本報記者 李貝貝 上海報道

2026年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中迎來了清晰的轉(zhuǎn)折點。隨著“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”與“深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被寫入政府工作報告，行業(yè)發(fā)展的底層邏輯已徹底從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量賦能”，邁向均衡發(fā)展新格局。

4月2日，觀點指數(shù)發(fā)布的《卓越指數(shù)·2026房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報告》（下稱“報告”）顯示，2025年全國新房、二手房價格均呈同比下跌態(tài)勢，行業(yè)盈利能力與負債壓力并存，而2026年初市場已呈現(xiàn)邊際企穩(wěn)跡象，全年將在政策支撐下邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。

隨著產(chǎn)業(yè)升級與新基建的持續(xù)推進，物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟賽道，憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益與廣闊的增長空間，成為不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心增長極之一。

地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)：調(diào)整延續(xù)與租金下行，財務承壓下探索新機遇

2025年，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)處于深度調(diào)整期，整體維持調(diào)整格局，價格指數(shù)延續(xù)下行態(tài)勢。報告顯示，過去一年，新建商品住宅價格同比跌幅自年初的5.43%波動收窄至年底的3.00%，但四季度邊際弱化；二手住宅同比跌幅由7.80%收窄至6.10%，“以價換量”特征顯著，價格承壓態(tài)勢明顯。

財務層面，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)承壓明顯，債務指標波動突出。觀點指數(shù)結(jié)合萬得數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年，樣本房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上市公司的EBITDA利潤率轉(zhuǎn)負至-2.88%，攤薄ROE均值跌至-11.77%，銷售毛利率下滑至11.11%。2025年雖有微弱修復，但凈負債率均值升至85.40%；已獲利息倍數(shù)回升至5.15?！罢w來看，行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，盈利能力薄弱與高負債并存，資產(chǎn)負債表修復尚需時日?！鄙鲜鰣蟾嬷赋觥?/p>

不過，隨著多項穩(wěn)市政策逐步落地，市場信心得到一定提振，2026年1月市場開始呈現(xiàn)邊際企穩(wěn)跡象，當月新房價格環(huán)比下降0.40%，結(jié)束連續(xù)跌幅擴大趨勢；二手房環(huán)比跌幅則收窄至0.50%，較2025年12月改善0.20個百分點，而政府工作報告“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的定調(diào)為全年提供了強力支撐。

報告認為，1月數(shù)據(jù)的企穩(wěn)可視為“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”及“收購存量商品房用于保障性住房”等政策效力的初步釋放。其中，收儲存量房作為保障房的政策若能快速落地，將直接消化二手房市場存量房源，緩解庫存積壓壓力，進而穩(wěn)定二手房價格預期。

在此背景下，多家房企積極尋求突破，探索轉(zhuǎn)型路徑。如保利發(fā)展控股集團股份有限公司通過股權(quán)架構(gòu)重構(gòu)提升管理效率，聯(lián)發(fā)集團有限公司則通過“地產(chǎn)+家居”一體化服務模式構(gòu)建差異化競爭力，在廈門、上海、南京、深圳四城推進6個新青年好房子樣板項目等。

與此同時，住宅租賃行業(yè)也同步進入調(diào)整期，傳統(tǒng)的“包租”模式正加速退場。2025年9月15日，《住房租賃條例》正式施行，推動“租購并舉”高質(zhì)量落地，行業(yè)邁入強監(jiān)管時代。政策引導下，頭部租賃企業(yè)戰(zhàn)略分化顯著。其中，萬科泊寓與龍湖冠寓憑借20.3萬間和12.7萬間的開業(yè)規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊；保利旗下的保利和寓房源規(guī)模從2024年末的2.2萬間擴張至2025年6月的2.6萬間，增幅達18.2%。

相比之下，傳統(tǒng)“包租”模式面臨系統(tǒng)性壓力，資金鏈緊張導致違約行為頻發(fā)，部分品牌門店關(guān)停，“邊開邊關(guān)”的調(diào)整損害客戶信任與品牌聲譽。如何平衡擴張速度、經(jīng)營效益與合規(guī)履約，成為長租公寓行業(yè)亟待破解的核心問題。

商業(yè)不動產(chǎn)：盈利能力承壓，海南機遇漸啟

2025年，北京、上海、廣州、深圳四大重點城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)深度調(diào)整，供需結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，整體呈現(xiàn)零售物業(yè)空置分化、寫字樓空置承壓、租金普遍下行的態(tài)勢。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)方面，深圳空置率全年維持在3.7%—4.6%，為四城最低；上?？罩寐蕪?.5%升至8.8%，北京、廣州小幅波動，四城首層租金均逐季回落。優(yōu)質(zhì)寫字樓領(lǐng)域，北京空置率逐季降至19.1%，上海、廣州、深圳則維持在20%以上高位，四城租金均呈逐季下調(diào)走勢。整體而言，一線城市商業(yè)不動產(chǎn)需求修復偏緩，業(yè)主通過租金優(yōu)化促進去化，城市與業(yè)態(tài)分化明顯。

在市場調(diào)整背景下，商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)主動優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)，降杠桿成效逐步顯現(xiàn)。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，在負債端，企業(yè)凈負債率均值由2022年的-5.34%持續(xù)下行至2025年的-11.04%，且2025年已獲利息倍數(shù)升至42.26，顯示現(xiàn)金流充裕，償債能力較強，財務安全墊厚實。

不過，盈利端仍面臨挑戰(zhàn)。據(jù)萬得數(shù)據(jù)及觀點指數(shù)整理，商業(yè)不動產(chǎn)上市公司近3年財務指標中，EBITDA利潤率從2023年的29.29%高位持續(xù)下滑至2025年的9.33%，攤薄ROE均值亦降至1.98%，反映出在消費疲軟及運營成本上升背景下，資產(chǎn)回報率收縮。盡管銷售毛利率維持在34%以上，但難以抵消費用壓力。

總體來看，行業(yè)轉(zhuǎn)型與政策紅利并存。頭部企業(yè)加速升級，如恒隆地產(chǎn)通過智慧零售與體驗式消費提振客流；海南封關(guān)及離島免稅品類擴充帶來新機遇，中免集團披露，2026年春節(jié)期間海南區(qū)域銷售額突破22億元，接待購物人數(shù)近35萬人次，高端消費回流有效對沖盈利下滑壓力。

融資方面，商業(yè)地產(chǎn)境內(nèi)債券融資規(guī)模呈波動態(tài)勢，融資成本持續(xù)下行。2022年至2025年，新發(fā)行境內(nèi)債券規(guī)模從40.00億元回落至25.00億元，2024年升至73.32億元高點后，2025年調(diào)整至50.00億元；利率從3.99%逐年降至1.77%，四年累計降幅達222個基點，受益于寬松貨幣環(huán)境與信用債利率下行，有效降低企業(yè)融資成本。

新經(jīng)濟地產(chǎn)：韌性與挑戰(zhàn)并存，轉(zhuǎn)型探索加速

在新經(jīng)濟地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與倉儲物流不動產(chǎn)呈現(xiàn)差異化發(fā)展態(tài)勢，但整體韌性凸顯但仍面臨多重挑戰(zhàn)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)類不動產(chǎn)方面，運營效率穩(wěn)步提升但租金收益承壓。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)及重點監(jiān)測企業(yè)季報，觀點指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2022年至2025年，數(shù)據(jù)中心與產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營指標分化明顯：數(shù)據(jù)中心單方收入小幅波動，2025年達377.21元，計費率升至75.98%，運營效率改善；產(chǎn)業(yè)園區(qū)單方租金逐年降至2025年的109.1元，入住率跌至70.77%，面臨雙重調(diào)整壓力。

但從財務數(shù)據(jù)來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類上市公司面臨高負債與盈利弱化的雙重壓力。2022年—2025年間，凈負債率均值從2022年的65.31%持續(xù)升至94.87%，負債壓力逐年加大；攤薄ROE均值從7.31%下滑至1.04%，盈利能力弱化；銷售毛利率均值下降，已獲利息倍數(shù)均值在2023年短暫回升后持續(xù)回落，企業(yè)償債能力有所減弱；EBITDA利潤率波動起伏，整體盈利穩(wěn)定性不足。

面對高負債與盈利弱化的雙重挑戰(zhàn)，企業(yè)積極探索轉(zhuǎn)型路徑以破解發(fā)展困境。多數(shù)企業(yè)強化與政府、科研機構(gòu)協(xié)同，打造專業(yè)園區(qū)、提供孵化服務，集聚優(yōu)質(zhì)企業(yè)以提升入住率和租金收益；張江高科等則通過轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)補充現(xiàn)金流、聚焦主業(yè)，“基地+基金”模式成為破解資金壓力、鏈接產(chǎn)業(yè)資源的重要探索方向。以上海市北高新股份有限公司為例，其通過設立股權(quán)投資基金對接科技企業(yè)與金融資本，緩解盈利與負債壓力，轉(zhuǎn)型成效仍需長期觀察。

同時，倉儲物流類不動產(chǎn)行業(yè)保持韌性，但盈利挑戰(zhàn)猶存。2025年全國及主要城市倉庫市場整體呈現(xiàn)租金微降、空置率波動的態(tài)勢。據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，全國倉庫平均租金全年小幅下行，從1月的23.21元/平方米/月降至12月23.14元/平方米/月，同比均為負增長；空置率穩(wěn)定在16.4%左右，年末空置率有所下行，全年均值約16.45%。

主要城市租金略高于全國水平，從1月的23.79元/平方米/月降至12月23.36元/平方米/月，同比持續(xù)負增長。其空置率整體低于全國水平，在14.64%—15.94%間波動，年末有所回落，整體市場供需處于動態(tài)調(diào)整階段，行業(yè)保持一定韌性。

政策層面，國家推動“人工智能+”賦能物流智能化，引導行業(yè)綠色轉(zhuǎn)型，推廣節(jié)能裝備與新能源應用。京東、順豐加速布局新能源車隊，萬緯物流智能倉儲節(jié)能系統(tǒng)使單倉能耗降低20%，綠色化、智慧化成為發(fā)展新趨勢。

另據(jù)萬得數(shù)據(jù)（觀點指數(shù)整理），2022年至2025年，倉儲物流上市公司財務指標呈現(xiàn)階段性變化。其中，凈負債率從2022年的9.78%升至15.28%（2024年），2025年則回落至1.40%；EBITDA利潤率、攤薄ROE、銷售毛利率均呈下行走勢，分別從2022年的51.98%、11.58%、26.60%降至2025年的1.63%、2.04%、15.84%；已獲利息倍數(shù)則先降后升，2025年為22.60。

面對盈利與周轉(zhuǎn)壓力，企業(yè)加大資本投入強化競爭力，如中儲股份擬投11.29億元建設三江港生產(chǎn)服務樞紐基地，通過擴大規(guī)模、整合資源優(yōu)化運營效率，應對市場挑戰(zhàn)。

總體來看，2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)已進入轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)不動產(chǎn)、新經(jīng)濟地產(chǎn)三大細分賽道呈現(xiàn)差異化發(fā)展態(tài)勢。盡管行業(yè)仍面臨財務承壓、盈利挑戰(zhàn)等問題，但隨著利好政策持續(xù)落地、企業(yè)轉(zhuǎn)型加速，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步擺脫深度調(diào)整困境，向均衡、高質(zhì)量發(fā)展新格局邁進，新經(jīng)濟地產(chǎn)與政策紅利領(lǐng)域有望成為未來核心增長極。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧