺不下，壓根沒法住人，真搞不懂誰會(huì)花這冤枉錢競(jìng)拍?！?/p>

產(chǎn)權(quán)方面，這套房源產(chǎn)權(quán)由三人按份共有：陳某某占86㎡大頭，成某某持有16.7863㎡份額，僅剩的1㎡產(chǎn)權(quán)則歸王某所有。

此次海珠區(qū)人民法院?jiǎn)?dòng)強(qiáng)制執(zhí)行，正是拍賣王某名下這1㎡的產(chǎn)權(quán)份額，其余份額由陳某某和成某某持有。

那么，為何會(huì)有人愿意高價(jià)競(jìng)拍這看似無法實(shí)際居住使用的1平方米產(chǎn)權(quán)呢？

其實(shí)不少人高價(jià)競(jìng)拍這1㎡份額，核心是盯上了按份共有人的法定權(quán)利，看似不起眼的小份額，實(shí)則暗藏三大權(quán)益：

其一，可按產(chǎn)權(quán)比例分得房屋收益，最直觀的就是租金分紅，即便僅占1㎡，也能依法主張對(duì)應(yīng)的收益分成。

其二，享有共有房產(chǎn)的管理表決權(quán)，像房屋修繕、使用規(guī)劃、整體處置這類關(guān)鍵事宜，小份額持有者也能參與表決，并非毫無話語權(quán)。

其三，持有法定優(yōu)先購買權(quán)，若是其他共有人后續(xù)轉(zhuǎn)讓自有份額，競(jìng)得者可優(yōu)先接手，這也是不少人賭一把、想逐步拿下完整產(chǎn)權(quán)的心思。

理論上，競(jìng)得人也能自行轉(zhuǎn)讓這1㎡產(chǎn)權(quán)份額，但現(xiàn)實(shí)操作起來卻處處是坑。

淘房君也問了身邊不少懂行的朋友，他紛紛坦言，這種極小產(chǎn)權(quán)份額就是“看上去很美”：

不僅二手市場(chǎng)幾乎沒有接盤俠，除非主動(dòng)折價(jià)轉(zhuǎn)給其他共有權(quán)人，而且在房屋出租、維修、變賣等環(huán)節(jié)，極易引發(fā)多方矛盾糾紛，后續(xù)扯皮不斷。

實(shí)際上，這種案例并非個(gè)例。

去年12月，廣州天河法院就曾拍賣過一套82㎡房產(chǎn)的1/8產(chǎn)權(quán)份額，最終拿下該份額的并非原有產(chǎn)權(quán)人，而是第三方外來買家。

結(jié)合這類小眾法拍的實(shí)操痛點(diǎn)來看，淘房君認(rèn)為：

普通購房者參與競(jìng)拍一定要慎之又慎，既要認(rèn)清極小產(chǎn)權(quán)份額行權(quán)難、糾紛多的核心問題，更要警惕資產(chǎn)轉(zhuǎn)手難、流動(dòng)性極差的致命短板。

小編認(rèn)為，這絕不建議普通投資者盲目入局，這類看似低價(jià)的份額拍賣，看似有權(quán)益保障，實(shí)則暗藏多重隱性風(fēng)險(xiǎn)，很容易陷入錢房?jī)煽盏慕┚帧?/p>

02.

法拍房能買嗎？

如何撿漏？

小編混跡廣州樓市這么多年，見過撿漏的、踩坑的，唯獨(dú)這場(chǎng)1㎡天價(jià)競(jìng)拍，把樓市里的人性博弈扒得明明白白。

在淘房君看來，這早已不是簡(jiǎn)單的法拍鬧劇，而是戳中無數(shù)買房人軟肋的兩大扎心真相：

首先是家庭產(chǎn)權(quán)規(guī)劃太缺位，親人之間析產(chǎn)、繼承、合買房，礙于情面不白紙黑字寫清份額和退出機(jī)制，留下零碎產(chǎn)權(quán)隱患，最后只能花錢買教訓(xùn)；

其次是法拍撿漏誤區(qū)太深，總有人覺得低價(jià)就能薅羊毛，卻忘了產(chǎn)權(quán)清晰才是底線，這種有糾紛、不完整的產(chǎn)權(quán)，再便宜都是深坑。

這場(chǎng)鬧劇說白了，就是產(chǎn)權(quán)人內(nèi)耗+投機(jī)客攪局的結(jié)果。

那么，廣州的法拍房可以買嗎？

其實(shí)，每一套法拍房背后都有一個(gè)心酸的故事。

法拍房的來源要么是按揭違約、民間借貸違約，要么是司法沒收、無主房產(chǎn)，如果碰上難纏的債務(wù)或是租賃問題，多半吃不了兜著走。

其中的拍賣標(biāo)的權(quán)屬瑕疵、稅費(fèi)、居留等遺留問題，最好要搞清楚才慎重入手。

對(duì)于普通人來說，買房、參拍法拍，永遠(yuǎn)要堅(jiān)持以下“三不碰原則”：來源是刑事案件的，不碰；有人在住的，不碰；當(dāng)事人有非銀行借貸糾紛的，不碰。