本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：遲雨

最新數(shù)據(jù)顯示：3月，全國(guó)重點(diǎn)50城新建商品住宅成交面積約為1133萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)89%；重點(diǎn)20城二手房成交面積約為1797萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)117%。與此同時(shí)，房企銷售端也迎來(lái)顯著反彈，100家典型房企3月單月實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額2065.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)127.1%。

3月的樓市表現(xiàn)堪稱“超預(yù)期”?？陀^分析原因，不難發(fā)現(xiàn)，這一輪成交反彈，既有季節(jié)性因素的作用，更離不開政策端的持續(xù)發(fā)力。

據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一季度各地累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)整政策約160次，其中公積金政策超過(guò)60次，占比近38%，成為此輪優(yōu)化的核心發(fā)力點(diǎn)。

提高貸款額度、優(yōu)化貸款次數(shù)認(rèn)定、拓寬提取使用范圍、完善繳存政策……看似都屬于局部、細(xì)微的調(diào)整，實(shí)質(zhì)卻起到了精準(zhǔn)降低剛需和改善型需求購(gòu)房門檻的作用。

以公積金貸款額度提升為例，在不少二三線城市，這意味著一個(gè)普通工薪家庭的實(shí)際購(gòu)買力可提升10%至20%，邊際效應(yīng)不容小覷。

公積金之外，各地還圍繞激活購(gòu)房需求、去化庫(kù)存、盤活存量等目標(biāo)，打出政策組合拳。優(yōu)化限購(gòu)限售、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、完善城市更新配套、調(diào)整保障性住房政策等措施密集出臺(tái)，涵蓋需求端與供給端、增量與存量、市場(chǎng)與保障多個(gè)維度。

這種全方位、多層次的施策思路，顯示出政策層面對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心正在轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性的制度安排。

尤其值得肯定的是，此輪政策調(diào)整并非簡(jiǎn)單重復(fù)過(guò)去的“強(qiáng)刺激”路徑，而是更加注重因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力。

公積金政策的廣泛優(yōu)化，本質(zhì)上是在不顯著增加居民杠桿的前提下，降低合理購(gòu)房成本；購(gòu)房補(bǔ)貼、城市更新配套等舉措，則更多著眼于激發(fā)真實(shí)居住需求。將“穩(wěn)需求”、“去庫(kù)存”、“保交付”的政策組合在一起，顯然有助于避免市場(chǎng)大起大落，為行業(yè)軟著陸創(chuàng)造條件。

當(dāng)然，對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)反彈，樂觀之余仍應(yīng)審慎。

一方面，環(huán)比數(shù)據(jù)大幅改善，但相較于去年同期，新房成交規(guī)模仍有一定差距，顯示目前的市場(chǎng)修復(fù)尚處于早期階段；另一方面，城市間分化依然明顯，一線及核心二線城市回暖節(jié)奏較快，而部分三四線城市去化壓力尚未根本緩解。

此外，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，部分企業(yè)的流動(dòng)性壓力仍需持續(xù)關(guān)注。

展望二季度，隨著天氣轉(zhuǎn)暖、項(xiàng)目復(fù)工加快，疊加前期政策效果逐步顯現(xiàn)，樓市成交有望延續(xù)溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。但市場(chǎng)信心的完全修復(fù)，仍需更多積極因素的累積，包括宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的改善、就業(yè)與收入預(yù)期的穩(wěn)定，以及保交樓工作的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

因此，下一步政策應(yīng)在保持連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，更加注重精準(zhǔn)性和有效性。

首先要繼續(xù)鞏固政策成果，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，確保剛性和改善性需求的合理釋放；其次，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”，從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。

（作者系特約評(píng)論員）