作為保利商業(yè)在成都布局的首個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，大豐保利廣場(chǎng)自2021年12月18日開業(yè)以來，曾以8.5萬平方米的商業(yè)體量、湛藍(lán)玻璃幕墻的藝術(shù)化設(shè)計(jì)風(fēng)格，以及170余家品牌陣容，被譽(yù)為城北一站式生活體驗(yàn)的標(biāo)桿之作。

然而，開業(yè)近5年，這一承載著保利商業(yè)野心的項(xiàng)目正面臨嚴(yán)峻的運(yùn)營挑戰(zhàn)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)壓力并存

項(xiàng)目位于大豐大天路700號(hào)，緊鄰在建的軌道交通S11線大天路站，周邊有保利大都匯、保利愛尚里、綠地城、城北優(yōu)品道等多個(gè)成熟住宅項(xiàng)目。與之一路之隔的龍湖錦宸天街形成直接競(jìng)爭(zhēng)，兩大商業(yè)體共同服務(wù)于大豐板塊日益增長的居住人群。

2026年春節(jié)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，大豐板塊作為近郊熱點(diǎn)區(qū)域，剛需及首改產(chǎn)品更受青睞，區(qū)域整體購房意愿較去年明顯提升。然而商業(yè)配套方面，保利廣場(chǎng)的招商勢(shì)頭已明顯落后于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

空鋪蔓延與品牌調(diào)整頻繁

目前，保利廣場(chǎng)的空鋪現(xiàn)象已從負(fù)一層蔓延至地上四層。負(fù)一層除新入駐的鄰家生鮮和折扣超市外，基本處于空置狀態(tài)；二至四層空鋪率較高，主要由兒童培訓(xùn)、游樂和體驗(yàn)業(yè)態(tài)填充，零售品牌大量流失。

主力品牌禾時(shí)奧萊已黯然離場(chǎng)，餐飲區(qū)域如楠火鍋、刀刀小龍蝦等位置多次更換商家，但經(jīng)營效果持續(xù)未達(dá)預(yù)期。面對(duì)大豐現(xiàn)在實(shí)體運(yùn)營較為艱難，商場(chǎng)仍在維持基本運(yùn)營，確實(shí)還是不容易。

2026年2月的招聘信息顯示，商場(chǎng)仍在招聘保潔人員維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)。目前穩(wěn)定運(yùn)營的品牌包括百詩匯影城、音樂派KTV（包廂可涮火鍋）、V9健身，以及麥當(dāng)勞、華為、MANNER COFFEE、霸王茶姬、喜茶等。負(fù)

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局下的突圍建議

面對(duì)龍湖錦宸天街的強(qiáng)勢(shì)分流，以及大豐板塊商業(yè)體量過剩的現(xiàn)實(shí)，保利廣場(chǎng)亟需尋求差異化突圍。建議從三方面著手：

一是重新錨定定位，強(qiáng)化“家庭親子+社交體驗(yàn)”標(biāo)簽。可系統(tǒng)提升教培、親子娛樂業(yè)態(tài)占比，引入頭部親子品牌打造主題樓層，與龍湖天街形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

二是加快主力店引進(jìn)，積極接洽盒馬、優(yōu)衣庫等高流量品牌。主力店的缺失是目前招商難以突破的核心瓶頸，引進(jìn)具有引流能力的品牌方能激活整體招商。

三是創(chuàng)新空間運(yùn)營，利用屋頂花園、外廣場(chǎng)等打造常態(tài)化市集與夜經(jīng)濟(jì)場(chǎng)景。集裝箱美食街可作為試點(diǎn)，配合主題活動(dòng)增強(qiáng)消費(fèi)者粘性，逐步扭轉(zhuǎn)“空鋪”印象。

大豐板塊商業(yè)存量競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段。2026年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨穩(wěn)，近郊剛需項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，商業(yè)配套的價(jià)值日益凸顯。保利廣場(chǎng)若能抓住這一窗口期，在招商策略和運(yùn)營模式上實(shí)現(xiàn)突破，仍有望在激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。

此外，也可以接入當(dāng)下熱門一人公司模式，復(fù)刻出更多OPC案例，形成區(qū)域內(nèi)競(jìng)逐AI新賽道的模板。畢竟，保利廣場(chǎng)的可塑性，還是極高的。跟上全新賽道，說不定會(huì)成就不一樣的流量入口，你們覺得呢？

參考資料：

1. 2026年1-2月成都典型房企銷售業(yè)績排行榜（ https://xueqiu.com/4894626691/377626067 ） ，來自“雪球”

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