2025年有兩個(gè)城市是一起絕塵的。

一個(gè)是香港，觸底反彈，全年漲幅在7.5%，預(yù)計(jì)2026年還能再漲5%。

另一個(gè)就是上海。但是和香港截然不同的是，上海是豪宅復(fù)興。

下面這張圖，是過去十年中上海總價(jià)5000萬以豪宅的成交套數(shù)和均價(jià)走勢圖。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，還挺震撼的。

不管是成交套數(shù)，還是成交價(jià)格，都飆了新高。甚至走出了過去十年來最好的行情。

但下面這張圖更震撼。

總價(jià)1000萬以上的住宅，上海的銷量是北京+深圳的總量。

總價(jià)3000萬以上的豪宅，上海的銷量是深圳+北京+廣州+杭州+寧波+蘇州+廈門+成都+南京的總和，然后還多了26套。

也就是上海比后面9家加起來的總數(shù)，還多了26套。

怎么理解這一切呢？

第一、一線城市也是分化的，上海就是上海，無人可比，也無人能比。深圳次之。老錢去上海，新錢去深圳。

數(shù)據(jù)是：

2025年上億豪宅成交量最大的城市是上海，72套過億豪宅，占比超過七成；深圳過億豪宅成交了14套，同比2024年倍增；廣州、北京、杭州分別成交6套、5套和3套。

第二、不是樓市不行了，是大眾樓市不行了。數(shù)據(jù)告訴我們的是，北京也好、上海也好、深圳也好、廣州也好，賣的最好的就是300萬以下的剛需入門+1000萬以上的豪宅，中間的300-700萬的住宅，則最差，也是樓市最難處理的問題。

第三、不是城市不行了，是攤大餅的城市新區(qū)不行了。上海也好，深圳也好，所有的成交都有幾個(gè)共性標(biāo)簽：城市核心地段+超高品質(zhì)。

中國樓市的基礎(chǔ)邏輯再次回到了那個(gè)最原始的真理，地段、地段、地段。

對政府來說，這些地更好賣，也能買上價(jià)格；開發(fā)商是認(rèn)位置的，客戶也是認(rèn)位置的；好的位置配上好的產(chǎn)品，基本上是出一個(gè)爆一個(gè)。

全年全國一共有6個(gè)百億銷額大盤：

上海嘉里金陵華庭， 270-640㎡大平層房源，均價(jià)18.9萬元/㎡，總銷售額約92.34億元；

上海嘉里金陵華庭二期， 360-875㎡大平層，均價(jià)20.5萬元/㎡，總銷售額為98.43億元；

廣州保利玥璽灣，成交均價(jià)17 萬元 /㎡，單套均價(jià)4492萬元，最高單價(jià)30萬元/㎡，銷售額106 億元， ；

深圳灣澐璽，首開銷售金額130億元 ，去年全國單盤銷冠；

上海安瀾上海， 192-588㎡，均價(jià)約17.88萬/㎡，總價(jià)約2700萬—1.46億元，開盤當(dāng)天銷售約90.77億元，去化約92%；

深圳中信城開信悅灣， 302~658平大戶型，均價(jià)24.4萬/㎡，總價(jià)約5326～2億5002萬，開盤兩小時(shí)銷售約100 億元。

這些項(xiàng)目的共性就是地段+品質(zhì)。還有就是，北上廣深的思想鋼印，只要押注中國，買這里總是不錯(cuò)的。

上海的豪宅銷售，非戶籍買家占了7成，這說明，是全國的有錢人在買上海。

第四、城市價(jià)值開始加速收縮，中國城市化的潮汐循環(huán)結(jié)束了。城市化擴(kuò)張時(shí)，是在漲潮；潮落了，就開始退潮了。漲潮時(shí)水波推得有多猛、有多遠(yuǎn)；退潮時(shí)收縮的就有多劇烈。全國的城市都將是如此。

這種結(jié)果的典型特征是，豪宅越來越貴，賣的也越來越好，但大盤則持續(xù)萎靡。北京如此，深圳如此，鄭州也是如此。因?yàn)檫@本身就是兩個(gè)市場，大眾市場+小眾市場。

這意味著什么呢？

這意味著豪宅下一步可能也會(huì)超量供應(yīng)。

因?yàn)槭袌龅幕A(chǔ)邏輯是逐利，什么東西能賺錢，就賣什么。政府為什么這幾年一直在賣核心區(qū)的地，因?yàn)楹觅u，還有溢價(jià)；開發(fā)商為什么要拿，并且拿了后還要一水的都做高端豪宅，也是因?yàn)楹觅u，有溢價(jià)。

2025年，北京豪宅套均總價(jià)1500萬元以上產(chǎn)品，市場累計(jì)供應(yīng)6240套，遠(yuǎn)超2024年全年的供應(yīng)。

但2025年年內(nèi)，北京套均總價(jià)1500萬元以上豪宅，累計(jì)成交是2851套，市場存量已經(jīng)是消化量的一倍多了。而2026年，還會(huì)繼續(xù)供應(yīng)。

再看上海，上海豪宅的成交很火爆，但也更卷。有人統(tǒng)計(jì)過，目前上海在售及待售豪宅新房達(dá)115個(gè)。特征是，核心城區(qū)供應(yīng)量扎堆出現(xiàn)，產(chǎn)品力競爭進(jìn)入白熱化。

上海今年也會(huì)繼續(xù)供應(yīng)，會(huì)繼續(xù)堆積庫存。

接下來，必然的趨勢是，豪宅也開始分化，開始分一般豪宅和全球唯一的豪宅。或者是可復(fù)制豪宅和絕版豪宅。

這幾天，最新的數(shù)據(jù)出來了。

3000萬以上的豪宅成交，上海開始急速減速，廣深成交開始飆升。

就連占絕對成交主力的億元豪宅，上海甚至連廣州都比不過了。

一開年，北上被廣深全面反超。

深圳總價(jià)過億的豪宅成交12套，去年全年一共才13套。而深圳成交的這12套億元豪宅，其中10套來自中信城開信悅灣。

廣州截至3月20日成交7套億元豪宅，5套出自保利玥璽灣。

總之，樓市新一輪內(nèi)卷已經(jīng)開始了，只不過，這一次的內(nèi)卷，從改善已經(jīng)躍升到了豪宅。1000萬級(jí)別的豪宅成為重災(zāi)區(qū)，開年至今的成交量已經(jīng)比去年同期下降了37% 。

并且不僅北上廣深是如此，二線也是如此。區(qū)別是，一線卷頂豪，二線卷四代宅。大家都想趁著政策的東風(fēng)，趕緊收攏富人。

畢竟，這是零和博弈！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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