本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋

圖源：龍湖集團

地產(chǎn)開發(fā)或?qū)⒉辉偈敲駹I房企巨頭龍湖的最大收入來源。

3月27日，龍湖集團（00960.HK）召開2025年年度業(yè)績會。2025年全年，龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入973.1億元，同比下降約23.7%。實現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占溢利10.2億元，剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動影響后，公司擁有人應(yīng)占核心虧損為17.0億元，這也是龍湖上市以來的首次虧損。

對于虧損的主要原因，龍湖集團管理層在業(yè)績會上表示，“這幾年整個地產(chǎn)開發(fā)市場的量價都在持續(xù)下行，公司的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率明顯承壓，這一壓力會在2025年和2026年的結(jié)算周期中體現(xiàn)，這也是整個行業(yè)共同面臨的問題”。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，克而瑞在去年9月發(fā)布的房企盈利能力報告中指出，行業(yè)典型上市房企從2021年開始就保持毛利潤下滑趨勢，且由于營收規(guī)模下滑、資產(chǎn)減值等諸多因素，自2022年起，行業(yè)典型上市房企的凈利潤出現(xiàn)大幅虧損。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是影響龍湖集團總體表現(xiàn)的板塊。業(yè)績報告顯示，2025年，龍湖集團的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合約銷售金額631.6億元，其中一二線城市銷售占比約90%，銷售單價為12179元/平方米。地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的分部收入為705.4億元，分部溢利錄得虧損81.4億元，2024年該分部溢利為13.2億元。

關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，“今年我們的打法仍然會聚焦在存貨去化、存量土儲的投后激活，以及進行少數(shù)的優(yōu)中選優(yōu)的增量投資”。龍湖集團管理層如是說道。

業(yè)績報告顯示，2025年全年，龍湖集團新增收購?fù)恋?宗，對應(yīng)的總建筑面積37.7萬平方米，權(quán)益面積為26.5萬平方米；于2025年12月31日，龍湖集團的土地儲備合計2235萬平方米，權(quán)益面積為1732萬平方米。此外，截至2025年12月31日，龍湖集團已售出但未結(jié)算的合同銷售額為991億元，面積約為806萬平方米。

盡管開發(fā)業(yè)務(wù)受外部環(huán)境影響有所下滑，但以收租和物管等為代表的經(jīng)營性業(yè)務(wù)仍保持穩(wěn)健。

2025年，龍湖集團旗下以租金收入和物業(yè)增值為主的運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)分部收入141.86億元，分部溢利88.4億元，2024年同期為88億元；服務(wù)業(yè)務(wù)（包括物業(yè)管理和代建業(yè)務(wù)）實現(xiàn)分部收入171.5億元，分部溢利48.9億元，2024年同期為52.7億元。

這兩大業(yè)務(wù)也將是龍湖集團未來的轉(zhuǎn)型方向。2025年，龍湖集團新增運營13座商場，其中5座為輕資產(chǎn)。截至期末，龍湖商業(yè)累計運營99座商場，期末出租率保持97%；全年租金收入同比增長4%至112.1億元；2026年則計劃新開9座左右商場。物業(yè)服務(wù)方面，龍湖智創(chuàng)生活全年實現(xiàn)收入112.3億元，期末在管面積約3.6億平方米。

據(jù)龍湖集團管理層預(yù)計，最晚到2028年，龍湖集團的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將會超過地產(chǎn)開發(fā)，意味著龍湖集團的主營收入將不再是地產(chǎn)開發(fā)，而是可持續(xù)的運營服務(wù)收入。

“模式非常地穩(wěn)定和清晰，就是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)逐步減虧，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)保持兩位數(shù)的增長”，管理層預(yù)期，龍湖集團會在2025年至2026年達到低點，從2027年開始恢復(fù)公司整體的增長。

另據(jù)管理層透露，2025年，龍湖集團的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率超過50%，凈利潤約為30%，為公司貢獻的核心溢利約為79億元。“今年我們預(yù)計（運營及服務(wù)業(yè)務(wù)）也會實現(xiàn)10%以上的增長，力爭盡快達到100億元的利潤規(guī)模�！�

保持業(yè)務(wù)發(fā)展同時，龍湖集團仍需努力還債。

2025年，龍湖合計完成135億元境內(nèi)債券及92億港幣境外銀團的安全兌付，2026年剩余到期債務(wù)約61億元，2027年到期約62億元。截至2025年12月31日，龍湖的有息負債減少235億至1528億元，平均借貸年期由10.27年拉長至12年以上，平均融資成本由4.00%降低至3.51%。