注意，我說(shuō)的不是最近買(mǎi)房的人絕大多數(shù)都虧了，而是說(shuō)從1998年開(kāi)始有商品房買(mǎi)賣(mài)制度以來(lái)，絕大部分人都是虧的。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，中國(guó)所有的房子，只要是買(mǎi)入后一直持有到現(xiàn)在，大概率都是虧的。

這跟大家認(rèn)知可能不一樣，因?yàn)榉績(jī)r(jià)也就最近5年左右開(kāi)始下跌的，之前都是暴漲，買(mǎi)房的都能跨越階級(jí)，怎么可能大部分都是虧的呢？

別急，我跟你好好算一算，到底是怎么回事。

首先是第一個(gè)事實(shí)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)大概跌到2016年左右了。

一些比較抗跌的城市，比如一線(xiàn)城市和部分強(qiáng)二線(xiàn)，現(xiàn)在相比2016年還有20~30%的漲幅，也就是說(shuō)2016年棚改后房?jī)r(jià)那輪漲幅目前只跌掉一半。

部分城市，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)跟2016年差不多了，也就是說(shuō)購(gòu)房者只吃到了2008年那一輪的漲幅。

大部分城市，相比于2016年還有10%以上的跌幅，現(xiàn)在房?jī)r(jià)也就跟2010年差不多吧。

然后是第二個(gè)事實(shí)，超過(guò)一半的房子是2015年之后建的。

查到一張2024年5月份的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)已經(jīng)有一半的房子是在2015年之后建成的了。算上2024年5月到現(xiàn)在這段時(shí)間的銷(xiāo)售，說(shuō)大部分房源是在2015年之后成交的沒(méi)有問(wèn)題。

是的，這一點(diǎn)估計(jì)很多人沒(méi)有想到，1998年房改（房子不靠分配靠買(mǎi)賣(mài)）以來(lái)，按照時(shí)間來(lái)算1998-2015有17年，2016-2026只有10年，按理來(lái)說(shuō)大部分房子應(yīng)該是2015年之前的才是。

但其實(shí)不是的，2015年之后房?jī)r(jià)飆升，大家買(mǎi)房熱情很高，開(kāi)發(fā)商那時(shí)候建設(shè)了大批房子，所以現(xiàn)在市面上大部分房子其實(shí)都是暴漲之后賣(mài)出去的，絕大部分買(mǎi)房人都沒(méi)有趕上好時(shí)候。

再說(shuō)一點(diǎn)扎心的，2015年之后的房子不僅貴，而且質(zhì)量還比之前的差！

2015年開(kāi)始，各大開(kāi)發(fā)商為了提高規(guī)模，都開(kāi)始實(shí)行由碧桂園開(kāi)發(fā)的“3456模式”，即3個(gè)月開(kāi)工，4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月資金回正，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。

為了高效實(shí)施該策略，房企還配了一套嚴(yán)苛的獎(jiǎng)懲制度：如果開(kāi)盤(pán)工期小于3個(gè)月，就獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目總監(jiān)20萬(wàn)元；如果工期大于7個(gè)月，項(xiàng)目總監(jiān)就要被撤職。

所有東西拿時(shí)間表卡點(diǎn)， 那么只能以犧牲建筑工程質(zhì)量為代價(jià)。那時(shí)候特別多建筑質(zhì)量問(wèn)題被爆出：萬(wàn)科中山古鎮(zhèn)整個(gè)樓坍塌，碧桂園上海奉賢624模架坍塌，712杭州蕭山坑基坍塌，安徽726圍墻活動(dòng)板房坍塌等等。

如果一個(gè)小區(qū)分四期建筑，第一期是2010年建的，一定是最棒的。 二期如果是12年、13年建的，會(huì)差一點(diǎn)，但也不錯(cuò)。 三期是15年，四期是18年，去問(wèn)這個(gè)小區(qū)的人，一定會(huì)有人告訴你，四期的質(zhì)量，比一期差多了。

那為什么2015年開(kāi)始，房企開(kāi)始追求速度，而不是質(zhì)量呢？

最核心的原因在于，那段時(shí)間房?jī)r(jià)瘋漲，房子根本不愁賣(mài)。所以對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最重要的事情是生產(chǎn)速度，只要能更快把房子生產(chǎn)出來(lái)，就能更快回籠資金去造下一批房子，企業(yè)發(fā)展就能更快。那段時(shí)間，房地產(chǎn)根本就不像是制造業(yè)，更像是金融業(yè)。也正因如此，2015年開(kāi)始，很多房企大批招收金融行業(yè)的高管，這跟行業(yè)性質(zhì)有很大關(guān)系。（參考我之前的文章：）

這就是房地產(chǎn)企業(yè)突然轉(zhuǎn)型，開(kāi)始推行高周轉(zhuǎn)模式背后的財(cái)務(wù)邏輯。2015年前后，中國(guó)突然出現(xiàn)了大批千億房企，也是這個(gè)原因。

然后就是第三點(diǎn)，持有成本。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)就算不漲不跌，買(mǎi)房也是虧的，因?yàn)槟枪P錢(qián)如果存銀行的話(huà)，是會(huì)比租金更多的。這筆賬很難算，我們大體算一算，如果之前買(mǎi)房的錢(qián)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品平均能有5%收益率（疫情前理財(cái)產(chǎn)品收益率比現(xiàn)在高很多），其中2%的收益率估計(jì)要拿去給房租，那么每年的差價(jià)就是3%。

按照8年的利息差來(lái)算吧，1.03的八次方大概就是1.27，也就是利息差還要損失27%。

如果把這27%也算進(jìn)來(lái)的話(huà)，那么2016年買(mǎi)房的人也是虧的，可能真的要2008年之前買(mǎi)房才能做到明顯盈利，也就是要完整吃到2008~2009年和2016-2018那兩輪暴漲行情才行。如果只能吃到2016年那一次行情，也就小賺；如果2016年那輪行情只吃到一部分，那么可能就會(huì)產(chǎn)生虧損了。

如果想明白我上面說(shuō)的三點(diǎn)，那么就會(huì)明白真正吃到房地產(chǎn)紅利的人是少數(shù)，大多數(shù)人都是韭菜。任何投資都是一樣，20%的人賺走所有的錢(qián)，剩下的人都是炮灰。