不知道大家去北京或深圳的核心商圈后，有沒有觀察到一個現(xiàn)象。

商場里，不僅圍擋變多了，還有駐扎商場的品牌換血速度也逐漸加快。

有的是新品牌取代老品牌的位置，也有的是商場清退低效品牌。

其實，背后的根本原因，在于商業(yè)房產的租費大跌。

據(jù)資料顯示，首都2025年首層店鋪資金下滑到9.5%，深圳下滑至9.4%，廣州則是下落8.1%，跌的最少的還是上海，只有4.3%。

隨著店鋪房租的下跌，不僅能看出地產行業(yè)正在從增量到存量的轉變，還看到內地零售格局的變化。

商業(yè)房產的舊秩序正在瓦解，一輪殘酷的“價值重估”，已經開始了。

2025年，北京首層店鋪資金降至663平方米每元，相較于2019年958.4 平方米每元，一共跌了30.82%。

深圳則排到一線城市房租大跌的第二名，2025年與2024年首層的資金對比，下跌到9.4%。

同期的廣州房租下跌8.1%，而上海最穩(wěn)，只下滑了4.3%。雖然全國城市商圈租金整體往下調，但北京跌得最狠，上海最抗跌。

租金的漲跌，本質是商業(yè)競爭力的體現(xiàn)。

當同行陷入同質化競爭，客流量流失時，最先感受到壓力的便是老牌商場，而北京百盛的閉店便是典型縮影。

1994年，百盛在北京開業(yè)，2025年，運營31年的它宣布閉店。

其發(fā)出的公告表示，消費者如今更注重情感共鳴，情緒體驗，喜歡獨一無二的風格。

但由于條件的限制，連續(xù)多年虧損，賠付違約金超1170萬元，只能做出及時止損的決策。

對比上海，雖然2025年出現(xiàn)Gucci等奢侈品閉店現(xiàn)象，但核心的商圈租金僅跌1%左右，空置率僅僅達到了6%-7%。

這體現(xiàn)了城市商圈成熟度不同，所反映的現(xiàn)狀也不同。

除此之外，各地新增供應也由原來激進擴張改為理性投放。

北京2025年新增供應80.35萬，其為2024年的一半，同時回歸了五年的均值，也就是說，供應端開始從迅速擴張到回到理性的狀態(tài)。

深圳2026年預計新增面積24.5平方米，為近5年最低。

新供面積的減緩，是開發(fā)商感受到市場風向的變化從而做出的調整。

為了活下去，北京的業(yè)主們開始卑微求生，他們放棄了高高在上的固定租金，轉而接受純抽成或裝修補貼。

這意味著，博弈的天平已經徹底傾斜，曾經是品牌跪求入場券，現(xiàn)在是商場跪求品牌別走。

房東躺著收錢的舊夢，徹底碎了。

為什么租金跌得這么狠？

因為供需早已失衡。

我國核心城市人均線下商業(yè)面積1平方米，遠超巴黎，甚至其核心城市消費地產達到1.4億平方米，比東京還高出0.5平方米。

但人均支出卻只有國際都市的四分之一，差距不是一般的大。

更致命的是，消費者的心變了。

知乎研究院提到：在2053采訪者中，滿足自我情緒的商品占到39.1%，說明消費者重視商品提供的情緒價值。

有位26歲的女性接受采訪時說：“畢竟工作都這么累了，也想為能讓自己開心的商品買單?！?/p>

而傳統(tǒng)的百貨依靠的是標準化的品牌矩陣，很難吸引到想體驗情緒價值的顧客。

不過，商場同質化嚴重是最致命的一擊。

劉潤也認為中國商場的“卷”本質也是高強度的沒區(qū)別競爭，而這個原因，也是倒逼商用地產價值體系洗牌的核心。

不難看出，資源正在向優(yōu)質資產聚集，從而資源聚集地的溢價空間更高，也在重塑定義商業(yè)地產價值。

比如持續(xù)制造流量的能力，運營能力，內容創(chuàng)造能力。

成都太古里2025年上半年，其零售營業(yè)收入和2024年做對比大體差不多，鋪租總收入卻上漲了3% 。

為什么租金普跌，太古里能漲3%？

自2024年它開業(yè)以來，與很多國際品牌打造具有藝術性、時尚感、科技性的店鋪和內容，讓顧客有更多情緒上的釋放和共鳴，從而增加客戶的黏性并且其探索和擴張更多的零售空間。

它的邏輯其實很簡單，與其求你來看我，不如讓我變得值得你看。

那么，中國商場該如何自救？答案或許藏在“不一樣”這三個字里。

日本的購物中心之所以能打，是因為它放棄了內卷效率和單一的產品。

相反，它選擇深耕差異化品牌和不一樣的感受。

有位網友說：

“中國線下為什么做不好，不是電商的問題，而是線下根本創(chuàng)新力。看日本的購物中心，有60%以上的服裝，在其它店是買不著的?！?/strong>

這便是與其互相抄襲，不如做得不一樣最好的體現(xiàn)。

有個地區(qū)則是從失敗到成功的案例。

東京下北澤以時尚小店，不一樣的文化和二手商品交易市場而出名。

隨著游客的增加，租金的高漲，連鎖店入住，這個地方逐漸與其它商業(yè)街道沒有什么區(qū)別。

下北澤吸取教訓，決心把特色找回來。

之后，主承租方下調租金，讓更具特色的小店入住，之后，下北澤把不一樣的特點給重新找了回來。

而國內商場做得好的，思路也是找到自己不同的定位。

謝萌硬是把破產商場改為廣東迪士尼的正佳廣場，他是如何做到的呢？

當他舉辦了一次恐龍化石展，成功吸引到150多萬人參觀，他猛然意識到：唯有體驗才是硬通貨。

之后，他不顧眾人反對，直接拿出40億在黃金鋪位開始爆改。

二樓引入白鯨、海豚等300多種海洋生物，六樓則打造自然科學博物館，里面放滿了恐龍骨架和各種礦石。

2011年開業(yè)，光一年接待的游客就有300萬人。

2025年，在實體經濟普遍不太好的情況下，正佳廣場客流達到1200萬人，銷售收入還比去年增加了11%。

如今，房租的下跌不是商業(yè)終點，而是“泡沫出水”的起點。

在這輪洗牌中，僅僅靠收租躺贏的房東會被時代淘汰，而懂得制造內容、重塑體驗、深度運營資產的操盤手，將定義下一個十年的財富高度。

這也是行業(yè)最真實的寫照：潮水退去，誰在裸泳，一眼便知。