省府板塊，即將迎來一個(gè)新的面孔，潤和天心序。

2025年12月， 潤和拿下天心區(qū)省府板塊076，總價(jià)78082萬元，折合樓面價(jià)5080元/ m2 。

項(xiàng)目的定位非常明確，就是配套郡外南校區(qū)的新規(guī)書包房，頭部學(xué)區(qū)+新規(guī)產(chǎn)品+全功能會(huì)所，構(gòu)成了主要的產(chǎn)品力。

項(xiàng)目主要參數(shù)：

容積率：2.4/2.5；總戶數(shù)：1250戶；建筑層高：3.0m

車位戶數(shù)比：0.938（西）/0.935（東）

建筑密度：25.0%；綠地率：35.0%

有人說它是鯰魚，那它到底能不能攪動(dòng)省府學(xué)區(qū)房這潭水？！

一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目有 2 塊地，以天心大道為界限，東側(cè)地塊面積小一些，但是上學(xué)更近，不用過大馬路，更安全；西地塊面積更大一些，樓棟布局及園林的空間更大，但是上學(xué)略遠(yuǎn)，東側(cè)臨天心大道，西側(cè)臨近京廣鐵路，不利因素明顯。

樓間距的數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，大部分樓棟還是可以保證40m以上，部分樓棟的間距可以達(dá)到60m左右，樓間距是比其他新規(guī)更大好看了，后果是得房率就沒有那么高了！

本項(xiàng)目常規(guī)戶型涵蓋的面積段為101-137平，絕大部分都不超過130m2，頭部學(xué)位房，主打總價(jià)低，好流通，潤和是把握住了這個(gè)核心規(guī)律。

最小戶型是101㎡，同樣兩梯兩戶，私梯入戶，這點(diǎn)與博萃府的起步戶型差不多。

做到了四房?jī)尚l(wèi)，四開間朝南，套內(nèi)面積101.6平，得房率100.6%，連上門口的私梯廳基本能到108%多點(diǎn)?？蛷d面寬4.0m，主臥面寬3.5m，總面寬13.3m。

戶型圖來自建筑師阿橙，下同

這個(gè)其實(shí)就大澤湖潤和學(xué)府的88 ㎡ 戶型，得房率115%，因?yàn)樾乱?guī)收緊之后，天心序的產(chǎn)權(quán)面積就來到了100 ㎡，為了做四房，缺點(diǎn)是每個(gè)房間都很小。

同樣是頭部學(xué)區(qū)房，同樣是100 ㎡ 的面積，可以對(duì)比博萃府100 ㎡ 戶型，博萃府屬于大三房，各個(gè)空間的尺度都會(huì)大一些，空間更加方正，缺點(diǎn)是少一個(gè)房間，功能性略顯不足，南向面寬會(huì)小一些，采光沒有那么好。

112㎡戶型同樣是四房?jī)尚l(wèi)，套內(nèi)面積112㎡，得房率100.0%。

與101㎡戶型相比，格局基本一致，只是各個(gè)空間尺度都加大了，客廳面寬4.35m，主臥面寬3.5m，總面寬13.75m。

123㎡戶型就有了質(zhì)變，與小戶型拉開差距，做到了四房三明衛(wèi)，套內(nèi)面積124.7㎡，得房率101.4%。

在空間尺度上，客廳面寬5.0m，客餐廳來到37.0㎡，主臥面寬3.6m，主臥15.5㎡，總面寬14.6m，整體空間體驗(yàn)感不錯(cuò)。

136㎡的戶型同樣是四房三明衛(wèi)，套內(nèi)面積136.0㎡，得房率104.6%。

在空間尺度上，客廳面寬5.4m，主臥面寬3.6m，總面寬15.1m，客餐廳來到42.1㎡，主臥17.9㎡，整體的戶型格局優(yōu)秀。

潤和天心序整體采用的是現(xiàn)代風(fēng)格來設(shè)計(jì)的外立面。潤和內(nèi)部配置了健身房、泳池等全能會(huì)所，通過落地玻璃使得其室內(nèi)與室外園林相融相同。

這個(gè)配置直接提升了省府南樓盤的整體品質(zhì)檔次，省府北也只有潤府有這樣的配置。

但是，有兩個(gè)硬傷必須看清楚：1.車位比不足1:1，1250戶，1172個(gè)車位。2.日照問題。批前公示白紙黑字寫著：59戶不滿足日照標(biāo)準(zhǔn)，選房的時(shí)候，務(wù)必注意。

二、配套學(xué)校

項(xiàng)目配套小學(xué)是長(zhǎng)郡外國語第一附屬小學(xué)+長(zhǎng)郡外國語南校區(qū)，九年制雙學(xué)位，小學(xué)是一墻之隔，無需接送，上中學(xué)只要越過小學(xué)即可。

長(zhǎng)沙公辦初中，長(zhǎng)郡外國語與青竹湖湘一、湘郡培粹、中雅培粹、長(zhǎng)郡雙語同屬于超一梯隊(duì)，四大率約26%，實(shí)力之強(qiáng)不用過多闡述。

長(zhǎng)郡外國語目前有兩個(gè)校區(qū)，兩校區(qū)實(shí)行100%零差異化辦學(xué)，是同一個(gè)法人、同一套班子，校長(zhǎng)+執(zhí)行校長(zhǎng)均一致，屬于“一校兩址”的辦學(xué)模式。

兩個(gè)校區(qū)距離僅約200米，這種近距離的一校兩址，是目前最正宗的“本部擴(kuò)建”。

2025年，南校區(qū)開學(xué)，雖然生源不同，但是經(jīng)過僅僅一個(gè)學(xué)期的加工打磨，南校區(qū)的成績(jī)與老校區(qū)已經(jīng)非常接近，這就是本部擴(kuò)建，近水樓臺(tái)的好處！

三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與不足

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在開篇就跟大家講了，這里在歸納綜合一下：

1.教育資源強(qiáng)勢(shì)：長(zhǎng)郡外國語南校區(qū)+郡外一附小，九年制雙學(xué)位。

很多覺得郡外是靠擇優(yōu)掐尖起家的，試想一下，如果學(xué)校實(shí)力不行，尖子生家長(zhǎng)絕對(duì)不會(huì)選擇差學(xué)校。當(dāng)然，如果成績(jī)比較差，感覺沒有奔頭，確實(shí)沒有必要選擇郡外。

還有人會(huì)說這個(gè)學(xué)校是綁定地產(chǎn)，等周邊的地賣完了就不行了，這個(gè)格局就太小了，郡外是長(zhǎng)沙教育均衡化的重大布局，也是服務(wù)省府的重要教育配套，不是賣幾塊地那么簡(jiǎn)單。

2.潤和的口碑還不錯(cuò)。

潤和從望城起家，早年間一直做剛需產(chǎn)品，交付口碑比較穩(wěn)定，品質(zhì)相對(duì)過硬，幾乎沒有出過大的幺蛾子。

前幾年做的潤和濱江灣，打出了豪宅的知名度，順帶將潤和大澤湖和潤和學(xué)府也帶火了，確實(shí)有建好房子的實(shí)力！

不過，今年初潤和掌門人出現(xiàn)傳出負(fù)面消息，影響有多大，目前無法準(zhǔn)確評(píng)估。

項(xiàng)目的不足支持也比較明顯：主要是黑石鋪配套匱乏的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)很難改觀。

雖然是長(zhǎng)沙重點(diǎn)發(fā)展方向，但除開學(xué)校，黑石鋪幾乎沒有其他重大配套，而且需要等待較長(zhǎng)時(shí)間。

比如地鐵要等9號(hào)線，目前尚未報(bào)批，估計(jì)要3年左右才能批復(fù)，5年左右的工期才能通車，也就是8-10年的等待期。

比如商業(yè)，原來規(guī)劃的永旺夢(mèng)樂城，也搬到了五江廣場(chǎng)（桂花坪），項(xiàng)目周邊的商業(yè)預(yù)計(jì)要等地鐵通車才會(huì)加速推進(jìn)，至少等周邊幾個(gè)樓盤都交房，有人才會(huì)動(dòng)起來。

西側(cè)的冬瓜湖一直沒有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，甚至有被取消的風(fēng)險(xiǎn)；還有京廣鐵路，這是個(gè)長(zhǎng)期存在的不利因素。

四、適合人群和選房建議

整體品質(zhì)來說，可能是超過省府南目前在售新房，可能比不上潤府C區(qū)，因?yàn)槟壳皼]有更多可看的，所以只能說預(yù)計(jì)可能。

1.潤和天心區(qū)適合什么樣的家庭？

相當(dāng)重視孩子教育，想要頭部教育資源，兼顧內(nèi)部居家品質(zhì)，對(duì)外部配套不在乎的家庭?？ね饽闲^(qū)目前沒有出成績(jī)，存在一定的認(rèn)知差和預(yù)期差。

2.想要總價(jià)低、上學(xué)近、好流通，居住人口不多，能接受2衛(wèi)的，直接選101㎡。

3.要更好的社區(qū)體驗(yàn)選112㎡，總價(jià)不會(huì)太高，舒適度有所提升，西地塊上學(xué)略遠(yuǎn)。

4.如果想選123㎡都是純邊戶，建議考慮東地塊；136㎡戶型不建議買，如果一定要買，避開天心大道兩側(cè)的房源。

5.需要注意的是部分樓棟臨近鐵路有噪音干擾，對(duì)噪音敏感的務(wù)必不要選；還有59戶日照不達(dá)標(biāo)，如果價(jià)格優(yōu)勢(shì)不是很明顯，同樣不建議選。

下次我們將對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部品質(zhì)、價(jià)格預(yù)測(cè)和周邊樓盤橫向?qū)Ρ?，敬?qǐng)期待。

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