之前看到過一句話，大概意思是世界是年輕人的，也是中年人、老年人的，但歸根結(jié)底是屬于活得長的。

這話聽著直白，卻一針見血，蘭州房地產(chǎn)市場的邏輯，也曾被這句話所定義。

通常情況下，27-37歲是首次購房的旺盛群體，37-45歲是人到中年、改善居住環(huán)境的穩(wěn)健群體，45-60歲是考慮養(yǎng)老和享受的精英群體。

除了投胎技術(shù)格外好的不論，基本這三個群體，共同構(gòu)成了樓市的購買主力。

在過去很長一段時間里，蘭州樓市的流量密碼被牢牢焊在年輕人身上，那時的市場關(guān)鍵詞還是“大盤、剛需、年輕客群”。

像福源新城、青白石等擴容區(qū)的超級大盤，用規(guī)模超大的公園、雕塑、草地音樂節(jié)等充滿新鮮感的包裝，再外掛一個聲名在外的好學(xué)校，搭配近郊的價格優(yōu)勢，俘獲了大批年輕購房者。

那時同行們常說：“抓住年輕人，就相當(dāng)于抓住了蘭州樓市的基本盤?！?/p>

但如今，無論是新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還是二手房成交特征，都在釋放同一個信號：蘭州樓市的客群風(fēng)向，已經(jīng)產(chǎn)生了明顯偏轉(zhuǎn)。

盡管蘭州沒有官方發(fā)布的精準(zhǔn)客群數(shù)據(jù)，但市場的體感不會騙人。

如果你是房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，或許已經(jīng)察覺到了這種變化：有多久沒帶單身年輕客戶看過房了？有多久沒聽到同行聊起“剛需盤的流量神話”了？

去年，蘭州有相關(guān)機構(gòu)做了一項調(diào)查，調(diào)查者中有購房計劃的占比約3成，中青年群體是主要購買力，分巢、首置與功能改善為主力購房需求。

其中，改善型需求占比在持續(xù)擴大，傳統(tǒng)意義上的剛需客群，則更多轉(zhuǎn)向二手房市場尋找機會。

一個清晰的結(jié)論正在形成，那就是如今撐起蘭州樓市的，不再是年輕人，而是70、80后。

那么問題來了：為什么蘭州的年輕人都不著急買房了？

這背后，是購房心態(tài)、市場預(yù)期與現(xiàn)實壓力的三重轉(zhuǎn)變，共同改變了年輕人的購房選擇。

若放在十年前，大多數(shù)年輕人工作一段時間，手頭有點積蓄的時候還會在“先買車還是先買房”之間反復(fù)權(quán)衡。

而如今，很多人直接跳出了這個選擇題，買房也不再是人生的必答題，反倒成了一個可選項。

越來越多的年輕人不愿過早被房貸、車貸、消費貸捆綁，而是更傾向于以輕松、自由的方式規(guī)劃生活。

還有一個重要原因就是，曾經(jīng)支撐大家買房的“買房只漲不跌”的神話早已被打破，房價的波動讓不少人失去了上車的勇氣。

與此同時，大環(huán)境帶來的就業(yè)與收入的不確定性，更是讓年輕人對“30年房貸”望而卻步。

有朋友說：“以前覺得努力工作就能還清房貸，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，工作可能說沒就沒，房貸卻會變成壓垮生活的最后一根稻草?！?/p>

現(xiàn)實，也確實如此。

就拿蘭州的平均工資和房價來說，十年前蘭州的平均工資約3000元/月，現(xiàn)在基本還保持在這個水平，但房價卻不知道翻幾番了。

收入水平與房價之間的差距，原本就是一道鴻溝，于年輕人而言，這道鴻溝也確實很難跨過去。

主城區(qū)的房子高攀不起，遠(yuǎn)郊樓盤看似門檻低，但卻要付出巨大的通勤成本，蘭州這種需求與供應(yīng)的錯位，進(jìn)一步推遲了年輕人的購房計劃。

與此同時，年輕人婚戀觀的轉(zhuǎn)變，也在弱化住房的剛需屬性。

曾經(jīng)主導(dǎo)市場的“丈母娘經(jīng)濟”逐漸退場，不婚、晚婚、晚育成為越來越多人的選擇，“買房才能結(jié)婚”的傳統(tǒng)邏輯也正在失效。

所以，當(dāng)住房不再是婚姻的入場券，年輕人便擁有了更多生活選擇權(quán)，寧愿租住高品質(zhì)、好物業(yè)的房源，也不愿背負(fù)長期房貸，犧牲生活質(zhì)量。

與年輕人的謹(jǐn)慎觀望不同，蘭州70、80后出手反而更加果斷。

這一群體當(dāng)下大多處于職業(yè)穩(wěn)定、家庭結(jié)構(gòu)成熟、財富積累相對充足的階段，也是樓市中最具決策力的群體。

他們大多經(jīng)歷過蘭州房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金時期，即便沒有踩中全部紅利，經(jīng)過多年工作沉淀，也具備相對穩(wěn)健的支付能力。

從需求端來看，這代人的換房需求也更加強烈。

以前很多蘭州家庭，為了孩子上學(xué)、工作便利，就只能先解決住的問題，大多數(shù)人的首套房并未實現(xiàn)一步到位。

但現(xiàn)在不一樣了，這些擁有改善需求的家庭不需要再考慮孩子上學(xué)的問題，而是對生活品質(zhì)的追求。

以前是擠在主城的老破小，現(xiàn)在可能就改換碧桂園這種兼具面積和新鮮空氣的品質(zhì)房源了。

所以，他們買房不是為了有房住，是為了住得好。

還有就是這些70、80后親歷過蘭州房價上漲帶來的財富效應(yīng)，在他們的認(rèn)知體系里，房產(chǎn)依然是看得見、摸得著、安全感最強的資產(chǎn)。

這種刻在骨子里的認(rèn)知，讓他們在具備條件時，更愿意將資金投向房地產(chǎn)市場。

仔細(xì)觀察你會發(fā)現(xiàn)，這群35歲以上買房的主力軍，與10年前在蘭州買房的，恰恰是同一批人。

而這一群體結(jié)構(gòu)，在未來很長一段時間內(nèi)，仍將持續(xù)主導(dǎo)蘭州房產(chǎn)市場的走向。

那么，作為當(dāng)下蘭州樓市的核心購買力，70、80后偏愛什么樣的房子呢？

從市場反饋來看，主要有兼具地段、配套、產(chǎn)品力等優(yōu)勢的品牌房企打造的改善新盤，品牌背書帶來的品質(zhì)保障，是他們重點考量的因素。

還有就是像青白石、福源新城這種大面積、低總價的高坪、近郊盤，既能滿足改善型居住需求，又能控制購房成本，性價比突出。

最后就是熱門地段的次新房，尤其是帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)屬性的次新房，兼顧了居住舒適度、地段優(yōu)勢與教育資源，成為了許多家庭的首選。

當(dāng)蘭州的購房主力從年輕人變成中年人，隨之而來的，是市場偏好的全方位變化。

其中，變化最明顯的便是戶型結(jié)構(gòu)的反轉(zhuǎn)。

從二手房市場來看，2022年蘭州90㎡以下戶型的成交量占比為56%，到2025年已經(jīng)降至41%。

與之相對，100㎡以上的三居、四居戶型成交占比持續(xù)攀升，100-150㎡戶型占比從24%提升至33%。

新房市場更是如此，2022年90㎡以下戶型的成交量占比為11%，2025年降至8%；100-150㎡戶型的占比則從63%提升至69%。

這組數(shù)據(jù)的背后，是蘭州樓市從剛需主導(dǎo)，全面邁向改善主導(dǎo)的現(xiàn)實。

與戶型面積升級同步發(fā)生的，是對老小區(qū)的加速祛魅。

曾經(jīng)，像城關(guān)這些老城區(qū)的老破小憑借地段優(yōu)勢，成為了市場的香餑餑，如今這一濾鏡正漸漸褪去。

即便總價再便宜，如果沒有好的學(xué)區(qū)加持、沒有好的物業(yè)輔助，對于35歲以上的人群來說，依然缺乏吸引力。

而退出購房主力戰(zhàn)場的年輕人，絕大部分轉(zhuǎn)向了租賃市場，進(jìn)一步推動了蘭州租房市場的結(jié)構(gòu)性變化。

據(jù)官媒報道，90、00后已經(jīng)成為蘭州租賃市場的主力，占比超六成，租住偏好與全國趨勢高度同步。

即現(xiàn)在的租客不再只看價格的高低，而是更加注重居住安全、小區(qū)環(huán)境與生活便利度，蘭州租房市場也正從“有房住”向“住得好”加速轉(zhuǎn)型。

基于“職住平衡”的心理，大多年輕人租房時會優(yōu)先選擇步行或地鐵可達(dá)工作單位的房源，而這一舉動恰好也推高了市中心小戶型的熱度。

綜合來看，蘭州樓市的受眾群體分化已然明晰：70、80后面向改善市場，90、00后面向租房市場。

需求決定市場，這也是如今蘭州新房，改善成為主流的原因。

近兩年，蘭州大部分新項目戶型起步面積普遍上移至100㎡以上，有的甚至是129㎡起步。

這是一個改善主導(dǎo)的市場，但并不意味著，開發(fā)商就可以輕松收獲中年群體的購買力。因為70、80后這代購房者，經(jīng)歷過市場周期，見識過各類產(chǎn)品，對房子的判斷更理性、更苛刻。

他們不會被概念、包裝、宣傳輕易打動，而是看重地段、品牌、產(chǎn)品力、物業(yè)、圈層與長期居住價值。

也就是說，未來只有真正的好產(chǎn)品，才能滿足改善群體的既要、又要、還要的需求。

當(dāng)年輕人暫時退場，70、80后扛起樓市的半邊天時，蘭州樓市的變局就已開啟。

可以預(yù)見，一個更加成熟、更加理性、更加注重品質(zhì)的市場，正在緩緩走來。