贏商盤點(diǎn)-業(yè)績

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 羅嘉欣

圖片來源 · 企業(yè)/項(xiàng)目官方

近日，星盛商業(yè)（06668.HK）交出了其2025年度業(yè)績答卷。在行業(yè)普遍承壓、規(guī)模擴(kuò)張神話褪色的背景下，這份財報呈現(xiàn)出一種“有舍有得”的戰(zhàn)略定力：營業(yè)收入5.83億元，歸母凈利潤1.43億元，雖然同比有所下滑，但毛利率逆勢提升至47.7%，并維持了高達(dá)87%的派息率。

這并非一份追求“面子”的成績單，而是一場關(guān)于“里子”的自我革命。星盛商業(yè)正用實(shí)際行動證明，在存量時代，穿越周期的能力遠(yuǎn)比短期規(guī)模更重要。

01.

財務(wù)韌性：

以“質(zhì)”換“量”的戰(zhàn)略取舍

財報顯示，星盛商業(yè)2025年?duì)I收同比下降約9.6%。然而，透過數(shù)字表象，我們看到的是公司主動求變的決心。收入下滑的主要原因，是公司主動與珠海、六安等地部分項(xiàng)目解約，選擇“清倉”非核心或效益不佳的管理項(xiàng)目。

這種主動“瘦身”的陣痛，換來了更健康的肌體。公司毛利率不降反升，同比提升1.5個百分點(diǎn)至47.7%，維持在行業(yè)高位。同時，經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增長3.3%至1.74億元，在手現(xiàn)金高達(dá)13.43億元。這清晰地表明，星盛商業(yè)的盈利能力并未受損，反而因運(yùn)營效率的提升而更加扎實(shí)。

對股東而言，這份“質(zhì)量”同樣體現(xiàn)在真金白銀的回報上。全年派息13.5港仙/股，派息率高達(dá)87%，連續(xù)5年分紅，累計派息6.72億港元。在不確定性加劇的市場中，這種穩(wěn)定的高回報能力，無疑是公司財務(wù)韌性的最佳注腳。

截至2025年末，星盛商業(yè)管理合約總面積約250萬平方米，覆蓋19個城市，共52個商用物業(yè)項(xiàng)目。其中管理已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)27個，已開業(yè)面積達(dá)160萬平方米，籌備中項(xiàng)目16個，咨詢項(xiàng)目9個。

02.

運(yùn)營亮點(diǎn)：

招商調(diào)改提速，

錨定新消費(fèi)增長極

在運(yùn)營層面，星盛商業(yè)通過精準(zhǔn)的招商策略和創(chuàng)新的營銷活動，有效激活了商業(yè)活力。2025年，公司整體出租率逆勢提升至93.6%，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平。全年新開發(fā)品牌超400家，引進(jìn)各類首店超200家，品牌汰換率高達(dá)26%，持續(xù)為項(xiàng)目注入新鮮感與稀缺性。

會員運(yùn)營成效顯著。通過構(gòu)建全域會員生態(tài)，公司全年會員消費(fèi)人數(shù)增長35%，復(fù)購率達(dá)46%。其中，銀卡以上高端會員消費(fèi)人數(shù)增長82%，復(fù)購率更是高達(dá)56%，會員粘性持續(xù)增強(qiáng)。

公司精準(zhǔn)捕捉“港客北上”消費(fèi)熱潮，將其打造為新的增長極。通過在深圳福田、龍崗等項(xiàng)目設(shè)立“即買即退”離境退稅點(diǎn)、開通港深直通巴士、聯(lián)動AlipayHK等跨境平臺進(jìn)行精準(zhǔn)營銷，成功將政策紅利轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的客流與銷售增量。

新開業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼。于2025年底試營業(yè)的深圳光明星河COCO City，憑借精準(zhǔn)定位和強(qiáng)大的品牌號召力，開業(yè)三天客流超37萬人次。其主力店盒馬鮮生（光明首店）線上線下三天銷售額達(dá)427萬元，創(chuàng)下盒馬深圳開城以來的銷售紀(jì)錄，驗(yàn)證了公司成熟的項(xiàng)目孵化與運(yùn)營能力。

圖源：深圳光明星河COCO City官方小紅書

03.

2026年：

星盛商業(yè)“精益管理年”

據(jù)悉，星盛商業(yè)將2026年定義為“精益管理年”，這一定位精準(zhǔn)地概括了其未來的發(fā)展方向。在“十五五”規(guī)劃的開局之年，公司不再追逐規(guī)模神話，而是將重心放在“數(shù)字化賦能、精益化運(yùn)營、資產(chǎn)價值提升和安全底線堅守”四大戰(zhàn)略上。

今年，星盛商業(yè)將推動4個項(xiàng)目開業(yè)，分別是深圳星河WORLD·COCO Park（二期）、南京星河COCO City、龍崗星河COCO City和光明星河COCO CityA館。未來，星盛商業(yè)將繼續(xù)深耕大灣區(qū)與長三角核心城市群。

圖源：深圳星河WORLD·COCO Park官方小紅書

值得注意的是，由星盛商業(yè)母公司星河集團(tuán)申報的“紅土創(chuàng)新星河集團(tuán)商業(yè)不動產(chǎn)REIT”，截至財報發(fā)布當(dāng)日，其進(jìn)度為“已獲深交所受理”。該REITs擬募集資金約16.86億元，底層資產(chǎn)為星盛商業(yè)運(yùn)營的深圳龍崗星河COCO Park（2025年出租率高達(dá)99.34%）。這意味著，星盛商業(yè)未來也將以商業(yè)不動產(chǎn)REITs資產(chǎn)運(yùn)營要求，持續(xù)精進(jìn)商業(yè)運(yùn)營功力，通過“投融管退”閉環(huán)進(jìn)一步提升資產(chǎn)價值與運(yùn)營透明度。

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