2026.03.26

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作者 |第一財經(jīng) 馬一凡

隨著美以對伊朗沖突的持續(xù)，迪拜樓市的“避險敘事”開始出現(xiàn)裂縫——交易量驟降、市場觀望情緒升溫，資金流動的方向也悄然發(fā)生變化。

根據(jù)高盛分析師近期發(fā)布的報告，自沖突爆發(fā)以來，迪拜房地產(chǎn)交易在本月前半個月的整體交易金額同比下降31%，環(huán)比下降了51%。

這一降幅比此前幾次重大危機造成的影響更加明顯：在2024年4月迪拜洪水期間，迪拜的房產(chǎn)交易量曾環(huán)比下降約19%；在2024年11月伊朗與以色列沖突期間，交易量環(huán)比一度下降約32%。

在今年2月28日美國及以色列對伊朗發(fā)生軍事沖突之前，以迪拜和阿布扎比為代表的中東樓市，正處于前所未有的強勁增長期，是全球新興經(jīng)濟體中增長最快的房地產(chǎn)市場之一。

去年全年，迪拜的房地產(chǎn)總成交額達到了6868億迪拉姆，相當(dāng)于1.297萬億元人民幣，同比增加了31%，直到今年1月，迪拜的樓市行情都十分火爆。但戰(zhàn)爭爆發(fā)后，迪拜、阿布扎比等城市的房地產(chǎn)市場迅速走弱。

除了交易量下滑，迪拜房價5年來的上漲也宣告“熄火”。高盛的數(shù)據(jù)顯示，從3月1日至3月12日，迪拜公寓每平方英尺的成交中位價同比下降3%，環(huán)比下降8%；別墅價格從年度層面來看仍處于高位，同比增長16%，但與上月環(huán)比已下降了2%。

截至目前，房價僅是小幅下滑，但是阿聯(lián)酋頭部房地產(chǎn)開發(fā)商的股價已經(jīng)在暴跌。

根據(jù)迪拜交易所（DFM）數(shù)據(jù)，阿聯(lián)酋最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一、開發(fā)了世界第一高樓哈利法塔的Emaar Properties，其股價從戰(zhàn)爭發(fā)生的那一天開始了狂瀉模式，從17.1迪拉姆/股一路降至10.65迪拉姆/股，半個月跌幅高達40%。

不過，最近一周以來，Emaar Properties的股價已經(jīng)有所回溫，截至3月26日小幅回升至12.15迪拉姆/股。

迪拜交易所的房地產(chǎn)指數(shù)也基本呈現(xiàn)同樣的走勢——在3月中旬跌至谷底，最近一周有小幅回調(diào)。近一個月內(nèi)，其房地產(chǎn)指數(shù)下跌了26.8%。

近年來，阿聯(lián)酋的迪拜、阿布扎比等城市吸引了大量房地產(chǎn)投資客戶。根據(jù)聯(lián)合國貿(mào)易和發(fā)展會議發(fā)布的《2025年世界投資報告》，阿聯(lián)酋在2024年躋身全球第十大外國直接投資（FDI）主要目的地，當(dāng)年實現(xiàn)吸引海外直接投資達1676億迪拉姆，較上年大幅增長48%。

為了吸引海外投資者，阿聯(lián)酋發(fā)布了黃金簽證計劃，為外國投資者提供長期居留權(quán)，去年阿聯(lián)酋還降低黃金簽證門檻，允許投資者使用加密貨幣購房，進一步炒火了當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

在投資中東樓市的熱潮中，也不乏中國客戶的身影。截至2025年年末，在迪拜樓市所有外國人買家中，中國客戶站穩(wěn)了前三。阿聯(lián)酋頭部房企Aldar集團首席執(zhí)行官Jonathan Emery去年來華時曾對記者透露，中國已成為其“潛在大市場”，中國客戶近三年購買量增長了三倍。

一名當(dāng)?shù)刂薪閺臉I(yè)者對記者表示，由于戰(zhàn)事尚未明朗，多數(shù)投資者仍處于評估階段，“實際上，并沒有出現(xiàn)大量的折價出讓，如果戰(zhàn)爭能在短期內(nèi)結(jié)束，房價仍有恢復(fù)的可能性，一切還有待觀察”。

總體來看，此輪沖突對迪拜房地產(chǎn)市場的沖擊，更多體現(xiàn)在交易端與市場情緒的快速降溫，而非價格體系的全面崩塌。

短期內(nèi)，地緣政治不確定性仍將持續(xù)壓制投資者信心，市場或維持震蕩調(diào)整態(tài)勢。對于投資者而言，當(dāng)前階段更像是一個從“追漲”轉(zhuǎn)向“審慎定價”的分水嶺，迪拜房地產(chǎn)市場也正在從過去幾年的單邊上行，走向更加依賴基本面與風(fēng)險定價的理性周期。

微信編輯| 小羊

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