作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

有的新房，新老業(yè)主看了都要心碎。

頂著36萬起推盤

最近（3月19日），龍華出了一個(gè)定價(jià)很低的新房——龍華區(qū)屬國(guó)企龍華建設(shè)集團(tuán)的首個(gè)商品住宅項(xiàng)目福城境未來家園（推廣名：玖瓏瑧境·新玥），正式取得預(yù)售許可證。

184套77~133平精裝住宅，備案均價(jià)約36500元/㎡，總價(jià)區(qū)間約267萬～530萬。

作為超百萬平建面城市綜合項(xiàng)目的首期，市場(chǎng)關(guān)注度頗高。

項(xiàng)目前身是福城南產(chǎn)業(yè)片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌留用地的一部分，住宅部分共分三期四地塊開發(fā)，其中一期的為本次推售的福城境未來家園（12-04-02地塊），推廣名為玖瓏瑧境·新玥，二期為福城境時(shí)代家園（01-04地塊），三期為12-10-01地塊（保障房項(xiàng)目），四期為01-13地塊。

玖瓏臻境新玥，總占地面積約1.41萬㎡，總建筑面積約11.03萬㎡，其中計(jì)容建筑面積約8.155萬㎡，容積率5.8，共由3棟住宅組成。

其中1棟1單元商品房30F，2梯6戶設(shè)計(jì)，1棟2單元回遷房47F，1棟3單元回遷房46F，均是3梯6戶設(shè)計(jì)。

福城南留用地12-04-02地塊福城境未來家園合計(jì)提供508套優(yōu)質(zhì)回遷住宅，去年8月148戶住宅回遷業(yè)主共簽訂502套選房確認(rèn)書。

目前項(xiàng)目已經(jīng)封頂，且外立面正在裝修過程中。

而關(guān)注度更高的是項(xiàng)目的價(jià)格，是項(xiàng)目頂著首付最低36萬元的標(biāo)簽進(jìn)場(chǎng)的。

按照當(dāng)下的貸款額，最便宜的一套房，折后價(jià)格以30 年商貸，利率 3.05%市場(chǎng)來算，最便宜的一套月供大約八九千即可覆蓋。

對(duì)于很多普通的剛需家庭來說，這樣的新房開盤門檻足夠低。

而玖瓏瑧境備案均價(jià)約36500元/㎡，比過去新房的開盤價(jià)還低一個(gè)水平。

2023年6月16日獲批預(yù)售的招商雍云府925套67~110平精裝住宅，備案均價(jià)約49900元/㎡，總價(jià)區(qū)間約315萬～588萬。

兩個(gè)項(xiàng)目距離相差不遠(yuǎn)，但價(jià)格上，玖瓏瑧境便宜了約1.34萬/㎡。

不得低價(jià)開盤的原因，其實(shí)特別簡(jiǎn)單——

1、居住不算純粹

總共675戶，其中已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的回遷房502套，回遷房占比超過了7成。

2、城市界面一般

周邊都是工業(yè)區(qū)及普通民房，北側(cè)都是工業(yè)園區(qū)，西側(cè)是城中村民房，南側(cè)還有一批存量空地，未來很大概率會(huì)新增建設(shè)。

3、軌道交通便利性不足

目前距離最近的地鐵4號(hào)線長(zhǎng)湖站約2.8公里，步行需超過30分鐘，公共交通便利度較低。雖然規(guī)劃中有18號(hào)線庫(kù)坑南站和27號(hào)線獅徑站，但尚未納入近期建設(shè)規(guī)劃，短期內(nèi)難以改善。

4、使用率需要依賴飄窗

盡管項(xiàng)目官宣戶型使用率約97%—105%，實(shí)際的備案得房率約77%，剩下的使用率需要依賴飄窗、陽臺(tái)這些空間彌補(bǔ)。

比如111平戶型，其中一個(gè)臥室總面積約10.545平方米，飄窗面積約4.2平方米，飄窗面積就占到臥室總面積的39.83%。

5、項(xiàng)目開發(fā)品牌仍需沉淀

項(xiàng)目雖然背靠國(guó)企，由深圳市龍華建設(shè)發(fā)展集團(tuán)開發(fā)，公司在2015年成立，整個(gè)龍華福城南產(chǎn)業(yè)片區(qū)利益統(tǒng)籌項(xiàng)目也都由龍華建設(shè)發(fā)展集團(tuán)操刀，項(xiàng)目交付不需要擔(dān)心。

但龍華建設(shè)發(fā)展集團(tuán)開發(fā)建設(shè)過的住宅項(xiàng)目屈指可數(shù)，做大盤的時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)就更少了。

相較于開發(fā)建設(shè)住宅沉淀數(shù)十年的房企，大盤開發(fā)能力不在同一個(gè)層級(jí)。

（龍華建設(shè)集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目布局）

最低“2字頭”

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是地段板塊有很大的蝶變潛力。

作為板塊唯一超百萬建面綜合體，隨著開發(fā)陸續(xù)兌現(xiàn)，項(xiàng)目自身規(guī)劃配套也都會(huì)跟著升級(jí)。

并且位于龍華九龍山，視野開闊，對(duì)望九龍山。

九龍山數(shù)字城是深圳中軸及港澳大灣區(qū)港深莞區(qū)域中軸的重要節(jié)點(diǎn)，作為重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的區(qū)域也是深圳第一個(gè)數(shù)字產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃范圍22.77平方公里（約南山科技園2倍大），其中核心區(qū)為3.99平方公里。

項(xiàng)目所在的位置正是九龍山數(shù)字城的核心區(qū)域，距離華為工廠步行約1.1公里。

產(chǎn)業(yè)上也有一定支撐，周邊還有傳音控股、邁瑞動(dòng)物醫(yī)療、富士康科技集團(tuán)觀瀾科技園等企業(yè)大戶。

那么項(xiàng)目能不能因?yàn)榻嚯x靠近這些企業(yè)大戶，有天然的需求優(yōu)勢(shì)而去化表現(xiàn)不錯(cuò)？

這是需要打上一個(gè)很大的問號(hào)的。

過去在大廠的光環(huán)下，是沒有問題的。

比如華為總部基地的存在，讓坂田成為龍崗房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，催生了一系列的地產(chǎn)傳奇。

坂田曾經(jīng)的荷棠里，靠近華為坂田總部基地，在市場(chǎng)上揚(yáng)周期實(shí)現(xiàn)了日光。

但在市場(chǎng)調(diào)整周期，即使是信義君御山匯瓏花園、天萃世紀(jì)雅園也無法順利去化，至今仍有不少房源未售罄。

但如今玖瓏瑧境周圍的市場(chǎng)已經(jīng)低至“2字頭”。

比如距離項(xiàng)目步行約2.5公里的萬科啟城，去年12月成交一套79.13平戶型，成交總價(jià)約293萬，折合單價(jià)約3.7萬/㎡。

比如距離項(xiàng)目步行約1.6公里的萬科九龍山，去年10月成交一套124.24平戶型，成交總價(jià)約411.9萬，折合單價(jià)約3.32萬/㎡。

比如距離項(xiàng)目步行約470米的瓏門，今年1月5日成交一套86.82平戶型成交總價(jià)約294萬，折合單價(jià)約3.38萬/㎡。

還有距離項(xiàng)目步行約920米的福安雅園，今年2月成交一套89.34平戶型，成交總價(jià)約217萬，折合單價(jià)約2.43萬/㎡。

更重要的是福安雅園2015年建成的項(xiàng)目，普通剛需戶型單價(jià)已經(jīng)回到“2字頭”。

單價(jià)二字頭的不僅有福安雅園，還有陽基御龍山家園。

距離項(xiàng)目步行約1.3公里的陽基御龍山家園，今年1月12日，一套86平戶型成交總價(jià)約238萬，折合單價(jià)約2.77萬/㎡，掛盤價(jià)309萬，445天才成交。

單價(jià)2字頭是什么概念？

這基本是片區(qū)的底線了。

觀瀾/福城主流新房折后水平約3.1–3.8萬/㎡，而二手房約2萬—3.7萬/㎡。

再往下就是安居房/人才房的價(jià)格了。

比如今天（3月25日）上午公正搖號(hào)的信城縉熙園，距離項(xiàng)目較近，是安居型商品房，共326套。

其中，兩房戶型房源263套，建筑面積約68平方米；三房戶型房源63套，建筑面積約89平方米，項(xiàng)目配售均價(jià)為28205元/㎡（按建筑面積計(jì)算，含裝修價(jià)格1405元/㎡）。

而對(duì)于項(xiàng)目來說，后續(xù)還有住宅建設(shè)，供應(yīng)的體量并不小，起步階段的新房市場(chǎng)定價(jià)就定格在了均價(jià)約3.65萬/㎡。

若開盤去化表現(xiàn)一般，后續(xù)順銷期大概率需要通過折扣等福利進(jìn)行促去化，那么后續(xù)的住宅入市，除非卷更高的品質(zhì)，否則如何突破前期住宅定價(jià)的天花板？

如今福城南產(chǎn)業(yè)片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目一期分為南北兩區(qū)，已經(jīng)是改造供應(yīng)住宅的大戶。

那么玖瓏瑧境之后的市場(chǎng)，該如何定價(jià)？

但無論玖瓏瑧境賣得如何，后續(xù)的產(chǎn)品如何，周邊的新老房業(yè)主，看到這樣的價(jià)格，心里大概率不好受。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)