近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房保障署面向人才配售住房通告（住保售〔2026〕015號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱為“通知”），向市場(chǎng)推出495套四房戶型人才房，項(xiàng)目是位于龍華核心區(qū)的安居華越龍?jiān)?，毛坯均價(jià)約3.96萬(wàn)元/平方米，價(jià)格約為周邊新房市場(chǎng)價(jià)的6折左右。除了價(jià)格外，引起市場(chǎng)關(guān)注的還有認(rèn)購(gòu)門檻的降低，從原先從城市“高精尖“到包羅“中堅(jiān)力量”的普通家庭，這一變化是否代表未來(lái)配售型保障房的趨勢(shì)？從項(xiàng)目本身情況來(lái)看，又有哪些看點(diǎn)，后面我們來(lái)分析。

　　圖片來(lái)源：深圳市住房和建設(shè)局

　　本次人才配售房的三大看點(diǎn)

　　第一、申購(gòu)門檻大幅降低。申購(gòu)家庭按人才層次分為六個(gè)隊(duì)列，首次新增的“第六隊(duì)列”即本科二孩家庭，只需滿足深圳戶口、無(wú)房、社保累計(jì)繳納3年以上即可申購(gòu)四房，顯著降低人才配售房的門檻。這一調(diào)整意義深遠(yuǎn)，將普通多孩白領(lǐng)家庭納入“高精尖“人才行列，既肯定了城市中堅(jiān)力量的貢獻(xiàn)又對(duì)國(guó)家鼓勵(lì)生育政策的直接響應(yīng)。

　　第二、稀缺四房集中放量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳可售人才房存量約2萬(wàn)套，其中四房?jī)H約1200套，占比僅約6%。此次華越龍?jiān)讽?xiàng)目一次性供應(yīng)495套，相當(dāng)于全市存量四房房源的近四成，堪稱“壓艙石”級(jí)別的放量。從戶型結(jié)構(gòu)看，本次配售包含建筑面積約146-150平方米四房109套、約113-120平方米四房360套。對(duì)于多孩家庭而言，四房實(shí)現(xiàn)了“一步到位”的居住需求，避免了未來(lái)置換的折騰。

　　第三、十年后可轉(zhuǎn)紅本，按安居型商品房補(bǔ)差。通告明確規(guī)定“項(xiàng)目申購(gòu)滿十年后可以取得完全產(chǎn)權(quán)，并且按照安居型商品房補(bǔ)繳差價(jià)“，安居型商品房一般為市場(chǎng)價(jià)的5折，人才房為市場(chǎng)價(jià)的6折，折算后需補(bǔ)繳房?jī)r(jià)的16.7%左右，明顯降低人才房的未來(lái)交易成本。

　　可以看出，本次人才配售房擴(kuò)大申購(gòu)群體、戶型稀缺、交易成本下降，理論上會(huì)大幅增加潛在購(gòu)房人群基數(shù)，但按照深圳人才配售房的以往申購(gòu)數(shù)據(jù)，效果如何不確定性仍較大。

　　本次人才配售房的三個(gè)潛在隱憂

　　第一、上一批次該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)滑鐵盧。首先，價(jià)格項(xiàng)目，安居華越龍?jiān)访骶鶅r(jià)為3.96萬(wàn)元/平方米，如果按照目前周邊二手房的均價(jià)價(jià)格來(lái)折算，價(jià)格系數(shù)上漲至0.76，如果后期二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌，按照人才房的封閉管理，十年后價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不一定存在，這種擔(dān)憂直接體現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)率上，去年安居華越龍?jiān)饭餐瞥?90套，但是僅認(rèn)購(gòu)108套，去化率為18%，可見(jiàn)市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。

　　第二、產(chǎn)品方面容積率超高。項(xiàng)目周邊配套堪稱“頂配”，緊鄰龍華超級(jí)商圈壹方天地，與深圳中學(xué)龍華學(xué)校僅一路之隔（直線距離約300米），周邊規(guī)劃有22/25/27號(hào)線三條地鐵及深大城際。但內(nèi)部產(chǎn)品規(guī)劃有硬傷，安居華越龍?jiān)啡莘e率高達(dá)5.0，在深圳住宅項(xiàng)目中屬于較高水平，盡管綠化率達(dá)40%，但超高的建筑密度意味著樓間距狹窄、公共空間局促、電梯等待時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題。人才對(duì)產(chǎn)品的容忍度決定這一批次的認(rèn)購(gòu)率；

　　第三、深圳人才房配售的集體遇冷。人才房的熱度下降并非個(gè)案，而是全市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。2025年1-11月深圳可售人才房累計(jì)配售超1.5萬(wàn)套，平均去化率約21%，較2023年82%的去化率約下降61個(gè)百分點(diǎn)。除南山、光明核心區(qū)項(xiàng)目售罄外，龍崗、大鵬等偏遠(yuǎn)區(qū)域及三房大戶型棄選率極高，整體去化率僅約43.6%。隨著市場(chǎng)供應(yīng)增加和政策常態(tài)化，人才房已從“閉眼入”的稀缺資源，回歸到需要精挑細(xì)選的普通商品邏輯。

　　總體來(lái)看，本次通告既展現(xiàn)了深圳以真金白銀吸引人才、回應(yīng)生育政策的誠(chéng)意，保障房未來(lái)的價(jià)值坐標(biāo)也從“留住頂尖人才”的競(jìng)爭(zhēng)工具，回歸“讓奮斗者安居”的民生底色。從產(chǎn)品本身來(lái)看，也折射出人才房市場(chǎng)未來(lái)從“政策紅利”向“產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)型的必然趨勢(shì)，產(chǎn)品本身的居住品質(zhì)、未來(lái)流通時(shí)的價(jià)格錨點(diǎn)，才是這場(chǎng)“長(zhǎng)期持有”中更需要審慎掂量的變量。

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