出品 | 子彈財(cái)經(jīng)

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

自2021年以來，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)風(fēng)云變幻，新的競爭格局正在加速形成。

在2020年8月末發(fā)布“三道紅線”政策時(shí)，當(dāng)時(shí)TOP30房企中僅有5家處于“綠檔”。據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這5家房企分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、金地集團(tuán)和招商蛇口。

短短5年之后，這些房企的命運(yùn)就已經(jīng)走向分化：央企憑借融資與信用優(yōu)勢逆勢擴(kuò)張，坐穩(wěn)頭部；而失去“安全墊”的金地集團(tuán)，則在去杠桿與銷售下行的雙重?cái)D壓下迅速“掉隊(duì)”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，于2025年末，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口齊齊沖進(jìn)行業(yè)TOP5，唯有金地集團(tuán)銷售規(guī)模只有300億元，被阻擋在top20的門外。

作為曾經(jīng)四大金剛“招保萬金”中的一員，金地集團(tuán)未來還能否擠進(jìn)頭部房企的行列？

1、銷售額一降再降，2025年規(guī)模只剩300億

其實(shí)，金地集團(tuán)是一家老牌房企。

1988年，深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司正式成立，主要業(yè)務(wù)是統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)深圳市上步區(qū)屬下工業(yè)村。此后，公司更名為金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司，并在1993年開始從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是深圳市福田區(qū)的區(qū)屬國有企業(yè)。

3年后（1996年），在原金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司的基礎(chǔ)上，通過對其進(jìn)行改組、設(shè)立了金地集團(tuán)。當(dāng)時(shí)，深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)管理局為第一大股東，持股49%。

此后，深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)管理局將其所持金地集團(tuán)全部股份，轉(zhuǎn)由下屬公司深圳市福田投資發(fā)展公司（現(xiàn)更名為：深圳市福田投資控股有限公司，以下簡稱：福田投資）持有。目前，福田投資仍是金地集團(tuán)的第二大股東。

有國資背書，金地集團(tuán)曾和招商蛇口、保利發(fā)展、萬科并稱為“招保萬金”，是房地產(chǎn)市場的“猛將”。

在房地產(chǎn)市場激蕩前行的30余年里，房企經(jīng)歷了野蠻發(fā)展、加速狂奔、殘酷“洗牌”。在這期間，金地集團(tuán)有過“掉隊(duì)”，也有過高光時(shí)刻——2021年，其銷售額達(dá)2867.1億元，在克而瑞榜單上位列行業(yè)第11；2022年，又和“招保萬”在行業(yè)TOP10相遇。

在這之后，金地集團(tuán)掉頭向下，銷售規(guī)模一瀉千里。2024年，金地集團(tuán)的簽約金額跌破千億，降至685.1億元，和2023年的1535.5億元相比直接“腰斬”。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

一邊是沉重債務(wù)下的去杠桿壓力，一邊是銷售端的萎靡不振，雙重?cái)D壓之下，金地集團(tuán)自2023年6月以來就暫停在公開市場拿地，直到2025年才重啟拿地，在杭州、上海等地補(bǔ)倉。

在2024年業(yè)績會上，金地集團(tuán)董事長徐家俊表示，公司重回土地拍賣市場的主要原因是公司隨著公開債務(wù)的償還，債務(wù)壓力緩解。同時(shí)，2024年行業(yè)寬松政策對市場整體信心修復(fù)及需求釋放起到積極作用，市場有所修復(fù)，部分核心城市市場出現(xiàn)一定程度回暖的積極跡象，因此在核心城市重啟拿地。

金地集團(tuán)試圖重整旗鼓，再回正軌，但現(xiàn)實(shí)卻不如人意。2025年，金地集團(tuán)的簽約金額同比大跌56.18%至300.2億元，幾乎僅剩2021年巔峰時(shí)期的1/10。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

另據(jù)克而瑞、中指院數(shù)據(jù)，金地集團(tuán)2025年的合約銷售額甚至比仍處于困境中的碧桂園還低102億元，行業(yè)排名降至第23位。

進(jìn)入2026年，金地集團(tuán)又艱難開場。2026年2月，企業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約金額6.3億元，同比下降77.50%；前2個(gè)月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額18.5億元，同比下降63.37%。

那么，金地集團(tuán)為何在銷售端如此萎靡？是土儲布局，還是戰(zhàn)略層面存在問題？2025年以來補(bǔ)倉的項(xiàng)目去化如何？是否有提振銷售、加快去化的具體措施？

對此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向金地集團(tuán)方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

2、預(yù)虧超100億，凌克早一步離場

銷售端不暢所帶來的“隱痛”，正在金地集團(tuán)的財(cái)報(bào)上慢慢浮現(xiàn)。

今年1月23日，金地集團(tuán)披露2025年業(yè)績預(yù)告——預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤虧損111億元到135億元，扣非后歸母凈利潤虧損100億元到124億元。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

和2024年歸母凈利潤虧損61億元、扣非后歸母凈利潤虧損44億元相比，2025年的虧損規(guī)模直接翻倍，創(chuàng)下2001年上市以來的最高虧損紀(jì)錄。

（圖 / 金地集團(tuán)財(cái)報(bào)）

對于利潤的下滑，金地集團(tuán)解釋，公司近年銷售規(guī)模下降，2025年可結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年減少，營業(yè)收入較上年下滑。

此外，公司根據(jù)市場情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，加大去化力度，使得部分項(xiàng)目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本，基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和信用損失準(zhǔn)備。

就在金地集團(tuán)轉(zhuǎn)入虧損之前，管理層的震蕩就已經(jīng)提前上演。

2023年10月16日晚間，金地集團(tuán)宣布，因身體原因，凌克申請辭去公司董事、董事長和董事會戰(zhàn)略委員會委員職務(wù)。

據(jù)悉，凌克曾任深圳市福田外貿(mào)公司經(jīng)營部部長，進(jìn)入金地集團(tuán)后，以董事長身份執(zhí)掌金地集團(tuán)長達(dá)25年。就像雷軍之于小米、王健林之于萬達(dá)，凌克則是金地集團(tuán)的“靈魂人物”。

這場離職也引起了軒然大波。凌克官宣離職次日（10月17日），金地集團(tuán)股價(jià)低開低走，當(dāng)日觸及跌停，同時(shí)多筆境內(nèi)債齊跌，且有債券跌幅超20%。當(dāng)日，金地集團(tuán)緊急發(fā)布公告，再次表示凌克離職是“身體原因”，強(qiáng)調(diào)公司“生產(chǎn)經(jīng)營正?！?。

很快，第一大股東富德生命人壽、第二大股東福田投資相繼派人入主金地集團(tuán)。2024年3月，金地集團(tuán)前董秘徐家俊當(dāng)選為新一任董事長、來自福田投資的季彤擔(dān)任副董事長。

次月（2024年4月），富德生命人壽的徐文淵、徐倩、李榮輝正式進(jìn)入董事會，擔(dān)任非獨(dú)立董事。曾被視為凌克接班人的“老將”黃俊燦卸任總裁之職，韋傳軍卸任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人之職，均由李榮輝接任。

在2025年最后一天，金地集團(tuán)宣布，因工作變動(dòng)原因，季彤申請辭去董事、副董事長等職，辭職后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。2026年1月，福田投資董事長楊宇球進(jìn)入金地集團(tuán)董事會。

客觀而言，新管理團(tuán)隊(duì)或許有著更資深的管理經(jīng)驗(yàn)，但對地產(chǎn)行業(yè)的熟悉程度或難以匹敵凌克、黃俊燦等長期深耕房地產(chǎn)的“老將”。從數(shù)據(jù)來看，自2024年以來，金地集團(tuán)始終沒有走出虧損，2年歸母凈利潤累計(jì)虧損預(yù)計(jì)超過170億元。

那么，新管理團(tuán)隊(duì)組建2年，如何改善巨額虧損的難題？誰應(yīng)為集團(tuán)的虧損承擔(dān)責(zé)任？是否有扭虧時(shí)間表？倘若長期虧損，是否擔(dān)憂加劇現(xiàn)金流壓力？對此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向金地集團(tuán)方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

3、險(xiǎn)資被“困”，資金缺口超130億

在房地產(chǎn)巔峰時(shí)期，金地集團(tuán)也曾深受資本青睞。

2013年至2014年期間，富德生命人壽、安邦保險(xiǎn)及子公司安邦人壽（大家保險(xiǎn)后接管安邦，以下合稱：大家系），曾在二級市場不斷舉牌金地集團(tuán)，爭相入局。

據(jù)「子彈財(cái)經(jīng)」不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1月至2014年5月，富德生命人壽至少買入金地集團(tuán)11.35億股股票，耗資約84億元。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

2013年12月至2014年12月，彼時(shí)的安邦保險(xiǎn)、安邦人壽（后為“大家系”）則增持了金地集團(tuán)超6億股股票，均價(jià)普遍在6元/股以上。

（圖 / 金地集團(tuán)公告）

于2014年末，富德生命人壽、大家系分別持有金地集團(tuán)29.99%、20%股權(quán)，一躍成為金地集團(tuán)的前兩大股東，力壓創(chuàng)始股東福田投資一頭。

而一向敏銳的大家系，在房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入下滑通道之時(shí)就迅速撤退。從2021年開始，大家系開始頻繁減持套現(xiàn)，逐漸淡出金地集團(tuán)前十大股東行列。

其實(shí)，富德生命人壽曾擬轉(zhuǎn)讓金地集團(tuán)股份的消息也一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)。2023年10月凌克辭任董事長不久之后，網(wǎng)傳富德生命人壽擬以60億元轉(zhuǎn)讓金地集團(tuán)股權(quán)予深投控，但深投控官微很快發(fā)表聲明辟謠，并稱已向公安部門報(bào)警。

如今，富德生命人壽已經(jīng)被套牢。于2025年三季度末，富德生命人壽持有金地集團(tuán)13.47億股，按照2026年3月20日的收盤價(jià)2.95元/股計(jì)算，這些股份價(jià)值約40億元，和曾經(jīng)耗資80余億元舉牌的盛況相比，產(chǎn)生了巨大落差。

但值得注意的是，在兩大險(xiǎn)資入主之后，金地集團(tuán)的分紅比例陡然飆升，早已分享了房地產(chǎn)紅利。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年至2021年，金地集團(tuán)累計(jì)分紅約192億元，每年的股利支付率均超30%。而在2015年以前，金地集團(tuán)的股利支付率從未超過20%。

（圖 / Wind）

只不過，在長期高額分紅之后，又疊加償債高峰的到來，一定程度上擠壓了金地集團(tuán)的現(xiàn)金流安全邊界。

2023年12月，金地集團(tuán)曾向福田投資轉(zhuǎn)讓深圳市金地新沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)，回籠了32.51億元。

但這仍然只是杯水車薪。于2025年三季度末，金地集團(tuán)的貨幣資金為143.40億元，短期借款4.26億元、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債278.58億元，短債合計(jì)約282.84億元。若以此粗略計(jì)算，企業(yè)的短期資金缺口約139億元。

（圖 / 金地集團(tuán)財(cái)報(bào)）

不僅如此，金地集團(tuán)還在喪失“造血”能力。2025年前三季度，金地集團(tuán)的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-14.68億元，直接由正轉(zhuǎn)負(fù)。在樓市當(dāng)下“?，F(xiàn)金流”為核心的環(huán)境下，金地集團(tuán)所承受的資金鏈壓力由此可見一斑。

（圖 / 金地集團(tuán)財(cái)報(bào)）

回頭來看，金地集團(tuán)“掉隊(duì)”之后，曾短暫回歸到行業(yè)TOP10行列，此后又陷入了銷售驟降、利潤虧損的困境之中。這一次，將金地集團(tuán)重新推回正軌的重任，就從凌克傳遞到了徐家俊肩上。

*文中題圖來自：金地集團(tuán)官網(wǎng)。