城市商業(yè)

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 文刀劉

封面&頭圖來源 · 視覺中國

文中圖片來源 · 項目官方

在很多人心目中，天津是一座“神奇”的城市，“人均相聲大師”“獅子林橋跳水大爺”“天津這個地方太復(fù)雜了”等民間自發(fā)的網(wǎng)絡(luò)熱梗層出不窮，令大家紛紛向這座北方的濱海城市投去好奇的目光。

慕名而來的人們發(fā)現(xiàn)，真實的天津低調(diào)又充滿活力，這里摩登與傳統(tǒng)交織，市井文化與文藝氣息并存。人們既可以在相聲茶館感受“哏都”的閑適與愜意，也可以隨手一拍就捕獲具有異國情調(diào)的風(fēng)景。

相比之下，天津的商業(yè)似乎低調(diào)得多，甚至在很多人口中被認(rèn)為是慢熱且保守的。這種“錯位”，也體現(xiàn)在消費數(shù)據(jù)和商業(yè)發(fā)展速度上。

2025年，天津憑借1.85萬億的GDP總量，穩(wěn)坐“北方第二城”。但2024年天津社會消費品零售總額剛剛超過4100億元（數(shù)據(jù)來自《2025年天津統(tǒng)計年鑒》），與1364萬常住人口的客流基本盤、5.59萬元人均可支配收入和2.72億的年度旅游人次應(yīng)帶來的消費底氣并不匹配。

相伴而生的，是天津商業(yè)給人一種“人氣旺、轉(zhuǎn)化弱、分層明顯”的印象：商圈客流充沛、市井煙火氣濃厚，但消費轉(zhuǎn)化與盈利水平并不突出，高端消費外流與大眾消費內(nèi)卷并存，呈現(xiàn)出熱鬧有余、繁榮不足，活力有余、質(zhì)感不足的格局。

這一結(jié)構(gòu)性矛盾并非偶然形成，而是城市能級、消費習(xí)慣、商業(yè)供給等多重因素長期疊加的結(jié)果。站在新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點，天津商業(yè)的真實底色、深層困境與突圍方向究竟是什么？本文將立足城市商業(yè)發(fā)展視角，深度拆解天津商業(yè)的現(xiàn)狀成因、格局演變與未來破局路徑。

01.

一個中國城市商業(yè)發(fā)展的典型樣本

要厘清問題的答案，首先需要回顧天津的城市商業(yè)發(fā)展史，因為這也是中國城市商業(yè)發(fā)展的縮影。

1860年天津開埠后，列強(qiáng)租界催生了最早的商業(yè)中心。和平路（時稱旭街、羅斯福路）與濱江道（英租界）一帶迅速崛起；1928年勸業(yè)場建成開業(yè)，與中原公司、交通飯店等共同構(gòu)成繁華商業(yè)區(qū)，形成“不逛勸業(yè)場，枉到天津衛(wèi)”的商業(yè)高地；同期小白樓地區(qū)因白俄聚居發(fā)展為繁盛的“第二商圈”，以密集的店鋪、西餐廳和娛樂場所著稱。

新中國成立后，羅斯福路于1953年更名為“和平路”；1978年改革開放時，濱江道已擁有天津僅有的三家大型商場，成為最繁華商業(yè)街。隨著20世紀(jì)90年代機(jī)動車交通發(fā)展，傳統(tǒng)步行街面臨挑戰(zhàn)，商業(yè)核心逐漸向交通更加便利的濱江道與南京路地區(qū)轉(zhuǎn)移。

2000年，改造后的和平路商業(yè)街與濱江道連成一個“金十字”，取名為“金街”，成為天津商業(yè)的標(biāo)志性地區(qū)和重要的人文景觀。此后，多家中高端百貨落地天津，天津商業(yè)呈現(xiàn)百花齊放的繁榮局面。

2010-2012年，河?xùn)|萬達(dá)廣場、天津（南開）大悅城、銀河國際購物中心（現(xiàn)天津萬象城）相繼開業(yè)，推動形成金街、老城廂-古文化街、文化中心三大城市級核心商圈。此后泰安道-小白樓商圈、南站商圈、大梅江商圈等發(fā)展成熟，完成從單核集聚到多核分散的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型。

行至2026年，天津商業(yè)進(jìn)入“高存量、高壓力、高更新”的深度調(diào)整期：全市平均空置率承壓，傳統(tǒng)百貨與老舊商場亟待煥新；在城市更新政策驅(qū)動下，存量改造成為主流，工業(yè)遺存與歷史建筑活化成為新供給主力；首發(fā)經(jīng)濟(jì)與年輕力業(yè)態(tài)正為更多商業(yè)注入活力。

從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)的轉(zhuǎn)型中，天津商業(yè)陣痛與機(jī)遇交織，呈現(xiàn)出復(fù)雜格局和多維圖景，或可初步概括為——“整體供給過剩但有效供給不足，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)式微與新消費崛起共生”。

歷史的脈絡(luò)逐漸明晰，在城市更新、建設(shè)國際消費中心城市等多重動力下，天津城市商業(yè)正在復(fù)雜的格局中重新錨定坐標(biāo)。

02.

天津存量商業(yè)現(xiàn)狀：

結(jié)構(gòu)性問題有待破局

總的來說，在商業(yè)基礎(chǔ)比較堅實的前提下，天津商業(yè)市場正面臨居民消費意愿審慎、商業(yè)供需結(jié)構(gòu)性矛盾和項目運營能力分化等挑戰(zhàn)。而無論是消費修復(fù)、重構(gòu)商業(yè)空間和業(yè)態(tài)，還是運營能力提升，都是長期課題。

根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，天津購物中心（3萬方及以上的購物中心）存量數(shù)量從2016年的49家，增長至2025年的102家；存量體量從2016年的456.06萬方，增長至2025年的969.78萬方；購物中心存量數(shù)量和面積均排在全國第13名。

一倍有余的增量，在同級城市中并不算快，十年間，商業(yè)數(shù)量和體量雖然一直在穩(wěn)定爬坡，但單年數(shù)量增量從未超過15%，且自2022年以來增速放緩至7%以下。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，作為商業(yè)準(zhǔn)一線城市，天津2025年的人均商業(yè)面積為0.81㎡/人，全國排名第22，低于2025年商業(yè)準(zhǔn)一線城市人均商業(yè)面積（1.02㎡/人）水平，且未來三年商業(yè)增量或超過100萬㎡，因此人均商業(yè)面積仍有較大的上升空間。

同時，觀察天津主要商圈分布和已開業(yè)項目落位可知，區(qū)域分布不均現(xiàn)象比較明顯，“傳統(tǒng)商圈和新興商圈項目扎堆”與“其他區(qū)域供給不足”并存，這在某種程度上反映出天津商業(yè)多中心發(fā)展尚不成熟，外圍商圈與核心商圈缺乏有效聯(lián)動。與此同時，天津市場存在不少面臨轉(zhuǎn)型壓力、有待改造且產(chǎn)權(quán)歸屬問題復(fù)雜的老百貨。

細(xì)看天津人氣排名TOP10的商業(yè)項目，特征也比較明顯。從開業(yè)時間看，除了梅江天街開業(yè)尚不滿兩年，其余項目均開業(yè)5年以上，且TOP10的開業(yè)時間都在2010年之后，而天津也正是在這個時間節(jié)點之后開啟了購物中心時代。

從運營商和產(chǎn)品線看，TOP10大多屬于頭部運營商的成熟產(chǎn)品線，如大悅城、萬象城、天河城、龍湖天街、萬達(dá)廣場、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、吾悅廣場、水游城等，皆在榜上有名。換句話說，天津的非標(biāo)商業(yè)目前的市場聲量偏弱。

從TOP10的分布區(qū)域來看，天津最熱門的購物中心大多位于“津城”核心區(qū)的成熟商圈；此外，還有3個遠(yuǎn)離市中心的項目上榜，分別是東部空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的SM天津濱海城市廣場、北部武清區(qū)的佛羅倫薩小鎮(zhèn)（唯一上榜奧特萊斯）和南部的津南吾悅廣場，在各自所屬的區(qū)域商圈占據(jù)主導(dǎo)地位。

03.

存量改造引領(lǐng)商圈提升

工業(yè)遺存“爆改”商業(yè)地標(biāo)

直面問題，才能解決問題。在相關(guān)政策的指導(dǎo)下，天津產(chǎn)城融合進(jìn)程加速，諸多老舊廠房換新顏，存量商業(yè)改造升級提速，中心商業(yè)區(qū)能級和商圈品質(zhì)實現(xiàn)提升，更多歷史文化資源得到活化，商業(yè)實現(xiàn)“新陳代謝”，人們對城市商圈的品質(zhì)感知正變得越來越好。

政策引領(lǐng)下的城市更新與商業(yè)空間提質(zhì)

2023年，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《天津“津城”城市更新規(guī)劃指引（2023-2027年）》，確立了系統(tǒng)化的更新框架——結(jié)合天津市城市發(fā)展實際，將城市更新分為“1+6”個類型。

其中“1”是海河兩岸更新提升，意在彰顯天津地域特色——發(fā)揮海河兩岸特色資源優(yōu)勢，打造彰顯城市核心競爭力的世界名河。

“6”分別為：傳統(tǒng)商圈商務(wù)樓宇更新提升，老舊廠房工業(yè)園區(qū)更新提升，歷史文化資源活態(tài)利用，公共空間和配套設(shè)施更新提升，以及科創(chuàng)學(xué)圈更新提升和老舊房屋老舊小區(qū)更新提升。這6項意在引領(lǐng)城市高質(zhì)量發(fā)展，其中多項內(nèi)容與商業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。

給城市更新定調(diào)幾年后，今年3月初，天津市商務(wù)局發(fā)布《天津市商務(wù)發(fā)展“十五五”規(guī)劃（征求意見稿）》，指出，要加快構(gòu)建“大消費”格局，推進(jìn)國際消費中心城市建設(shè)。尤其是實施提振消費重點工程，優(yōu)化消費場景布局，落實《天津市消費空間提質(zhì)方案》，打造城市地標(biāo)商圈，建設(shè)區(qū)域活力商圈，打造高水平社區(qū)商圈，加快盤活閑置低效設(shè)施。

存量提質(zhì)已成為天津商業(yè)主旋律

盡管近三年天津僅有20+新開業(yè)商場，但存量改造項目的存在感也空前強(qiáng)烈。典型案例如金街商圈的天津和平印象城，將原百盛、沃爾瑪、國美、萬達(dá)影城四棟空置樓宇整合改造，打破傳統(tǒng)Mall的封閉形態(tài)，A棟定位二次元文化，B棟打造年輕力中心，C/D棟專注夜經(jīng)濟(jì)，成為天津唯一集“室外步行街+口袋公園+傳統(tǒng)盒子Mall+屋頂公園”于一體的商業(yè)綜合體。

近兩年被盤活的購物中心，還有同在金街商圈的天津吉利大廈，創(chuàng)新性地采用“二次元主題街區(qū)+策展型經(jīng)濟(jì)”雙驅(qū)動模式，重新定義了城市商業(yè)空間的運營范式；前身為南開九策城市廣場的天津泰達(dá)薈，引入京東MALL作為主力店，在老城廂-古文化街商圈打造全場景沉浸式體驗綜合體。

這種“騰籠換鳥”模式的核心在于，不再追求新建增量，而是通過專業(yè)運營商對接，對老舊載體進(jìn)行改造煥新和業(yè)態(tài)重構(gòu)，實現(xiàn)商圈整體升級。在這一過程中，本土國企與外來商管企業(yè)協(xié)同發(fā)力。

天津作為老工業(yè)基地，擁有豐富的工業(yè)遺存資源，近年來通過“修舊如舊、新舊并置”等理念，將工業(yè)銹帶轉(zhuǎn)化為生活秀帶，讓歷史記憶與現(xiàn)代商業(yè)共生。代表改造項目有六緯路商圈的天津金茂匯、天拖商圈的天拖·巷往1956、河?xùn)|區(qū)的泰達(dá)津一·PARK等。

04.

高首發(fā)經(jīng)濟(jì)+定制化業(yè)態(tài)

成為新的核心競爭力

在當(dāng)下，很多商業(yè)的核心邏輯，不再是簡單增加供給，而是通過空間重構(gòu)創(chuàng)造新的需求維度。年輕客群與空間場景相互賦能，使商業(yè)體從“封閉盒子”到“無邊界生活場”，從“商品交易中心”進(jìn)化為“文化發(fā)生地”。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，天津的城市商業(yè)力指數(shù)綜合評分為8.60分，整體條件比較優(yōu)秀，但相比其他維度，其商業(yè)活躍指數(shù)（7.73）有些拖后腿。這也與其購物中心業(yè)態(tài)占比的情況相吻合——零售業(yè)態(tài)占比偏大，體驗類業(yè)態(tài)占比偏小。

不過，改變已經(jīng)在發(fā)生。在部分全新項目引領(lǐng)生活方式提質(zhì)煥新的同時，天津的頭部商業(yè)項目也從未停止“自我進(jìn)化”。

比如天津天河城開業(yè)八年來，將首發(fā)經(jīng)濟(jì)、場景營銷刻入基因，每年調(diào)整品牌超100家，不斷夯實其“品質(zhì)潮流新地標(biāo)”“津門客廳”的市場定位；天津大悅城將“首店勢能+在地創(chuàng)新+策展轉(zhuǎn)化”的商業(yè)方法論發(fā)揮到極致，形成強(qiáng)大的商業(yè)輻射力，帶動周邊商圈能級整體提升；天津萬象城在構(gòu)建和引領(lǐng)天津高端時尚體驗的同時，持續(xù)探索“商業(yè)+文化”運營模式，不斷強(qiáng)化城市“高級感”商業(yè)空間標(biāo)簽，成為煥新天津城市精致生活的樣本。

近年來，首發(fā)經(jīng)濟(jì)正作為激活存量空間與提升消費能級的重要抓手，助力天津打造錯位競爭優(yōu)勢、提升消費資源的稀缺性和吸引力。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，天津在2025年成功舉辦各類首發(fā)、首秀、首展活動125場，涵蓋時尚發(fā)布、藝術(shù)展覽、演出演藝、新品體驗等多種類型，有效提振市場消費活力。

同時，天津2025年引入品質(zhì)首店339家，數(shù)量相比2024年幾乎翻倍。從首店級別看，全國首店2家、區(qū)域首店15家，城市首店322家。首店數(shù)量不少，但高能級首店略顯欠缺。在完成“數(shù)量追趕”之后，下一步的重點可能是“圈層深化”與“生態(tài)共創(chuàng)”。

從品質(zhì)首店入駐商業(yè)項目來看，競爭格局呈現(xiàn)出鮮明的“頭部集聚、梯隊分化”特征。2025年，天津萬象城、天津大悅城分別引入62家、41家品質(zhì)首店，和平大悅城、天河城、河?xùn)|萬達(dá)廣場、恒隆廣場也均引入10+首店，成熟頭部項目的集聚吸納效應(yīng)明顯，一方面說明核心商圈頭部項目都在主動煥新，另一方面也意味著品質(zhì)首店分布不均。

從商圈分布看，位于核心城區(qū)的三大商圈品質(zhì)首店集聚度高，2025年，金街商圈、文化中心商圈、老城廂－古文化街商圈合計引入194家品質(zhì)首店，占全市首店數(shù)量約57%。南站商圈、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)商圈非標(biāo)首店集聚。天津首店空間格局正從“單極集聚”向“核心穩(wěn)定+次級承接”的梯度擴(kuò)散階段演進(jìn)。

聚焦近幾年新生商業(yè)項目，則會發(fā)現(xiàn)它們通過高比例首店、定制店、概念店打造差異化：

比如大梅江商圈的新晉實力選手——12.8萬㎡的龍湖天津梅江天街，作為龍湖商業(yè)布局天津的首座商業(yè)項目，引入30%首進(jìn)品牌及80+定制店型，還在今年1月帶來盒馬鮮生在天津的第二家門店；天津金茂匯吸引超30%的城市首進(jìn)品牌，其中首進(jìn)河?xùn)|的品牌占比也高達(dá)50%，多家知名連鎖品牌還專門為項目獨特的建筑空間打造了老廠房定制門店。

相比占盡天時地利人和的商業(yè)一線城市，天津商業(yè)可能顯得不那么“上進(jìn)”，但這座城市自有自己的節(jié)奏。在深度對接京津冀協(xié)同發(fā)展的前提下，天津的發(fā)展也從來都不是單打獨斗。

未來，隨著天津勸業(yè)場、中原百貨等完成修繕盤活，國金購物中心、海信廣場二期、金隅嘉品Mall等重點新項目開業(yè)，天津商業(yè)的面貌又將迎來一輪煥新。在“大更新、大洗牌”階段，天津有望通過政策創(chuàng)新、金融工具支持和市場化運營，將更多“閑置包袱”轉(zhuǎn)化為“有效增量”，使“流量”沉淀為真正的“繁榮”。

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