文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

近來(lái)，很多人在寫(xiě)胡葆森的故事，關(guān)于他古稀之年滯留香港、在“望北樓”里的愁緒與掙扎，關(guān)于建業(yè)集團(tuán)的興衰成敗、來(lái)時(shí)路和未來(lái)路，關(guān)于這位曾經(jīng)“河南王”的資產(chǎn)、債務(wù)、官司……

有人贊他的擔(dān)當(dāng)、有人疑他的選擇，但都不約而同發(fā)了出嘆息，也都在猜他何時(shí)能重回故鄉(xiāng)。

江湖上的說(shuō)法是，自2025年下半年起，胡葆森就長(zhǎng)期滯留香港處理離岸債務(wù)重組和資本運(yùn)作；2026年春節(jié)前的建業(yè)管理層年會(huì)，他以一種前所未有的方式參與——線上出席。

在這場(chǎng)以“強(qiáng)協(xié)同、年輕化、創(chuàng)新局”為主題的年會(huì)結(jié)束后不久，作為建業(yè)系核心資產(chǎn)之一的建業(yè)新生活（09983.HK），發(fā)布了其2025年全年業(yè)績(jī)報(bào)告。

攤開(kāi)財(cái)報(bào)、拆解數(shù)據(jù)，這張成績(jī)單難言樂(lè)觀。行業(yè)深度調(diào)整和集團(tuán)化債背景下，建業(yè)新生活無(wú)疑正面臨巨大考驗(yàn)。

“真正的護(hù)城河，不是冰冷的規(guī)模數(shù)字，而是客戶每一次觸達(dá)時(shí)感知到的專業(yè)與溫度?！?/p>

展望未來(lái)，建業(yè)新生活寫(xiě)下了將“致力于在行業(yè)的轉(zhuǎn)型浪潮中，走出屬于自己‘有質(zhì)量、有溫度、有韌性’的增長(zhǎng)之路”。

被吞噬的利潤(rùn)

2025年，建業(yè)新生活的營(yíng)收與利潤(rùn)雙雙下滑。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收約27.68億元，較2024年下降6.2%；錄得毛利約5.44億元，同比減少15.1%，毛利率從上年的21.7%下滑至19.6%；凈利潤(rùn)則從2.38億元銳減至1.67億元，降幅約29.8%，凈利率約為6.0%，而上年同期約為8.1%。

從收入結(jié)構(gòu)看，作為“壓艙石”的物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)收入約23.00億元，與上年基本持平。不過(guò)，該板塊毛利率從上一年的21.3%下降至19.2%。

“為提升客戶滿意度，增加了高品質(zhì)服務(wù)成本”，在收入增長(zhǎng)停滯的情況下，成本端卻在剛性上漲，盈利能力被進(jìn)一步壓縮。

規(guī)模方面，“主動(dòng)撤出虧損小區(qū)”，截至2025年末，建業(yè)新生活在管面積約1.94億平方米，較上年減少1.2%。

另外兩條業(yè)務(wù)線社區(qū)增值服務(wù)與非業(yè)主增值服務(wù)的收入均有所下滑，前者同比下降21.0%至4.30億元，后者的收入則從2024年的1.09億元驟降至0.39億元，降幅約64.5%。

建業(yè)新生活解釋稱，社區(qū)增值服務(wù)收入減少，主要是受到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響與之相關(guān)的封裝陽(yáng)臺(tái)、裝修巡查等裝修類業(yè)務(wù)減少；同時(shí)受到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)信心不足、集團(tuán)園區(qū)銷售服務(wù)收入減少。

而非業(yè)主增值服務(wù)降低主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，其對(duì)增值業(yè)務(wù)做出主動(dòng)調(diào)整、收縮規(guī)模所致，其中前介服務(wù)收入、案場(chǎng)服務(wù)收入及房屋中介銷售下降0.55億元。

財(cái)報(bào)中最引人關(guān)注的數(shù)據(jù)之一，是“金融及合約資產(chǎn)減值虧損凈額”從2024年的7490萬(wàn)元激增至2025年的1.38億元，增幅約84.5%。

建業(yè)新生活解釋稱，這是由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱及消費(fèi)信心不足，導(dǎo)致“應(yīng)收小業(yè)主物業(yè)費(fèi)增加及應(yīng)收款回款較慢”。

物業(yè)管理行業(yè)通常采用“先服務(wù)后收費(fèi)”的模式，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行周期中，這正成為一把雙刃劍。當(dāng)業(yè)主繳費(fèi)意愿和能力下降，物企的應(yīng)收賬款持續(xù)攀升，壞賬準(zhǔn)備就必須相應(yīng)增加，直接侵蝕當(dāng)期利潤(rùn)。

而建業(yè)新生活1.38億元的減值損失，占到當(dāng)期凈利潤(rùn)的82.6%。從某個(gè)角度來(lái)看，這意味著其每賺1元錢，就有8毛錢被壞賬“吃掉”。

剔除減值等非經(jīng)營(yíng)性因素后，2025年建業(yè)新生活股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為2.80億元，較2024年的2.94億元僅微降4.8%。

枯竭的現(xiàn)金

“跳出‘壓縮成本必降品質(zhì)’的惡性循環(huán)……將人力解放出來(lái)轉(zhuǎn)向溫情服務(wù)與應(yīng)急處置?！痹跇I(yè)績(jī)報(bào)告中，建業(yè)新生活展望未來(lái)全面降本增效，意欲用“人機(jī)協(xié)同”激發(fā)組織效能。

然而，2025年下半年發(fā)生在大本營(yíng)河南多地的員工罷工事件，卻揭示了這套敘事的另一面。

根據(jù)公開(kāi)信息，輝縣建業(yè)壹號(hào)城邦因“大多數(shù)業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)，4個(gè)月未給工作人員發(fā)放工資，導(dǎo)致工作人員辭職，服務(wù)停擺”。但令人費(fèi)解的是，另有消息稱，鄭州建業(yè)春天里物業(yè)費(fèi)收繳率高達(dá)90%，信陽(yáng)建業(yè)城業(yè)主在物業(yè)促銷下提前繳納了2-5年物業(yè)費(fèi)，部分甚至繳至2028年。

建業(yè)新生活面臨的問(wèn)題，除了“業(yè)主欠費(fèi)”，似乎還有收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)都去哪兒了？

“人機(jī)協(xié)同”的理想被提出來(lái)，但現(xiàn)實(shí)是：截至2025年末，建業(yè)新生活的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅剩4.13億元，較2024年末的11.90億元大幅減少65.3%。

錢去哪了？建業(yè)新生活未披露詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流向，但行業(yè)觀察者給出了分析——應(yīng)收款與分紅歷史。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，貿(mào)易及其他應(yīng)收款約為31.8億元，同比增長(zhǎng)11.4%，遠(yuǎn)超收入增速。其中，貿(mào)易應(yīng)收賬款總額高達(dá)36.28億元，較上年末的33.27億元增長(zhǎng)9.0%。

應(yīng)收賬款的賬齡結(jié)構(gòu)也值得關(guān)注，其中2025年末3年以上賬齡的應(yīng)收款從4.74億元激增至12.65億元，占比從14.2%升至34.8%。

行業(yè)觀察者表示，“長(zhǎng)賬齡應(yīng)收款的快速膨脹，意味著回款越來(lái)越難，壞賬風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高?！?/p>

去年中期，建業(yè)新生活派發(fā)中期股息0.033港元，合計(jì)3912 .5萬(wàn)元，本期業(yè)績(jī)報(bào)中，其董事會(huì)不建議宣派2025年末期股息。

但過(guò)去四年，建業(yè)新生活上演了一場(chǎng)持續(xù)的高分紅“盛宴”：2021年分紅5.76億元，2022年分紅4.81億元，2023年在虧損5.78億元的情況下仍派發(fā)3.92億元股息，2024年分紅2.15億元。

穿透股權(quán)，在一次次高分紅里最大受益者無(wú)疑是控股股東胡葆森，他持有建業(yè)新生活的約65.27%股權(quán)。

從“規(guī)模崇拜”到“能力回歸”，建業(yè)新生活的轉(zhuǎn)型方向無(wú)疑是正確的。但轉(zhuǎn)型需要時(shí)間，更需要資金。

今年初，建業(yè)系地產(chǎn)老將43歲的閆學(xué)文，空降建業(yè)新生活出任執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官；調(diào)整后，王俊不再兼任CEO，繼續(xù)擔(dān)任董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事，專注于集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃及重大事宜監(jiān)督。

“閆、王”二人，能否帶領(lǐng)建業(yè)新生活在“降本”的同時(shí)真正實(shí)現(xiàn)“增效”和“提質(zhì)”，贏得客戶的信任與“買單”？能否將社區(qū)增值服務(wù)從“附加題”轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定、可持續(xù)的盈利來(lái)源，以對(duì)沖基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)瓶頸？

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