最近，一個(gè)數(shù)據(jù)在全網(wǎng)刷屏。

不少自媒體都在宣傳，楊行2025年新房成交量暴漲了200%，達(dá)到1542套。

（2023年，楊行全年的新房成交量665套；2024年，這里全年的成交量676套。）

而從體感上，楊行的市場(chǎng)也的確看起來很火。

去年金茂棠前首開就觸發(fā)了積分，引起了一波熱度；

尤其去年年底，金茂+寶冶又在隔壁拿了一塊地，大有看好區(qū)域發(fā)展、深耕片區(qū)的架勢(shì)。

而楊行板塊近期也迎來了很多利好，得到了諸多媒體的廣泛宣傳：

寶山站+吳淞創(chuàng)新城雙重規(guī)劃利好，讓楊行貌似真正成為了北上海門戶。

而我們也在日常咨詢中，真的遇到了因?yàn)橐?guī)劃來問楊行值不值得買的粉絲朋友。

楊行的熱銷，是不是規(guī)劃帶來了重磅利好？

是不是多重利好刺激下，終于要擺脫“萬年房?jī)r(jià)洼地”身份，全面起飛了嗎？

開篇先定個(gè)調(diào)子：

客觀來說，無論是否有寶山站和大吳淞的規(guī)劃，我們都不建議大家在楊行板塊，以保值增值為目的買房子。

這么說并不是我們看楊行不順眼；

而是因?yàn)?，即便是這些規(guī)劃都落地了，也很難改變楊行外環(huán)邊最大價(jià)格洼地的處境。

楊行的房?jī)r(jià)確實(shí)非常便宜，去年板塊去年全年二手房成交2143套，其成交均價(jià)僅3萬出頭；

其中80%以上的二手房源成交總價(jià)都在400萬以內(nèi)，大部分次新商品房成交單價(jià)都在4.3萬以內(nèi)，是一個(gè)典型的入門級(jí)剛需市場(chǎng)。

這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格站位，和浦西外環(huán)邊上南翔、九亭、七寶、大虹橋等都一直有一定的差距，甚至還比不過定位低于楊行的松江新城和嘉定新城。

從全市視角來看，楊行能成為價(jià)格洼地其實(shí)非常容易理解：

因?yàn)闂钚刑h(yuǎn)了。

當(dāng)然這么說會(huì)有很多朋友吐槽我，說你一看就不懂：

楊行到市中心人民廣場(chǎng)一號(hào)線直達(dá)，時(shí)間肯定是比嘉定新城和松江新城之流更近，怎么就還房?jī)r(jià)比不過他們了？

我說的遠(yuǎn)，其實(shí)指的并非物理距離的遠(yuǎn)，而是心里距離的遠(yuǎn)——

楊行，到市中心的板塊能級(jí)，差的太遠(yuǎn)了。

我們經(jīng)常提到一個(gè)概念，叫樓市的鄙視鏈和置換鏈，而楊行就屬于一個(gè)典型的置換鏈條末端和鄙視鏈條末端。

上海市區(qū)往西的邊界是長(zhǎng)寧外環(huán)，進(jìn)了外環(huán)就進(jìn)了城；

東側(cè)浦東其實(shí)很難視為有市區(qū)邊界，但是沾邊張江現(xiàn)狀也算到了“中心”，唐鎮(zhèn)之前能起飛就是因?yàn)榈劫?gòu)買力核心的距離很近，一線外溢地段。

西南側(cè)由于發(fā)展成熟七寶一定程度上都起到了市區(qū)的功能，南側(cè)至少到了華涇才算是到了郊區(qū)。

唯有上海西北側(cè)，除了五角場(chǎng)和新江灣這種特里，幾乎出了中環(huán)就有了郊區(qū)的氣質(zhì)。

而楊行處于的就是1號(hào)線向北的置換鏈條上，之前上游只有大寧一個(gè)居住高地，共康板塊在2022年市場(chǎng)最高點(diǎn)，憑借成片開發(fā)的次新房勉強(qiáng)價(jià)格體系嫁接了大寧成為8萬的地段。

2022年的共康，姑且可以視為這條鄙視臉上市區(qū)和郊區(qū)的分界地段；

下一站到了楊行房?jī)r(jià)斷崖式下降，次新房?jī)r(jià)格只有5萬多的價(jià)格。

而如果結(jié)合到今天的房?jī)r(jià)體系和樓市格局上，就會(huì)發(fā)現(xiàn)楊行在鄙視鏈上的位置更遠(yuǎn)了。

首先隨著這幾年北上海大量的新房供應(yīng)，上游的蘇河灣、西藏北路，隔壁的真如、瑞虹片區(qū)、再隔壁的楊浦東外灘都供應(yīng)了大量的新房，總價(jià)1000-2000萬不等。

這相當(dāng)于直接拉長(zhǎng)了北上海的置換鏈條。

大寧的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多了，樓市地位都下降，從“北上海之王”變成了“北上海比較不錯(cuò)”的中產(chǎn)板塊。

而處在板塊置業(yè)鏈條末端的楊行，位置更是又變相延后了一截。

而更麻煩的是，上游作為原來市區(qū)購(gòu)買力分界線的共康在這幾年也掉隊(duì)了，再度淪為郊區(qū)板塊，價(jià)格回到5萬多的水平。

楊行從原來的郊區(qū)第一站變成了郊區(qū)第二站，樓市地位更是進(jìn)一步下降。

如果以西南片區(qū)9號(hào)線類比，就是從“九亭地位”下降到了“泗涇地位”，以14號(hào)線類比，就是從“江橋地位”下降到了“封浜地位”。

這種情況下，這個(gè)板塊的價(jià)格就不可能不洼——因?yàn)楸梢曟溎┒税鍓K，默認(rèn)吸收整個(gè)鄙視鏈的跌幅，畢竟上游所有的板塊都在分流購(gòu)買力。

因此，楊行的價(jià)格表現(xiàn)、或者說抗跌能力是非常差的。

說一個(gè)很尷尬但是真實(shí)的情況：

在前年929之后，上海外環(huán)旁邊大部分板塊包括大虹橋、九亭、浦東的周康等都在去年2025年1月份之后，隨著成交火爆，價(jià)格都出現(xiàn)了階段性的回暖；

而楊行是我印象中，僅有的幾個(gè)在去年上半年，價(jià)格還在持續(xù)下跌的板塊（截圖來自房見，為遠(yuǎn)洋香奈的成交價(jià)）。

當(dāng)然，還有一個(gè)典型就是楊行悲催的鄰居顧村。

當(dāng)年顧村的板塊均價(jià)還要比楊行高個(gè)5000塊，而如今已經(jīng)低于楊行，掛牌均價(jià)只有3.7萬。

這是因?yàn)轭櫞逅紦?jù)的7號(hào)線以及上游15號(hào)線市區(qū)外溢鏈條上，出現(xiàn)了桃浦和南大兩個(gè)供應(yīng)大戶，直接拖垮下游的上大和顧村。

而這個(gè)問題，對(duì)于楊行和顧村來說短期都難以解決。

畢竟即便有地緣產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入也不是一朝一夕，很長(zhǎng)一段時(shí)間里還是要作為市區(qū)外溢的睡城存在，那么價(jià)格就不可能景氣。

當(dāng)然，有的朋友可能會(huì)講，19號(hào)線開通，對(duì)于楊行來說不是相當(dāng)于補(bǔ)充了一部分市區(qū)外溢購(gòu)買力嗎？

客觀說，我認(rèn)為短期能帶來的增量也是十分有限的。

其實(shí)分析思路都是類似的，19號(hào)線上游，真正能帶來一部分外溢購(gòu)買力的其實(shí)要到北外灘和陸家嘴——

但是這些地方外溢出來的購(gòu)買力能選的地方可是太多了。

而在這個(gè)鏈條里，能像大寧起到房?jī)r(jià)高地作用的區(qū)域在中間段幾乎沒有，但是剛需購(gòu)買力也會(huì)被中部的板塊老房子層層分流；

而未來吳淞即便建起來了，也就是郊區(qū)地段，這是無需爭(zhēng)議的事實(shí)，楊行的地位和今天也差不多。

何況當(dāng)下19號(hào)線末段在楊行的幾站基本都屬開發(fā)的最早期，還在圖紙上——

未來哪怕19號(hào)線帶來一些購(gòu)買力還要被即將開發(fā)的新房消耗，購(gòu)買力增量，未必比得上房子開發(fā)的量，這在郊區(qū)大部分區(qū)域是普遍現(xiàn)象。

鐵山路的規(guī)劃我看前一陣發(fā)布了，又將帶來8個(gè)左右的組團(tuán)住宅項(xiàng)目（還有兩塊在灰色區(qū)域的地鐵上蓋，類似于天空之城）。

這個(gè)區(qū)域再啟動(dòng)開發(fā)，楊行將又多了一個(gè)新的住宅組團(tuán)片區(qū)——到底是利好還是利空，就要看產(chǎn)業(yè)實(shí)際的落地程度了。

而提到區(qū)域發(fā)展，就涉及到楊行另外一個(gè)破局的可能：

能否走五大新城一樣的破局之路？成為郊區(qū)的一個(gè)板塊中心，類似于寶山新城？

畢竟像嘉定新城、松江新城核心區(qū)，價(jià)格反而還比更靠近市區(qū)的一些板塊價(jià)格要高，關(guān)鍵就在于其成為了區(qū)域中心，擁有對(duì)地緣購(gòu)買力的紅心那里。

而楊行現(xiàn)狀有了寶山站、吳淞創(chuàng)新城的規(guī)劃，看起來似乎有了一線破局的機(jī)會(huì)。

但是理性一點(diǎn)分析，這個(gè)概率也不大，的確也只是有了“一絲”機(jī)會(huì)。

很多朋友未來抬高楊行的身價(jià)，經(jīng)常會(huì)以寶山最中心的板塊來推介楊行。

從地理位置上來看，的確如此，這里和嘉定新城和松江新城的地理定位很像，人們總是下意識(shí)的認(rèn)為這種地方應(yīng)該起到引領(lǐng)作用。

但是很遺憾，楊行從過去到現(xiàn)在都沒有承擔(dān)過對(duì)應(yīng)的職能，也沒有拿到相對(duì)應(yīng)的資源。

寶山早期的最中心板塊肯定是楊行隔壁的淞寶，寶山人民的耶路撒冷，算是有地段效應(yīng)的地方。

寶山的核心地標(biāo)也是貼著淞寶開發(fā)的上海長(zhǎng)灘，這里建有寶山真正的第一高樓。

淞寶而后開發(fā)的這么多年里，寶山并未出現(xiàn)一個(gè)有如淞寶一般有影響力的地段，一是沒有歷史地位，二是也沒真正給出對(duì)應(yīng)能級(jí)的規(guī)劃。

對(duì)于寶山本地人來說，除了淞寶之外也并沒有什么太特別的地緣情節(jié)。

幾乎每個(gè)靠近市區(qū)的板塊都可以選，長(zhǎng)灘可以、大華可以、淞南高境可以、上大可以，顧村可以、如今的南大也可以。

無非是在這些板塊中，根據(jù)自己的預(yù)算，以及板塊自身的條件來做一個(gè)綜合必選——

而這個(gè)角度來看，楊行從來沒拿到什么大的規(guī)劃，板塊自身的城市規(guī)劃又比較一般，競(jìng)爭(zhēng)力比較差。

楊行最典型的特點(diǎn)，就是板塊界面比較割裂，且配套資源一般。

楊行板塊被主干道切成了多個(gè)小板塊，每個(gè)小板塊特點(diǎn)各不相同。

比如網(wǎng)上經(jīng)常有朋友吐槽楊行到處都是大卡車。

其實(shí)這個(gè)主要還是源自于1號(hào)線下來之后看到蕰川公路上的景象。

終點(diǎn)站富錦路下來，馬路兩側(cè)放到其他區(qū)域都可以視為兩個(gè)板塊了。

之前青藤里新房賣的時(shí)候就有很多人吐槽完全是邊角料地帶，唯一優(yōu)點(diǎn)就是到地鐵站比較近，因?yàn)榈罔F站在西側(cè)。

而蕰川公路東側(cè)的白沙公園組團(tuán)是成片開發(fā)的商品房，唯一一片像是中產(chǎn)社區(qū)的板塊；

但是這個(gè)區(qū)域其實(shí)大部分都很難稱之為地鐵盤，確實(shí)到地鐵站都要步行一段距離；

核心區(qū)被白沙公園直接切斷，內(nèi)部人氣無法聚集，再加上整體板塊又沒有大商場(chǎng)全靠底商，板塊氛圍一直比較冷清。

真正成熟的區(qū)域還是南部的萬科四季花城組團(tuán)，萬科后續(xù)開發(fā)的四季度會(huì)系列也是在四季花城的南北兩側(cè)；

以及寶安公路南部組團(tuán)，也有人叫花園城組團(tuán)，因?yàn)槟抢镉袔讉€(gè)幾萬方的招商花園城商業(yè)——

作為楊行唯一一個(gè)大商場(chǎng)，實(shí)在撐不起板塊如此之多的居住人口，經(jīng)常被居民吐槽在楊行沒地方消費(fèi)。

但是這兩個(gè)小片區(qū)的問題就是早期建設(shè)了楊泰系的眾多動(dòng)遷房社區(qū)，新老交雜，城市界面看起來有點(diǎn)城鄉(xiāng)結(jié)合部的感覺。

至于金茂所在的寶山站區(qū)域，其實(shí)主體都是動(dòng)遷房；

小板塊南側(cè)除了一小片老寫字樓，就是未來待開發(fā)的吳淞創(chuàng)新城了——如今還只是工地早期階段。

雖然是外環(huán)旁的板塊，這里即沒有類似于大虹橋、南翔、北九亭等成片的商品房開發(fā)區(qū)域和城市界面；

也沒有南翔、七寶一般的超大核心商業(yè)資源，甚至都比不了顧村的幾個(gè)大商業(yè)，和嘉定新城和松江新城核心區(qū)相比無論是資源還是界面都相差甚遠(yuǎn)。

綜合比較起來，的確也算是外環(huán)旁比較差的區(qū)域。

這樣的區(qū)域，在寶山內(nèi)部也好，在外環(huán)邊上也罷，都起不到五大新城那樣的地緣虹吸效應(yīng)。

板塊內(nèi)最有亮點(diǎn)的兩大規(guī)劃就是寶山站和吳淞創(chuàng)新城。

寶山站雖然聲勢(shì)浩大且27年就要落地，但是客觀講商務(wù)區(qū)規(guī)模實(shí)在是太小了，最多只能彌補(bǔ)板塊商業(yè)不強(qiáng)的一個(gè)缺點(diǎn)。

組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃了創(chuàng)新研發(fā)、商辦綜合體規(guī)劃主要包含一棟地上4層商業(yè)綜合體，也就是11.5萬㎡合生匯TOD商業(yè)；

此外就是一棟地上23層酒店、一棟地上15層經(jīng)濟(jì)酒店、一棟地上12層商務(wù)酒店、五棟辦公樓（分別為地上22層、16層、5層、4層、4層）。

這個(gè)規(guī)模和虹橋商務(wù)區(qū)的一個(gè)小組團(tuán)都比不了，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用就別太指望了，商業(yè)崛起就算是對(duì)板塊的很大提升了；

當(dāng)然對(duì)于周邊估計(jì)影響力還是有限——交通并不方便，且隔壁的幾個(gè)板塊都有自己的核心商業(yè)體，這里影響有限。

而大吳淞，規(guī)劃的核心也不在楊行，主體還是寶山更靠近楊浦的區(qū)域，江河匯流的部分，崛起估計(jì)也是核心區(qū)先崛起。

郊區(qū)的所有規(guī)劃本身就是如此，靠近市區(qū)吸收外溢本就是最理性也最容易落地的選擇。

楊行這部分創(chuàng)新城大概率還是住宅先行——短期看來也難大幅帶動(dòng)區(qū)域樓市能級(jí)的上升。

至于帶來大量購(gòu)買力我覺得更是要很久。

大虹橋的規(guī)模目前都無法滿足地緣的購(gòu)買力需求，而大吳淞想達(dá)到大虹橋的高度，還有很長(zhǎng)一段路要走。

房不會(huì)賣，價(jià)格不好談

賣房策略輕度咨詢

前面已經(jīng)詳細(xì)分析了，其實(shí)這兩個(gè)規(guī)劃對(duì)于區(qū)域的帶動(dòng)并沒有想象的大，而如今已經(jīng)很理性的購(gòu)房者其實(shí)也不太會(huì)為了這些概念去買單。

從實(shí)際情況看，開篇提到的楊行新房銷量翻倍，本身也只和這兩個(gè)規(guī)劃的關(guān)系不大，更大的因素在于兩點(diǎn)：

1、板塊前兩年階段性的斷供。

這個(gè)指的不是沒有新房銷售，因?yàn)闂钚羞@么多年一直有新房，而是23年郊區(qū)新房市場(chǎng)遇冷之后，楊行沒有太大的新房項(xiàng)目入市。

直到2024年底、2025年初才有四季隱秀、以及金茂棠前入市。

2、階段性的市場(chǎng)熱度+產(chǎn)品大幅度升級(jí)，撬動(dòng)了地緣改善購(gòu)買力。

前年郊區(qū)929新政之后，帶動(dòng)了郊區(qū)的新房市場(chǎng)回暖；

兩個(gè)新盤也恰逢市場(chǎng)開始“卷品質(zhì)”的周期，品質(zhì)相比于板塊前期新房大幅度提升。

不夸張地說，本地居民也沒見過品質(zhì)這么好的房子，尤其是棠前這種鋁板外立面+1600平會(huì)所的高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，自然引爆了地緣的改善購(gòu)買力，直接讓項(xiàng)目迎來熱銷。

而寶山北站以及吳淞創(chuàng)新城的規(guī)劃利好其實(shí)對(duì)于項(xiàng)目的熱銷僅僅能算是錦上添花——

因?yàn)檎w這邊新房的買家結(jié)構(gòu)非常清晰：

前期自銷階段，70%以上都是楊行本地以及寶山本地改善家庭，剩余20%+來自虹口、楊浦、閘北等區(qū)域的市區(qū)外溢買家。

直到后期開了分銷，才有了更多市區(qū)被中介帶過去的買家，本地vs外來比例大概是6：4。

這個(gè)客群結(jié)構(gòu)可以非常明確的講，幾乎就不是一個(gè)被規(guī)劃帶飛的客群構(gòu)成，也完全無法代表板塊多么受市場(chǎng)的熱捧。

畢竟，如果真的是因?yàn)槔闷痫w，那么區(qū)域的客群結(jié)構(gòu)里，至少一半以上應(yīng)該是來自市區(qū)的外溢購(gòu)買力。

而從真實(shí)的市場(chǎng)走勢(shì)來看，其實(shí)這種主打地緣購(gòu)買力的項(xiàng)目，后續(xù)賣的都不好。

前期銷售前期熱銷爆火；因?yàn)橹皵喙┓e壓了大量的購(gòu)買力需求，一次新釋放。

后期本地的購(gòu)買力基本消耗沒了，而對(duì)于市區(qū)外溢的購(gòu)買力吸收能力有限，銷售情況逐漸變差。

比如金茂棠前，去年年底12月開盤，12月24日加推136套，認(rèn)籌75組，當(dāng)日去化28套，去化率21%，只能說賣的很一般。

這種情況不僅僅發(fā)生在楊行，包括淞南的新房其實(shí)也是這個(gè)情況，本地購(gòu)買力買完了，就得分銷了。

而即便是開發(fā)商側(cè)，對(duì)于這些區(qū)域今年的樓市走向也不樂觀。

當(dāng)然肯定會(huì)有很多朋友反駁我，說開發(fā)商不是又拿了一塊地嗎？明顯非?？春冒?？不看好為什么再拿一塊地？

這個(gè)其實(shí)在我們業(yè)內(nèi)人士看來非常簡(jiǎn)單，但是也不能說的太透，我就大概說說：

首先是必須得拿，不拿不行；

其次是拿完之后，也僅僅是小股操盤輸出品牌和管理，重資產(chǎn)屬于合作方，前端已經(jīng)稀釋了風(fēng)險(xiǎn)。

只能說，新房為了渲染板塊的熱度，很多消息都會(huì)被用來當(dāng)作證據(jù)。

但是實(shí)際上，證據(jù)本身可能就是最大的反例。

實(shí)話說，單純看這里新房的價(jià)格，其實(shí)也性價(jià)比不高。

無論是四季隱秀還是金茂，單價(jià)都要5w以上；

板塊內(nèi)房齡最新、位置最靠近板塊核心的次新房小區(qū)大華公園薈，當(dāng)下掛牌價(jià)格低區(qū)僅4.2-4.3萬元，去年中高區(qū)成交價(jià)也就是只能摸到5萬元的門檻。

而其他房齡稍微老一點(diǎn)的商品房小區(qū)，比如遠(yuǎn)洋香奈、中鐵北城、萬業(yè)紫宸等等社區(qū)，掛牌均價(jià)均在4-4.5萬。

而在售新房主力價(jià)格總價(jià)超過了500萬，單價(jià)過5萬，相當(dāng)于本地的ceo盤。

而更關(guān)鍵子啊與，這種區(qū)域內(nèi)，未來還會(huì)有很多新房項(xiàng)目上市——

這種主打本地改善的項(xiàng)目，就會(huì)有明顯的更替效應(yīng)：

新的好房子出現(xiàn)，舊的標(biāo)桿落寞，價(jià)格也很難堅(jiān)挺。

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結(jié)語

綜合而言，楊行依然維持著原來房?jī)r(jià)洼地的定位，新的規(guī)劃對(duì)于板塊的生活舒適性肯定有所提升，但是短期影響有限。

未來十年左右的時(shí)間，這里依然是北上海買房鄙視鏈的末尾級(jí)別，很難快速逆襲。

實(shí)際上，剛需買房，可以選的地方很多，尤其是當(dāng)下市場(chǎng)，很多剛需房也跌出了性價(jià)比和預(yù)期。

如果大家選房遇到困難，可來看看我們的分析文章，相信可以得到一定程度的解惑。

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