3月27日，新城控股（601155.SH）發(fā)布2025年年度報(bào)告。面對(duì)行業(yè)深度調(diào)整，公司秉持“駱駝精神”耐力長(zhǎng)跑，依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略穩(wěn)固盈利基本盤(pán)，持續(xù)做強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)、夯實(shí)正向現(xiàn)金流、積極保交付，在行業(yè)新周期中穩(wěn)扎穩(wěn)打、蓄力前行，持續(xù)彰顯穿越周期的經(jīng)營(yíng)韌性與成長(zhǎng)動(dòng)能。

固本筑基：全年?duì)I收530.12億、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)8年為正

根據(jù)年報(bào)，2025年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入530.12億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6.80億元，扣非歸母凈利潤(rùn)6.14億元；公司整體毛利率為27.42%，同比提升7.62個(gè)百分點(diǎn)，平均融資成本為5.44%，同比下降0.48個(gè)百分點(diǎn)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)定向好。

2025年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額192.7億元，銷售面積約253.58萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)回款金額212.76億元，回款率達(dá)到110.41%，有回款的銷售為公司收入提供了穩(wěn)定前提。此外，新城控股積極踐行穩(wěn)樓市責(zé)任，做好“保交付”工作，2025年公司交付房源超3.8萬(wàn)套，近三年累計(jì)交付量已突破27.8萬(wàn)套，以實(shí)打?qū)嵉慕桓兑?guī)模和硬核產(chǎn)品品質(zhì)彰顯企業(yè)責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

商業(yè)板塊已成為新城控股的“壓艙石”，是公司年度收入及利潤(rùn)的重要來(lái)源。2025年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140.9億元，不僅繼續(xù)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，占公司整體營(yíng)收比重還提升至25%，營(yíng)收及利潤(rùn)貢獻(xiàn)持續(xù)走高。

商業(yè)持續(xù)發(fā)展和住宅業(yè)務(wù)企穩(wěn)為新城控股提供了充足的現(xiàn)金流，也讓公司財(cái)務(wù)表現(xiàn)更加穩(wěn)健。截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額68億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為56.97%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為14.25億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)8年為正，為公司未來(lái)發(fā)展留出了足夠的空間。

同時(shí)，近年來(lái)新城控股在債務(wù)端積極調(diào)整，確保債務(wù)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)定。2025年公司已如期償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券58.55億元，持續(xù)保持“零違約”紀(jì)錄；截至2025年末，公司期末融資余額為509.74億元，同比壓降26.76億元；合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至23.85億元。

強(qiáng)核賦能：商業(yè)創(chuàng)收140.9億、業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)超6成

雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略之下，商業(yè)板塊構(gòu)建的“規(guī)模領(lǐng)先+深度運(yùn)營(yíng)”雙重優(yōu)勢(shì)，成為新城控股整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的核心引擎。

根據(jù)年報(bào)，2025年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為140.9億元，同比增長(zhǎng)10%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利90.95億元，占公司總毛利由去年同期的48%提升至63%；毛利率達(dá)到70%，高盈利性的商業(yè)盤(pán)面，對(duì)公司整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷走高。

此外，新城控股聚焦存量深耕、提質(zhì)增效，主動(dòng)放緩開(kāi)業(yè)節(jié)奏，全年新增開(kāi)業(yè)5座吾悅廣場(chǎng)。截至2025年年底，新城控股實(shí)現(xiàn)全國(guó)141個(gè)城市207座綜合體項(xiàng)目的戰(zhàn)略布局，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)1,649.07萬(wàn)平方米，出租率穩(wěn)定在97.86%高位，運(yùn)營(yíng)韌性凸顯。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，新城控股還持續(xù)推動(dòng)商業(yè)模式創(chuàng)新，深度落位“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”，推出聚焦商業(yè)空間高效運(yùn)營(yíng)的“吾悅經(jīng)營(yíng)五步法”，以及深度聯(lián)動(dòng)合作伙伴的“悅鏈計(jì)劃”，持續(xù)提升商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與資產(chǎn)效益。

廣發(fā)證券在近期研報(bào)中指出，2025年新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比增10%，同店增長(zhǎng)5%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)毛利率維持70%水平，出租率則連續(xù)多年維持在95%以上，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)突出，公司盈利主動(dòng)輪切換，長(zhǎng)期價(jià)值重估空間大。

隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入已連續(xù)多年超過(guò)當(dāng)期利息支出，2025年該比例進(jìn)一步增長(zhǎng)至3.94倍。未來(lái)，在提振消費(fèi)的政策驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)板塊有望為新城控股注入更多動(dòng)能。為此，2026年公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入145億元，新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)5座。

拓新破局：建管業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)容、融資多元突破

住宅和商業(yè)基本盤(pán)之外，新城控股還正通過(guò)代建、代管業(yè)務(wù)拓寬輕量化發(fā)展空間，構(gòu)筑全新的盈利增量。

2025年，新城控股旗下代建、代管平臺(tái)——新城建管，新增簽約面積1061萬(wàn)平方米，在中指研究院發(fā)布的《2025年中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》中位列第八。截至2025年底，新城建管累計(jì)管理項(xiàng)目155個(gè)；累計(jì)管理總建筑面積超2600萬(wàn)平方米，覆蓋住宅、商業(yè)、超大規(guī)模綜合體等多元業(yè)態(tài)。

值得一提的是，為進(jìn)一步提升服務(wù)品質(zhì)、延伸服務(wù)價(jià)值，新城建管還創(chuàng)新構(gòu)建“365全周期服務(wù)體系”，將業(yè)務(wù)范疇從一次性交付延伸至長(zhǎng)期的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，為委托方提供更具持續(xù)性、全方位的專業(yè)服務(wù)。

扎實(shí)穩(wěn)固的經(jīng)營(yíng)基本面以及清晰的增長(zhǎng)預(yù)期，讓新城控股在融資市場(chǎng)獲得了積極回應(yīng)，并在存量資產(chǎn)證券化領(lǐng)域持續(xù)突破。去年11月，新城控股成功發(fā)行6.16億元吾悅廣場(chǎng)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，斬獲全國(guó)首單消費(fèi)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，以及全國(guó)首單A股上市民營(yíng)企業(yè)發(fā)行的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS雙記錄，為商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”構(gòu)建全周期管理的新范式，更標(biāo)志著公司向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)深化轉(zhuǎn)型取得實(shí)質(zhì)性突破。

此外，2025年新城控股母公司新城發(fā)展發(fā)行3億美元高級(jí)無(wú)抵押債券，成為近三年首家重啟境外融資的民營(yíng)房企；子公司新城環(huán)球成功發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)。境內(nèi)市場(chǎng)，新城控股去年陸續(xù)發(fā)行三筆中期票據(jù)，累計(jì)規(guī)模為36.5億元，均獲中債增全額擔(dān)保及雙AAA評(píng)級(jí)，融資成本保持低位。

依托吾悅廣場(chǎng)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基本面和不斷增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，2025年公司新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約125億，加權(quán)本金平均利率為4.93%，抵押率約50%。

今年以來(lái)，新城控股繼續(xù)推進(jìn)多類型、多層次REITs產(chǎn)品落地和境外融資。3月16日，據(jù)上交所官網(wǎng)顯示，國(guó)金資管-吾悅廣場(chǎng)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2026年首次擴(kuò)募正式獲得受理；2月，子公司新城環(huán)球發(fā)行3.55億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，獲得了國(guó)際投資者的積極認(rèn)購(gòu)。

國(guó)泰海通在近期研報(bào)中分析稱，新城控股目前逐步打通多項(xiàng)融資通道，債務(wù)結(jié)構(gòu)有望持續(xù)優(yōu)化；同時(shí)考慮到公司商場(chǎng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)定，公司業(yè)務(wù)與國(guó)家積極推動(dòng)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型的政策方向保持一致，因此給予公司0.65倍PB適度溢價(jià)，目標(biāo)價(jià)18.34元。

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