圖源：中旅國(guó)際官網(wǎng)

觀察員丨林夏 審校丨王恒

百年央企香港中旅，交出了一份并不好看的“成績(jī)單”。

3月23日，公司發(fā)布盈利警告，預(yù)計(jì)2025年度股東應(yīng)占虧損超過(guò)2.5億港元。

在成都市場(chǎng)，入蓉多年的香港中旅同樣遭遇“滑鐵盧”，銷售額從2024年的30.30億元驟降至15.99億元，幾近“腰斬”。

虧損擴(kuò)大與區(qū)域業(yè)績(jī)下滑雙重夾擊之下，這家唯一旅游央企的轉(zhuǎn)型之路，走到了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

虧損主因

旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累

3月23日，香港中旅發(fā)布盈利警告。

與截至2024年12月31日止年度股東應(yīng)占利潤(rùn)1.06億港元相比，預(yù)期集團(tuán)截至2025年12月31日止年度將錄得股東應(yīng)占虧損超過(guò)2.5億港元。

香港中旅董事局將虧損歸因于三大因素：旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)及聯(lián)營(yíng)公司股權(quán)的減值撥備、實(shí)物分派相關(guān)的一次性累計(jì)匯兌差額重新分類，以及投資性物業(yè)公允價(jià)值隨市場(chǎng)波動(dòng)下降。

圖源香港中旅盈利警告

值得注意的是，這一虧損趨勢(shì)在2025年中報(bào)已現(xiàn)端倪。

2025年上半年，香港中旅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.74億港元，同比減少7.64%；股東應(yīng)占虧損達(dá)8685.3萬(wàn)港元，同比下降237.36%。其中，兩家地產(chǎn)子公司共計(jì)提了0.6億港元的減值虧損。

“這是必要的止損，也是讓損益表一次性‘洗澡’?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜在接受媒體采訪時(shí)分析稱，香港中旅早年高價(jià)拿地、開發(fā)周期拉長(zhǎng)、產(chǎn)品去化慢等問(wèn)題，導(dǎo)致“地產(chǎn)+旅游”模式運(yùn)營(yíng)能力缺失，形成如今的包袱。

香港中旅總營(yíng)收趨勢(shì)

截至本文發(fā)稿，香港中旅（00308.HK）報(bào)收1.140港元，較52周高點(diǎn)2.990港元已跌去超六成?？偸兄?3.12億港元，市凈率僅0.39，股價(jià)不足每股凈資產(chǎn)的四成；市盈率為-143.09，市場(chǎng)對(duì)其盈利能力的悲觀預(yù)期持續(xù)加深。

股價(jià)與業(yè)績(jī)的雙重“探底”，讓這家百年旅游央企的轉(zhuǎn)型之路愈發(fā)艱難。

剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)

5個(gè)項(xiàng)目被“分派”出表

面對(duì)持續(xù)虧損的旅游地產(chǎn)板塊，香港中旅在2025年10月做出了一個(gè)關(guān)鍵決策——

以實(shí)物分派的形式剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)，理由是該業(yè)務(wù)“持續(xù)表現(xiàn)欠佳，未來(lái)盈利能力存在不確定因素”。

公告顯示，被剝離的資產(chǎn)包括珠海海泉灣、咸陽(yáng)海泉灣、安吉度假村、深圳大空港、成都金堂5個(gè)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，擬剝離部分2023年、2024年、2025年上半年收入分別為6.29億、4.59億、1.47億港元，凈虧損則分別達(dá)到4.61億、2.39億、1.92億港元。

截至2025年12月31日，相關(guān)實(shí)物分派已完成，被分派的資產(chǎn)及聯(lián)營(yíng)公司股權(quán)已不在集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表合并范圍內(nèi)。

公司表示，完成分派后，集團(tuán)將減少非核心資產(chǎn)拖累，盈利能力預(yù)期改善，并將資金與管理資源集中于高回報(bào)旅游運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。

金堂項(xiàng)目被剝離

2025年在蓉銷售額“腰斬”

在被剝離的5個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，成都金堂項(xiàng)目位列其中。這意味著，該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)虧損已不再納入香港中旅上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表。

成都金堂項(xiàng)目到底表現(xiàn)如何，以至于會(huì)被集團(tuán)公司剝離？

資料顯示，2020年5月8日，中旅在成都金堂以942元/㎡底價(jià)摘得3宗土地。3塊宗地均位于金堂縣官倉(cāng)街道，靠近金堂鐵人三項(xiàng)賽場(chǎng)，面積合約296畝，為住兼商用地屬性、容積率1.8，可開發(fā)計(jì)容建筑面積約35.48萬(wàn)㎡。

中旅在成都金堂拿地情況，截自投資云地圖

拿地之后，中旅在該土地上打造了成都海泉灣項(xiàng)目，項(xiàng)目備案名為湖畔院子，規(guī)劃有建面約127-170㎡低密湖畔院墅，目前已是現(xiàn)房呈現(xiàn)。

據(jù)成都住建蓉e辦，成都海泉灣項(xiàng)目自2021年8月起，已先后三次取證。其銷售情況到底如何，我們以2021年8月取證批次為例來(lái)看。

2021年8月，成都海泉灣取證推出80套房源，如今，快5年時(shí)間過(guò)去了，該批次房源仍有超30套在售。

成都海泉灣2021年取證批次銷售情況，圖源成都住建蓉e辦

不止金堂項(xiàng)目，2025年，中旅在成都市場(chǎng)的銷售整體業(yè)績(jī)也并不樂(lè)觀。

據(jù)克而瑞四川數(shù)據(jù)，2023年，中旅地產(chǎn)在成都銷售額25.36億，排名第40位；2024年銷售額30.30億，排名第27位；2025年銷售額相比2024年，幾近“腰斬”，只有15.99億，排名第46位。

圖源克而瑞四川

在具體的產(chǎn)品打造上，中旅旗下有“馥棠系、璞樾系、文旅系”三大產(chǎn)品系，覆蓋不同客群的需求。

其中，“馥棠系”定位高端住宅產(chǎn)品，“璞樾系”定位改善住宅，“文旅系”則依托自然稟賦資源，構(gòu)建“城市微度假”生態(tài)產(chǎn)品。

2025年7月，中旅拿下成華區(qū)東中環(huán)、成華和悅廣場(chǎng)旁約50畝純住宅用地。

據(jù)悉，該地塊曾計(jì)劃使用“馥棠系”產(chǎn)品定位，但隨著去年成都兩個(gè)馥棠系產(chǎn)品表現(xiàn)一般，營(yíng)銷總撤換，成華區(qū)50畝地塊于是改頭換面，重新定位全新最高端——柏宸系，目前項(xiàng)目案名定為：中旅柏宸澐啟。

中旅柏宸澐啟地塊信息，截自投資云地圖

在東中環(huán)黃金位置、近兩年成都大熱的萬(wàn)象城東板塊、近2萬(wàn)/㎡的成交樓面價(jià)，中旅柏宸澐啟將拿出怎樣的產(chǎn)品規(guī)劃，能否讓成都市場(chǎng)為之沸騰，答案還有待揭曉。

剝離地產(chǎn)

絕非靈丹妙藥

香港中旅這份超2.5億港元的虧損預(yù)警，本質(zhì)上是對(duì)過(guò)去幾年“旅游+地產(chǎn)”模式的一次“財(cái)務(wù)清算”，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)與其說(shuō)是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，不如說(shuō)是斷臂求生——因?yàn)檫@塊業(yè)務(wù)實(shí)在“扶不上墻”。

為什么這家公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)遠(yuǎn)不及其他央企？

文軒智庫(kù)專家、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)文軒財(cái)經(jīng)表示，“以成都市場(chǎng)為例，答案很直接：既無(wú)決心，又無(wú)產(chǎn)品力，更無(wú)野心?！?/strong>

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“從戰(zhàn)略上看，中旅始終將地產(chǎn)視為旅游配套的‘輔助工具’，導(dǎo)致項(xiàng)目多為‘景區(qū)附庸’，缺乏對(duì)城市核心板塊的深耕決心。這個(gè)是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)偏弱的很重要原因，本質(zhì)上和沒(méi)有聚焦的模式有關(guān)?！?/p>

從開發(fā)能力看，當(dāng)頭部房企通過(guò)高端產(chǎn)品線和產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)時(shí)，中旅雖然也在積極拿地，卻在產(chǎn)品打磨和品牌聲量上遠(yuǎn)遜于對(duì)手。所以此類企業(yè)本身在品牌上看似具有品牌價(jià)值，但真正反映到銷售數(shù)據(jù)，可能連一個(gè)頭部房企的區(qū)域公司的業(yè)績(jī)也不如。

“剝離地產(chǎn)不是靈丹妙藥，只是回歸主業(yè)的本分，未來(lái)這家公司能否翻身，不看它‘減了什么’，而看它在冰雪等旅游新賽道能否真正做出護(hù)城河。關(guān)鍵還是要積極研究十五五時(shí)期核心城市的市場(chǎng)需求，真正立足于消費(fèi)需求做足文章?！?/p>