張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師

(2020) 浙 0326 民初 5343 號

作為常年處理物業(yè)服務(wù)合同、商事合同糾紛的律師，我在代理小區(qū)設(shè)施維修、電梯維保欠款案件時(shí)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司以自己名義簽訂維保合同、但實(shí)際由業(yè)委會(huì)承擔(dān)費(fèi)用的爭議，已經(jīng)成為高發(fā)的合同糾紛類型。很多電梯公司、維保企業(yè)拿著合同找物業(yè)要錢，卻屢屢敗訴，核心就是沒搞懂 “委托代理” 與 “合同相對性” 的邊界。

這起案件是我親自代理的典型判例，法院最終采納了我方全部代理觀點(diǎn)。

一、案件事實(shí)

電梯維保公司與物業(yè)公司簽訂《電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同》，約定清包模式（只提供勞務(wù)，不提供零部件）。

1. 物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽有物業(yè)服務(wù)合同，約定共用設(shè)施大中修費(fèi)用由專項(xiàng)維修資金承擔(dān)。
2. 維保期間實(shí)際產(chǎn)生大額電梯維修及配件費(fèi)，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人已簽字確認(rèn)對賬金額。
3. 維保公司起訴要求物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)共同支付21萬余元欠款，物業(yè)公司被列為共同被告。

本案核心爭議焦點(diǎn)只有一個(gè)：

物業(yè)公司以自己名義簽維保合同，是否要承擔(dān)電梯維修配件費(fèi)的付款義務(wù)？

二、我方律師實(shí)戰(zhàn)策略（勝訴關(guān)鍵）

代理本案后，我沒有陷入 “是否欠付費(fèi)用”的事實(shí)糾纏，而是直接從法律關(guān)系定性+ 代理權(quán)限+ 合同約定三層邏輯突破：

1. 鎖定合同性質(zhì)，切割責(zé)任范圍

我當(dāng)庭提交并強(qiáng)調(diào)案涉維保合同明確為清包勞務(wù)，僅約定日常保養(yǎng)，不含零部件更換與維修，物業(yè)公司已足額付清保養(yǎng)費(fèi)，無合同付款義務(wù)。

1. 適用委托代理規(guī)則，直擊法律要害

依據(jù)《民法典》，我提出關(guān)鍵觀點(diǎn)：物業(yè)公司是受業(yè)委會(huì)委托管理小區(qū)，維保公司明知物業(yè)與業(yè)委會(huì)的代理關(guān)系，合同直接約束業(yè)委會(huì)與維保公司，物業(yè)并非責(zé)任主體。

1. 錨定費(fèi)用來源，強(qiáng)化免責(zé)依據(jù)

提交業(yè)委會(huì)與物業(yè)的服務(wù)合同，證明共用設(shè)施大中修費(fèi)用由小區(qū)專項(xiàng)維修資金承擔(dān)，物業(yè)無墊付義務(wù)，此前已付費(fèi)用也來自維修資金，進(jìn)一步佐證責(zé)任主體是業(yè)委會(huì)。

三、法院司法觀點(diǎn)總結(jié)（同類案件裁判標(biāo)準(zhǔn)）

本案法院完全采納我方意見，形成三條可直接套用的裁判規(guī)則：

1. 維保合同性質(zhì)定責(zé)任：清包勞務(wù)僅對應(yīng)保養(yǎng)費(fèi)，維修配件費(fèi)不屬于合同約定付款范圍。
2. 委托代理直接約束委托人：物業(yè)受業(yè)委會(huì)委托簽合同，第三方明知代理關(guān)系的，由業(yè)委會(huì)承擔(dān)付款責(zé)任
3. 專項(xiàng)維修資金用途法定：小區(qū)共用設(shè)施大中修費(fèi)用，依法由專項(xiàng)維修資金支出，物業(yè)不承擔(dān)共同付款義務(wù)。

最終判決：僅業(yè)委會(huì)承擔(dān)付款責(zé)任，物業(yè)公司完全免責(zé)。

四、實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示（企業(yè)必看）

1. 電梯維保、設(shè)備維修企業(yè)簽合同前，務(wù)必查清簽約方是物業(yè)還是業(yè)委會(huì)、是否存在委托關(guān)系
2. 合同必須明確：勞務(wù)清包大包、是否含配件費(fèi)、維修費(fèi)由誰承擔(dān)、付款主體與資金來源
3. 對賬、驗(yàn)收文件盡量讓實(shí)際責(zé)任主體（業(yè)委會(huì)）簽字確認(rèn)，避免僅與物業(yè)對接導(dǎo)致回款無門。

這類案件看似簡單，卻極易踩坑。如果你遇到物業(yè)服務(wù)合同糾紛、電梯維修費(fèi)追討、合同主體責(zé)任認(rèn)定、合同違約維權(quán)等問題，一定要先厘清法律關(guān)系再起訴，避免告錯(cuò)主體、白白浪費(fèi)訴訟成本。