上海八大商圈觀察

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · Echo

圖片來源 · Echo攝

封面來源 ·MASONPRINCE淮海中路小紅書

「編者按」：上海商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)版圖正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜水深流般的重構(gòu)。當(dāng)城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，當(dāng)消費(fèi)者從“為商品買單”轉(zhuǎn)向“為體驗(yàn)付費(fèi)”，上海八大商圈在過去三年間，完成了一場(chǎng)關(guān)于“存在感”的重新定義。今年，《上海市商圈能級(jí)提升三年行動(dòng)方案（2024-2026年）》進(jìn)入收官季，也是檢驗(yàn)“一圈一策”成效的關(guān)鍵時(shí)刻。站在2026年一季度回望，八大商圈交出了一份怎樣的答卷？贏商網(wǎng)將逐一拆解各商圈的結(jié)構(gòu)性變化與2026年的演進(jìn)方向，此篇為「淮海中路商圈」。

在上海，沒有哪條馬路像淮海中路這樣，身上疊加了如此多的名字與記憶。從“西江路”、“寶昌路”、“霞飛路”，再到“淮海中路”，變的是路名，不變的是這里始終是老上海心中優(yōu)雅的代表。

20世紀(jì)20年代起，隨著大批俄僑涌入法租界，霞飛路上陸續(xù)開出了服裝店、面包房、咖啡館，展現(xiàn)出濃郁的斯拉夫風(fēng)情，被人稱為“東方圣彼得堡”或“羅宋大馬路”。當(dāng)時(shí)，東段以華商經(jīng)營(yíng)的中低檔西服為主，中段中外商混合、主打時(shí)裝珠寶，西段則是俄商高檔商店的集聚地，形成了“店面小而密、商品精而特”的獨(dú)特商業(yè)生態(tài)。

1992年，隨著軌道交通1號(hào)線建設(shè)全面啟動(dòng)，淮海路迎來大規(guī)模改造浪潮。瑞安廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)等現(xiàn)代化商業(yè)體相繼落成。至2003年香港新世界大廈竣工，這條百年老街的新一輪形態(tài)重塑基本收官，此后20余年始終穩(wěn)居上海頂級(jí)商圈之列。

漫步淮海中路是一件賞心悅目的事。道路兩旁種植著法國(guó)梧桐樹，歐陸建筑鱗次櫛比，濃郁的海派商業(yè)文化風(fēng)貌一覽無遺。這條百年商街，正以其獨(dú)特的“漫步式消費(fèi)”生態(tài)，在上海多個(gè)商圈中獨(dú)樹一幟。

01.

數(shù)據(jù)底色：

密度最高、形態(tài)最多元的商圈

從環(huán)貿(mào)iapm的12萬方到HAI550的0.72萬方，項(xiàng)目體量相差16倍，卻能在淮海路上和諧共生，再加上不同面積的沿街商鋪，大大小小的商業(yè)體散落于梧桐樹影之間，讓逛街的體驗(yàn)更像是一場(chǎng)發(fā)現(xiàn)之旅——如同漫步于巴黎香榭麗舍或東京表參道，驚喜總在下一個(gè)轉(zhuǎn)角。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月，商圈內(nèi)項(xiàng)目體量約超71萬㎡，有23家存量商業(yè)載體?；春Ｖ新飞倘Σ皇怯扇舾蓚€(gè)巨無霸購(gòu)物中心撐起的“集中式消費(fèi)”，而是23個(gè)中小體量項(xiàng)目沿著百年街區(qū)鋪開的“漫步式消費(fèi)”。

從八大商圈的維度來對(duì)比，淮海中路憑借以下特質(zhì)，形成了不可復(fù)制的差異化定位：

• 項(xiàng)目數(shù)量唯一超過20家的商圈，23個(gè)項(xiàng)目密度斷層第一

• 單項(xiàng)目體量最小的商圈，3.10萬㎡的均值詮釋了“漫步式”基因

• 從存量面積來看，淮海中路商圈（71.29萬㎡）與南京西路商圈（71.13萬㎡）、南京東路商圈（72.14萬㎡）均為第一梯隊(duì)，卻用完全不同的路徑實(shí)現(xiàn)——它是頭部商圈中由頭部玩家主導(dǎo)“精品收官”的獨(dú)特樣本

整體來說，淮海中路商圈商業(yè)體密度最高、輻射能級(jí)強(qiáng)，并在2026-2027年以9萬方增量，將為這條百年街區(qū)補(bǔ)上最后幾塊重要拼圖。

筆者實(shí)探淮海中路時(shí)發(fā)現(xiàn)，環(huán)貿(mào)iapm對(duì)面的ZARA大型廣告牌已經(jīng)立起，而H&M則在2025年9月以全國(guó)首家HOUSE OF H&M旗艦店的身份重返淮海路。這些來來回回的品牌更迭，折射出淮海中路商圈“高開店、高關(guān)店”的汰換節(jié)奏。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，淮海中路商圈的新開店率25.72%，僅次于南京東路商圈（26.51%），說明品牌對(duì)商圈的信心依然強(qiáng)勁。新品牌爭(zhēng)相涌入，無法適應(yīng)新消費(fèi)趨勢(shì)的品牌加速離場(chǎng)——這種“高流動(dòng)、高汰換”的狀態(tài)，正是商圈轉(zhuǎn)型升級(jí)期的典型特征。

品牌們正以更重的投入，在這條百年商街上重新錨定自己的位置。一進(jìn)一出之間，留下的是時(shí)代變遷的印記，也印證著淮海中路始終站在消費(fèi)潮流的最前沿。

從商圈商業(yè)力來看，淮海中路商圈位列全國(guó)第12、上海第4（）。若進(jìn)一步拆解八大商圈的數(shù)據(jù)維度，淮海中路的商業(yè)檔次和交通配套均排名第二，商業(yè)規(guī)模和人口分別位列第四、第五——這是一個(gè)典型的“高檔次+強(qiáng)交通+中等規(guī)模+穩(wěn)定人氣”的均衡型高端商圈，綜合實(shí)力在頭部商圈中靠前，無明顯短板。

從“東方香榭麗舍”到“年輕力試驗(yàn)場(chǎng)”，這條百年商街的每一次蛻變，都在證明一件事：真正的頂流商圈，從不靠復(fù)制別人的成功，而是長(zhǎng)出自己的唯一性。

02.

首店濃度領(lǐng)跑上海，

淮海中路憑什么？

2024年4月，《上海市商圈能級(jí)提升三年行動(dòng)方案（2024-2026）》發(fā)布，明確提出“一圈一策”。其中，淮海中路商圈圍繞“更人文、更未來、更融合”三大主題，錨定建設(shè)具有全球影響力的“高雅時(shí)尚”商業(yè)街區(qū)。而早在“十四五”期間，淮海中路已被置于上海國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)的核心版圖之上。全球第五座愛馬仕之家、HAUS NOWHERE SHANGHAI、EMIS等重磅品牌的落子，已為這條百年商街的“時(shí)尚之源”地位寫下注腳。

沿著這些藍(lán)圖規(guī)劃，近年來淮海中路迎來多個(gè)創(chuàng)新商業(yè)載體的煥新亮相。

2024年8月，由雅戈?duì)柵c天目里聯(lián)袂打造的HAI550開業(yè)，這棟歷史建筑被改造為以可持續(xù)生活理念為核心的商業(yè)空間，迅速成為年輕人的熱門打卡地。

緊隨其后，2024年10月，擁有逾65年歷史的上海婦女用品商店以“LADY淮?！?/strong>的女性社群品牌煥新歸來，引入7家涵蓋時(shí)尚、家居、戶外、香氛、輕餐等業(yè)態(tài)的品牌首店，完成從傳統(tǒng)百貨向年輕化體驗(yàn)空間的轉(zhuǎn)型。

此次煥新為存量商業(yè)改造提供了新思路——保留老字號(hào)基因、創(chuàng)建新社群品牌，在守護(hù)情懷的同時(shí)擁抱當(dāng)代消費(fèi)者。它與“百聯(lián)TX淮海|年輕力中心”、“淮海755”形成互補(bǔ)，共同推動(dòng)淮海路商圈的差異化發(fā)展。

2025年9月，新天地東臺(tái)里（約8.3萬㎡）正式亮相，項(xiàng)目以百年東臺(tái)路為主軸，在6500平方米的滬上最大玻璃天幕下，通過連廊、露臺(tái)與立體公共空間，構(gòu)建出約8.8萬平方米“街區(qū)+盒子”的非標(biāo)商業(yè)形態(tài)。

從品牌來看，新天地東臺(tái)里聚焦潮流運(yùn)動(dòng)與品質(zhì)生活等品牌，能級(jí)較高，比如UNDER ARMOUR OUTDOOR中國(guó)首家旗艦店、The North Face高級(jí)全品類新形象店、Osprey上海首店等重磅運(yùn)動(dòng)品牌，以及海藍(lán)之謎、赫蓮娜等高端美妝紛紛入駐。

在新項(xiàng)目涌現(xiàn)的同時(shí)，淮海中路的首店、首發(fā)經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)。

2025年，據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，淮海中路商圈全年開出11家重磅首店及旗艦店，覆蓋運(yùn)動(dòng)、潮牌、時(shí)尚、珠寶等多個(gè)賽道，且半數(shù)以上為“全球首店”或“亞洲首店”，包括：New Balance高端零售空間NB Grey R全球首店、美國(guó)街頭潮流品牌staple亞洲首家旗艦店、韓國(guó)時(shí)尚零售巨頭MUSINSA STANDARD全球首家海外旗艦店、瑞典戶外品牌Hagl?fs火柴棍全球首家旗艦店、H&M中國(guó)首個(gè)“H&M風(fēng)格之邸”品牌體驗(yàn)空間等。

值得注意的是，2025年外資快時(shí)尚巨頭H&M也在淮海路開設(shè)了中國(guó)首個(gè)“H&M風(fēng)格之邸”品牌體驗(yàn)空間，暌違兩年之后高調(diào)回歸中國(guó)市場(chǎng)。

2025年恰逢淮海中路辟筑125周年，商圈活動(dòng)不斷。9月，第二屆上海國(guó)際光影節(jié)點(diǎn)亮夜經(jīng)濟(jì)，“申夜深折夜享黃浦”夜間專用消費(fèi)券，覆蓋淮海中路等重點(diǎn)商圈60余家線下零售門店。

去年12月，“淮海天地時(shí)尚季”啟動(dòng)，延續(xù)到2026年2月份，淮海 755 的十周年慶典、K11 的 “鈴動(dòng)心愿” 圣誕主題展與 HERE 奇夢(mèng)島上海首展、思南公館的金宇澄《不響》展覽及年宵花嘉年華等活動(dòng)輪番上演，覆蓋潮流、藝術(shù)、文化等多個(gè)維度。

這些首店、首展、首秀的交相輝映，印證著淮海中路作為上?！皶r(shí)尚之源”與“全球新品首發(fā)地示范區(qū)”的獨(dú)特魅力，也讓這條百年商街在“十四五”期間煥發(fā)出愈發(fā)濃郁的年輕力與活力。

那么，淮海中路憑什么成為首店的首選之地？贏商網(wǎng)分析認(rèn)為，答案藏在它的“不可替代性”里。這里既有百年霞飛路積淀的時(shí)尚基因，又有“全球新品首發(fā)地示范區(qū)”的政策加持；既有環(huán)貿(mào)iapm的高端商業(yè)能級(jí)，又有TX淮海、HAI550等非標(biāo)商業(yè)的年輕力生態(tài)。

更重要的是，淮海中路正在形成一條完整的“首店孵化鏈”——從全球首店到亞洲首店，從品牌體驗(yàn)中心到社群零售空間，品牌在這里不僅能“開店”，更能“造勢(shì)”。這條百年商街，早已不是一個(gè)簡(jiǎn)單的消費(fèi)目的地，而是品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)、測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)、建立品牌聲量的“第一站”。

03.

五大商業(yè)體，

拼出淮海中路商圈的“唯一性”

環(huán)貿(mào)iapm：

淮海中路的高奢擔(dān)當(dāng)

環(huán)貿(mào)iapm商場(chǎng)由香港新鴻基地產(chǎn)開發(fā)，坐落于淮海中路與陜西南路交匯處（淮海中路999號(hào)），其所在的地塊曾是聞名遐邇的襄陽路服飾禮品市場(chǎng)。

2013年，環(huán)貿(mào)iapm開業(yè)，商業(yè)面積逾12萬平方米，是淮海中路商圈體量最大的商業(yè)體，作為上海首個(gè)主打“夜行消費(fèi)”理念的商場(chǎng)，iapm將零售營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)至深夜11點(diǎn)，部分餐飲業(yè)態(tài)更持續(xù)至凌晨1點(diǎn)，填補(bǔ)了夜間消費(fèi)的市場(chǎng)空白。商場(chǎng)匯集超過200個(gè)國(guó)際高端潮流品牌，其中Prada旗艦店為全國(guó)最大規(guī)模，Miu Miu等奢侈品牌云集，并引入了利苑、大董等米其林餐廳及city’super精品超市。

2025年以來，iapm持續(xù)強(qiáng)化高奢運(yùn)動(dòng)生活方式矩陣。6月，美國(guó)加州高性能生活方式品牌Vuori在此開設(shè)亞洲迄今規(guī)模最大的品牌體驗(yàn)空間；商場(chǎng)還通過藝術(shù)展覽、裸眼3D屏幕及社交媒體運(yùn)營(yíng)提升消費(fèi)體驗(yàn)，官方微博粉絲超200萬，已成為淮海中路商圈西段名副其實(shí)的“客流發(fā)動(dòng)機(jī)”。

TX淮海 | 年輕力中心：

策展型零售的“年輕力樣本”

TX淮海｜年輕力中心坐落于淮海中路523號(hào)，其前身可追溯至1993年開業(yè)的華亭伊勢(shì)丹百貨——那個(gè)年代，拎一只“Isetan”購(gòu)物袋是時(shí)髦上海小姑娘的標(biāo)配。

2019年底，TX淮海亮相，首創(chuàng)“策展型零售”商業(yè)模式。項(xiàng)目總建筑面積約2.4萬平方米，覆蓋地下一層至地上六層，核心創(chuàng)新在于將大部分空間留給了策展：固定出租商鋪僅占不到三分之一，其余空間用于快閃店、藝術(shù)展、品牌活動(dòng)等。據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，自開業(yè)以來已累計(jì)引進(jìn)全國(guó)首店39家、上?？扉W首店32家、上海首店36家、亞太首店4家。

2025年，百聯(lián)股份全面接手項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，持續(xù)以策展思維探索差異化路徑：4月，相繼引入Liberaiders全國(guó)首店、KANGOL上海首店、TEKABLU上海首店、PIN SKTBS上海首店等6家高能級(jí)首店；8月，攜手“不大示界”團(tuán)隊(duì)打造「不大百貨商店」全國(guó)首秀；11月，韓國(guó)品牌minjiena、LAZYZ與FANCY CLUB以“膠囊幻想”限時(shí)快閃形式落地。從引入國(guó)際首店到孵化本土潮流IP，TX淮海正以高頻內(nèi)容迭代，維持著淮海路中段“年輕力引擎”的獨(dú)特地位。

新天地：

石庫(kù)門里的“城市會(huì)客廳”

要說上海乃至中國(guó)商業(yè)的標(biāo)桿，新天地是繞不開的名字。

2001年，上海新天地正式開放，從石庫(kù)門里弄改造而來，開創(chuàng)了舊城改造城市更新的先河。歷經(jīng)二十余年深耕，它已成為城市更新與商業(yè)融合的典范，吸引著全球游客慕名而來。

眾多高能級(jí)首店與旗艦店也紛紛選擇在此亮相，例如雅詩蘭黛集團(tuán)旗下高端護(hù)發(fā)品牌Aveda艾梵達(dá)中國(guó)首家全新概念旗艦店、法國(guó)高級(jí)珠寶世家Boucheron寶詩龍中國(guó)首家旗艦店等，持續(xù)印證著新天地對(duì)國(guó)際品牌的強(qiáng)大引力。而全年無休的文化藝術(shù)活動(dòng)，從MISA夏季音樂節(jié)到“新天地藝游季”，從“花開新天地”國(guó)際花展到各類主題市集，則讓這里始終保持著旺盛的生命力。

2025年9月，新天地東擴(kuò)的關(guān)鍵落子——東臺(tái)里正式亮相，為淮海中路商圈注入了更新鮮的商業(yè)動(dòng)力。

K11 ELYSEA：

新世界重倉(cāng)淮海路的第二座K11

淮海中路商圈東段，一座全新的文化商業(yè)地標(biāo)呼之欲出。K11 ELYSEA，命名靈感源自巴黎香榭麗舍，以此呼應(yīng)淮海路百年前“東方香榭麗舍”的美譽(yù)。

項(xiàng)目選址淮海中路，緊鄰淮海公園，與2013年開業(yè)上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心隔街對(duì)望。總建筑面積約13萬平方米，涵蓋文化零售、文化藝術(shù)空間及超甲級(jí)辦公樓，其中商業(yè)體量約5.3萬平方米。據(jù)了解，K11 ELYSEA通過對(duì)1940年代歷史建筑“蘿邨”的移址重建，同步改造2.5萬平方米的淮海公園。據(jù)項(xiàng)目方介紹，這里將以“藝術(shù)、人文、自然”三條軸線重構(gòu)商業(yè)空間價(jià)值。

贏商網(wǎng)分析認(rèn)為，K11 ELYSEA不僅將精準(zhǔn)填補(bǔ)東段新天地集群與西段環(huán)貿(mào)之間的大型文化商業(yè)空白，而且與淮海路商圈“漫步式消費(fèi)”的整體定位高度契合，并為淮海中路商圈注入更深層的文化、創(chuàng)意與設(shè)計(jì)活力。

龍鳳·PRSCO：

百年老字號(hào)的“弄堂新生”

今年春節(jié)期間，紅色駿馬造型的巨型燈光秀，讓龍鳳·PRSCO購(gòu)物中心成為淮海路熱門打卡點(diǎn)。

這座計(jì)劃于今年開業(yè)的全新商業(yè)體，由淮海集團(tuán)與永業(yè)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，地鐵13號(hào)線淮海中路站上蓋，商業(yè)建筑面積約3.8萬平方米，布局為地上六層、地下四層。其前身可追溯至1930年開設(shè)于城隍廟的“天昌首飾商店”，后遷移至霞飛路，改革開放后更名為“龍鳳金銀珠寶商店”，是上海人記憶中“中華老字號(hào)”的金字招牌。

在設(shè)計(jì)理念上，龍鳳·PRSCO從石庫(kù)門里弄汲取靈感，以“上海傳統(tǒng)弄堂”為核心，通過空中連廊與退臺(tái)花園重構(gòu)垂直空間；地塊中的歷史建筑被修繕保護(hù)，將作為多層、多功能的書店空間重新使用。

項(xiàng)目定位為淮海路“時(shí)尚潮流社交新坐標(biāo)”，將引入概念店、首創(chuàng)店、體驗(yàn)店等多元形態(tài)，通過數(shù)個(gè)先鋒輕奢、高品質(zhì)首店類目標(biāo)品牌，打造滿足消費(fèi)者社交生活多元要求的精品商業(yè)空間。它的引入，有望為淮海中路商圈補(bǔ)上中段長(zhǎng)期缺失的大型精品商業(yè)拼圖，與TX淮海 | 年輕力中心、HAI550的可持續(xù)生活形成合力，共同激活淮海路中段的商業(yè)活力。

漫步淮海中路，這邊廂，MUJI告別老店、紅房子西餐館閉店裝修；那邊廂，光明邨門口依舊大排長(zhǎng)龍，K11 ELYSEA工地正熱火朝天?！靶隆迸c“舊”的交織，正是淮海中路商圈最真實(shí)的寫照：它從未停止新陳代謝，在更迭中始終保持著對(duì)消費(fèi)潮流的敏銳嗅覺。

根據(jù)《黃浦區(qū)城市更新“十五五”規(guī)劃（征求意見稿）》，其發(fā)展思路已然清晰：盤活主路與支馬路的關(guān)聯(lián)，推動(dòng)“主街繁華+后街煙火”的雙向引流，并積極提升商圈能級(jí)、活化歷史建筑和老字號(hào)、振興支馬路商業(yè)。隨著K11 ELYSEA與淮海公園的聯(lián)動(dòng)改造、龍鳳·PRSCO等創(chuàng)新項(xiàng)目的入市，淮海中路正從單一的“消費(fèi)目的地”轉(zhuǎn)變?yōu)楦惺苌虾，F(xiàn)代商業(yè)文化的“窗口”與“風(fēng)景”。

傳承海派文化、引領(lǐng)時(shí)尚潮流，淮海中路商圈的故事，精彩仍在繼續(xù)。

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