上海樓市出現(xiàn)過很多“碰瓷營銷”，對于賣房子來講，他們獲得了巨大成功。

對于買房人而言，被坑得很慘。

什么叫碰瓷營銷？

就是一個(gè)樓盤或者區(qū)域，刻意去關(guān)聯(lián)、模仿已經(jīng)成功的IP。

比如2016年嘉定北熱盤首創(chuàng)旭輝城，瘋狂碰瓷張江。

嘉定高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)對標(biāo)張江，張江有百度，我這也有百度；張江有阿里巴巴，我們也有阿里巴巴。

張江曾經(jīng)五年翻了3倍，我們也會(huì)翻3倍。

最后這句話沒明說，其實(shí)暗示的足夠了。

2016年開盤時(shí)新房賣27500元，現(xiàn)在過去10年了，按張江的漲幅應(yīng)該翻6倍，要賣165000元。

實(shí)際上目前只能賣1.77萬，反倒跌了35%。

上海房價(jià)整體都降了，大部分還是沒跌穿2016年。

比2016年還跌了35%的，絕對是大坑。

很多人肯定會(huì)抬杠，這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)換擋，發(fā)展慢了，大餅沒落地。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，預(yù)期能落地，就不會(huì)被坑了。

2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展快吧？那個(gè)時(shí)候買碰瓷區(qū)域也虧錢。

新江灣開發(fā)始于2005年，選擇碰瓷國際社區(qū)。

那個(gè)年代老外還是高高在上，古北國際社區(qū)光環(huán)還在。

沾上“國際”這些字眼就顯得高大上。

其實(shí)新江灣跟國際一點(diǎn)關(guān)系沒有。

新江灣幾乎沒有外國人，少數(shù)民族都很少，買家主要是楊浦本地人、大學(xué)老師、寶山鋼材貿(mào)易商土老板。

但是還是義無反顧的碰瓷“國際社區(qū)”，通過概念拉高溢價(jià)。

2010年新江灣火遍上海，價(jià)格也看齊市區(qū)。

仁恒怡庭別墅2010年高達(dá)6.29萬/平；華潤新江灣九里2011年單價(jià)5.5萬/平。

同屬中外環(huán)的桃浦，圣都匯只要2.2萬/平。

中環(huán)內(nèi)的閘北慧芝湖3.1萬/平，浦東張江湯臣三期2.5萬/平。

內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦區(qū)明日星城二期3.6萬/平，匯龍新城3.5萬/平。

靜安楓景苑4.7萬/平。

接近新江灣或者更貴的，只有豪宅。

徐匯濱江百匯園5萬/平，翠湖天地二期7.2萬/平。

一個(gè)還全是工地的新江灣，直接對標(biāo)翠湖、徐匯濱江。

這要不套牢就沒天理，2011年后新江灣進(jìn)入了長達(dá)5年的橫盤期。

2015年，仁恒怡庭已經(jīng)降到5萬/平，比最高峰時(shí)期跌了22%。

2010-2015年我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展快吧？碰瓷區(qū)域照樣虧錢。

那段時(shí)間網(wǎng)上不能說新江灣，一提新江灣就有業(yè)主破防。

直到2015年下半年上海樓市迎來“遠(yuǎn)古巨?！?，新江灣這才解套。

2020年新江灣借助學(xué)區(qū)、品質(zhì)暴漲，業(yè)主終于揚(yáng)眉吐氣。

其實(shí)拉通這十幾年看，新江灣還是跑輸。

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為什么碰瓷區(qū)域會(huì)虧錢？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)本來就是一個(gè)玄學(xué)，房子該賣多少錢沒人知道。

一個(gè)樓盤定價(jià)很重要，開發(fā)商會(huì)花幾十萬、上百萬去研究定價(jià)。

你知道他們怎么研究的嗎？

找一個(gè)對標(biāo)的新房，看看他們賣多少錢。

找?guī)讉€(gè)對標(biāo)的二手房，看看他們賣多少錢。

然后對比一下容積率、品質(zhì)、裝修等等，用個(gè)公式算算自己該賣多少錢。

再結(jié)合一下成本、預(yù)期回報(bào)，綜合定個(gè)價(jià)。

最最最重要的是第一個(gè)環(huán)節(jié)，對標(biāo)。

對標(biāo)錯(cuò)了，價(jià)格大概率定錯(cuò)。

開發(fā)商都不知道房子該賣多少錢，他們的價(jià)格來自別人賣多少錢。

那消費(fèi)者就知道房子該賣多少錢嗎？

沒人懂的。

我現(xiàn)在問問你，通勤一小時(shí)的小區(qū)，房齡10年左右，小三房要200萬。

另外一個(gè)小三房品質(zhì)差不多，上班只要半小時(shí)，那該賣多少錢？

400萬夠了吧？

上班就快一小時(shí)，我可以多加班一小時(shí)，但是加多久的班才能賺回來200萬？

還不如買個(gè)200萬的，留200萬在卡里。

現(xiàn)實(shí)中怎么定價(jià)呢？

現(xiàn)實(shí)中房價(jià)能差四五倍。

臨港到張江就一小時(shí)，200多萬的小三房滿地都是。

御橋到張江半小時(shí)，小三房就得1000萬。

能差這么多，核心就是對標(biāo)不一樣。

能買1000萬房子的人，根本不會(huì)去看臨港，完全不去對標(biāo)。

他們會(huì)對標(biāo)聯(lián)洋、前灘，拉高了心里價(jià)格。

這個(gè)秘訣開發(fā)商早搞明白了。

嘉定北那鬼地方，地鐵都沒有，未來幾十年都沒規(guī)劃。

賣2萬都沒人來。

現(xiàn)在要賣27500元，怎么辦？對標(biāo)張江啊。

嘉定北荒涼吧？荒涼。

跟十年前的張江比，突然發(fā)現(xiàn)荒涼不是個(gè)問題了。

張江當(dāng)時(shí)更荒涼。

對標(biāo)張江，能級(jí)一下子拉高了，有一些企業(yè)來房價(jià)就能賣6、7萬。

瞬間27500元大家就覺得不貴了。

新江灣在中環(huán)外，楊浦人過去都嫌遠(yuǎn)，4萬都不好賣。

現(xiàn)在要賣6萬，怎么辦？

那一定不能按照普通小區(qū)定價(jià)，按照楊浦人購買力定價(jià)，那肯定賣不掉。

我們是國際社區(qū)，按國際社區(qū)定價(jià)。

古北、碧云，哪個(gè)國際社區(qū)不是貴上天。

你們不要看楊浦，楊浦購買力不行，但是我們是國際社區(qū)，國際買家有的是錢。

大家看看古北的價(jià)格，突然就覺得新江灣還好。

其實(shí)很多人也知道新江灣位置不如古北，但是我房齡比你新，品質(zhì)比你高，價(jià)格看齊古北是應(yīng)該的。

畢竟都是國際社區(qū)。

其實(shí)碰瓷營銷在各行業(yè)都有，很多車型說自己吊打庫里南，吊打保時(shí)捷911。

很多人竟然深信不疑，這是因?yàn)橹豢磾?shù)據(jù)，確實(shí)能做到八九不離十。

數(shù)據(jù)相似其實(shí)很容易，要證明豬不比人差，你也能舉出來很多數(shù)據(jù)。

人與豬的基因相似度高達(dá)97.7%，

當(dāng)然碰瓷不是你虧錢的關(guān)鍵，關(guān)鍵是讓你相信了。

新江灣一看就不是國際社區(qū)，但是為什么那么多人信？

嘉定北肯定不是下一個(gè)張江，為什么有很多人相信了？

因?yàn)樗麄兓撕芏噱X。

發(fā)明一個(gè)概念很簡單，讓成百上千的人相信，就需要真金白銀的砸進(jìn)去。

我現(xiàn)在說吳涇就是下一個(gè)徐匯濱江，你肯定不信。

你給我一個(gè)億預(yù)算，我能讓很多人相信了。

新江灣最火爆時(shí)有近十個(gè)樓盤在售，每個(gè)都拿出來千萬級(jí)營銷費(fèi)用，鋪天蓋地的宣傳之下就有人信了。

到現(xiàn)在上海樓市投入媒體的營銷費(fèi)用也高達(dá)兩三個(gè)億，這些錢養(yǎng)活了整個(gè)媒體圈。

這些錢誰出的？不還是買房人。

哪里花的營銷費(fèi)用最高，哪里就得賣出來更多溢價(jià)。

對于賣方來說無可厚非，大家宣傳自己產(chǎn)品，是非常正常的商業(yè)行為。

對于我們買房人，就需要認(rèn)清這些概念，需要知道房價(jià)里多少是理性定價(jià)、多少是概念溢價(jià)。

據(jù)環(huán)二初步匯總，碰瓷樓盤大概有這么幾個(gè)類型。

第一，碰瓷最火的區(qū)域。

東有陸家嘴、西有***，東有張江，西有**。

****就是下一個(gè)徐匯濱江。

***的面積是前灘的30倍。

這是最常見的類型，通過案例讓我們相信很荒謬的事情。

你要說他現(xiàn)在很差，他立即舉例出來，徐匯濱江之前也很差，也是碼頭工廠，現(xiàn)在你還買得起嗎？

所以趕緊抄底吧，建好了你就買不起了。

這種手法跟傳銷差不多，傳銷都會(huì)現(xiàn)身說法，說自己原來如何如何可憐，如何自卑，如何沒背景，但是我做了什么事情，現(xiàn)在提了勞斯萊斯。

所以你也趕緊干吧，馬上就跟我一樣開大勞。

第二，碰瓷最火的概念。

有些樓盤找不到對標(biāo)區(qū)域，或者連自己都不相信，那就碰瓷概念。

之前的國際社區(qū)就是典型，碧云之后就沒國際社區(qū)了，外國人都散落在上海各個(gè)角落，不集中居住了。

但是國際社區(qū)還是出了好幾代，甚至唐鎮(zhèn)曾經(jīng)都定位國際社區(qū)。

喊了一兩年自己都不信了，唐鎮(zhèn)就換了賽道。

現(xiàn)在最火的是科技概念，到處都在碰瓷機(jī)器人、生物醫(yī)藥、人工智能等等。

其實(shí)核心承載區(qū)沒幾個(gè)，大部分最后都是一泡污。

甚至還有區(qū)域憑空發(fā)明一些概念，聽起來高大上但是99%的人都云里霧里，有些人稀里糊涂就花了冤枉錢。

第三，碰瓷環(huán)線。

這種圖大家都見過吧，要么是繞著環(huán)線一圈我最低，要么是畫個(gè)同心圓我最低。

都是中環(huán)，大家都8萬多，就我6萬多，所以我是洼地，值得買。

這個(gè)邏輯好多人信，經(jīng)常遇到客戶說哪里才6萬多，閔行都8萬多了，所以閔行有泡沫。

這是什么鬼邏輯？

就你最便宜，你不該反思一下自己為什么那么差嗎？

難道你不想賣貴一些？就你善良送大家福利？

上海的環(huán)線只是快速路，并不是城市能級(jí)等高線。

中環(huán)外的居住水平，不一定比中環(huán)內(nèi)差。

洼地也說明不了什么，洼地發(fā)展?jié)摿Σ灰欢ǜ蟆?/p>

很多洼地本來就有硬傷，硬傷不解決他只會(huì)更差。

都是10歲的小朋友，考90分的沒潛力，考20分的潛力很大？

你不如先帶他去做個(gè)智商檢測。

其實(shí)很多人也不完全相信洼地能崛起，但是環(huán)線的概念一帶入，始終會(huì)扭曲價(jià)值判斷。

不被他們帶偏的最好的辦法就是，直接忽視環(huán)線，就看影響居住體驗(yàn)、影響保值性的基本要素。

有了理性的房價(jià)分析體系，才不會(huì)被感性營銷帶偏。

環(huán)二這幾年幫大家買對房，靠的也是理性的八重收益率模型。

歡迎大家報(bào)名沙龍，一起交流。