文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

2025年，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，是一個(gè)極具標(biāo)志性意義的年份。

一邊是物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮席卷全國(guó)，多地政府出臺(tái)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)下調(diào)政策，業(yè)主“降價(jià)呼聲”此起彼伏；物企主動(dòng)撤場(chǎng)成為常態(tài)，僅上半年就有數(shù)百個(gè)小區(qū)被物企“戰(zhàn)略性放棄”；物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)走低，應(yīng)收賬款高企，部分物企的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)突破歷史高位，現(xiàn)金流吃緊成為懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。

然而，寒冬之中亦有暖流。

另一邊，城市更新全面加速，國(guó)家層面密集出臺(tái)政策推動(dòng)老舊小區(qū)改造，“十四五”收官之年，超5萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)迎來(lái)改造窗口期；存量時(shí)代的價(jià)值挖掘正式開(kāi)啟，那些曾經(jīng)被嫌棄的“老破小”，正在成為物企爭(zhēng)相布局的新戰(zhàn)場(chǎng)。

在這一輪行業(yè)洗牌中，曾經(jīng)依附于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物管企業(yè)，不得不直面“斷奶”后的生存考驗(yàn)。過(guò)去那種“母公司拿地、物企接盤(pán)”的輕松日子一去不復(fù)返，取而代之的，是一場(chǎng)關(guān)于獨(dú)立生存能力、價(jià)值創(chuàng)造能力乃至科技賦能能力的殘酷較量。

冰與火的洗禮中，兩家頭部物企——碧桂園服務(wù)（06098.HK）和萬(wàn)物云（02602.HK）交出了各自的2025年成績(jī)單，這不僅是兩家企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的“體檢報(bào)告”，更是一部濃縮的行業(yè)轉(zhuǎn)型啟示錄。

規(guī)模與質(zhì)量

從營(yíng)收總量來(lái)看，碧桂園服務(wù)繼續(xù)保持行業(yè)寡頭的地位。2025年實(shí)現(xiàn)總收入483.54億元，同比增長(zhǎng)9.9%。這一數(shù)字不僅創(chuàng)下公司歷史新高，也使其在營(yíng)收規(guī)模上繼續(xù)領(lǐng)跑全行業(yè)。

萬(wàn)物云2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入372.72億元，同比增長(zhǎng)2.7%。雖然增速不及碧桂園服務(wù)，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下仍屬穩(wěn)健。

2025年，碧、萬(wàn)的營(yíng)收差距約為110.82億元，上年同期這一數(shù)據(jù)約為77.69億元。

盈利端，報(bào)告期內(nèi)碧桂園服務(wù)錄得凈利潤(rùn)約6億元，萬(wàn)物云約為7.72億元。減值計(jì)提，是兩家物企2025年凈利潤(rùn)大幅波動(dòng)的原因，不過(guò)針對(duì)的對(duì)象不同。

具體來(lái)看，碧桂園服務(wù)對(duì)歷史并購(gòu)形成的商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行了大幅減值計(jì)提，同時(shí)對(duì)滿國(guó)環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行減值處理。這些“財(cái)務(wù)大掃除”雖然在短期內(nèi)嚴(yán)重沖擊了利潤(rùn)表現(xiàn)，但客觀而言有助于其甩掉歷史包袱——與其讓壞賬和減值風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)侵蝕未來(lái)的利潤(rùn)，不如“長(zhǎng)痛不如短痛”。

萬(wàn)物云同樣面臨減值壓力，其2025年對(duì)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款計(jì)提減值約7.4億元。但值得注意的是，萬(wàn)物云的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)仍保持良好態(tài)勢(shì)，其循環(huán)型業(yè)務(wù)（住宅物業(yè)、設(shè)施管理、BPaaS）收入約334.02億元，同比增長(zhǎng)8.5%，占總收入比例提升至89.7%。換句話說(shuō)，萬(wàn)物云的“主業(yè)”依然健康，利潤(rùn)的下滑更多是“一次性”因素所致。

“去地產(chǎn)化”，是近年來(lái)物管行業(yè)的共同命題。在這一點(diǎn)上，兩家頭部物企均取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

萬(wàn)物云2025年持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入占總收入比例已降至6%，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款同比減少約3.82億元。碧桂園服務(wù)同樣表現(xiàn)不俗，關(guān)聯(lián)方收入占比已降至1.1%，比例甚至低于萬(wàn)物云。

現(xiàn)金流方面，碧桂園服務(wù)期末銀行存款及結(jié)構(gòu)性存款合計(jì)179.3億元，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額25.1億元。萬(wàn)物云期末擁有貨幣資金余額120.9億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物110.85億元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額16.9億元。

價(jià)值深耕的路徑

業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的背后，是兩家頭部物企戰(zhàn)略思路的深刻調(diào)整。

過(guò)去幾年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了瘋狂的規(guī)模擴(kuò)張期，收并購(gòu)潮此起彼伏，在管面積成為衡量企業(yè)價(jià)值的最核心指標(biāo)。而今，隨著行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，物企的戰(zhàn)略重點(diǎn)正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)移。

碧桂園服務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，大概可以用三個(gè)關(guān)鍵詞概括：出清、聚焦、科技替代。

2025年的大額減值，本質(zhì)上是碧桂園服務(wù)對(duì)過(guò)去幾年激進(jìn)的收并購(gòu)戰(zhàn)略的清算。

從2018年上市至今，其先后完成了對(duì)藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、中梁物業(yè)等多家物企的收購(gòu)，一度被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“并購(gòu)?fù)酢薄Ｈ欢?，并?gòu)容易整合難，商譽(yù)減值的“雷”終究要還。2025年，碧桂園服務(wù)選擇主動(dòng)引爆，雖然短期陣痛劇烈，但為未來(lái)的盈利修復(fù)掃清了障礙。

拋棄收并購(gòu)、規(guī)模擴(kuò)張放緩，碧桂園服務(wù)開(kāi)始更加注重存量項(xiàng)目的價(jià)值挖掘。提升服務(wù)質(zhì)量、拓展社區(qū)增值服務(wù)、優(yōu)化項(xiàng)目組合，成為新的工作重心。

而面對(duì)人力成本持續(xù)上升的壓力，碧桂園服務(wù)選擇推進(jìn)機(jī)器人戰(zhàn)略，其宣布2026年計(jì)劃量產(chǎn)1萬(wàn)臺(tái)物業(yè)服務(wù)機(jī)器人。這一舉措，是這家頭部物企正試圖通過(guò)技術(shù)手段重構(gòu)勞動(dòng)密集型業(yè)務(wù)模式。

“我們的機(jī)器人接到不少兄弟企業(yè)的洽談，包括萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全也曾與我們聊起過(guò)碧桂園服務(wù)的機(jī)器人是否能夠進(jìn)駐萬(wàn)物云的社區(qū)，這完全可以實(shí)現(xiàn)?！北坦饒@服務(wù)的機(jī)器人計(jì)劃是自用為主，但總裁徐彬淮也表示，“如果有感興趣的兄弟企業(yè)采購(gòu)，碧桂園服務(wù)也可以開(kāi)放所有場(chǎng)景。”

萬(wàn)物云的路徑則截然不同——以科技為核心驅(qū)動(dòng)力，構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

“蝶城”模式是萬(wàn)物云近年來(lái)最重要的戰(zhàn)略布局，其核心是在街道級(jí)行政區(qū)劃內(nèi)構(gòu)建高濃度的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

截至2025年末，萬(wàn)物云已完成690個(gè)“蝶城”的底盤(pán)構(gòu)建，覆蓋約一半的在管項(xiàng)目。這種區(qū)域聚焦策略，使得萬(wàn)物云能夠通過(guò)規(guī)模效應(yīng)降低單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)為增值服務(wù)的拓展創(chuàng)造空間。

基于蝶城模式，報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)物云房屋修繕業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)67.1%，研選家自營(yíng)裝修業(yè)務(wù)新簽約金額同比增長(zhǎng)26.6%。

萬(wàn)物云科技降本也有不錯(cuò)的成果。2025年，其行政開(kāi)支同比下降10.1%，AI員工（大模型應(yīng)用）全年消耗750億Token；其自研的“靈石”邊緣計(jì)算產(chǎn)品已在932個(gè)項(xiàng)目落地，通過(guò)算法對(duì)攝像頭進(jìn)行升級(jí)，實(shí)現(xiàn)對(duì)異常事件的自動(dòng)識(shí)別和響應(yīng)。

2026年，萬(wàn)物云計(jì)劃部署3000個(gè)“靈石”，并探索向酒店、商場(chǎng)等第三方輸出。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，2025年萬(wàn)物云循環(huán)型業(yè)務(wù)收入占比提升至89.7%，為長(zhǎng)期發(fā)展提供了穩(wěn)固基礎(chǔ)。

陣痛中重構(gòu)

從兩家頭部企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，可以窺見(jiàn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)：

一方面，行業(yè)分化將加劇。具備科技能力、能夠?qū)崿F(xiàn)獨(dú)立發(fā)展的頭部企業(yè)，與依賴(lài)關(guān)聯(lián)方、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的中小物企之間的差距將進(jìn)一步拉大，物管行業(yè)的“馬太效應(yīng)”只會(huì)越來(lái)越明顯。

另一方面，科技投入成為必選項(xiàng)。無(wú)論是碧桂園服務(wù)的機(jī)器人戰(zhàn)略，還是萬(wàn)物云的“靈石”平臺(tái)，都表明科技能力正在成為物企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。過(guò)去單純依靠人海戰(zhàn)術(shù)的模式將難以為繼，未來(lái)不會(huì)用科技的物企，或?qū)⒃絹?lái)越難以跟上時(shí)代的步伐。

與此同時(shí)，存量?jī)r(jià)值挖掘成為主戰(zhàn)場(chǎng)。隨著增量市場(chǎng)萎縮，如何在存量項(xiàng)目中挖掘更多價(jià)值，成為決定物企未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。老舊小區(qū)改造釋放的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，正在成為物企競(jìng)逐的新賽道。

此外，獨(dú)立化運(yùn)營(yíng)能力與現(xiàn)金流管理也決定生存空間。

站在2026年的門(mén)檻上回望2025，行業(yè)陣痛是真實(shí)的，但機(jī)遇也是真實(shí)的。

物業(yè)費(fèi)降價(jià)和收繳率下滑，本質(zhì)上是在倒逼物企提升服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率。過(guò)去“躺賺”的日子結(jié)束了，未來(lái)只有真正能提供差異化服務(wù)、能通過(guò)科技降本增效的企業(yè)，才能生存下去。

城市更新的加速，則為物企提供了從“增量”向“存量”轉(zhuǎn)型的寶貴窗口期。誰(shuí)能率先在老舊小區(qū)改造中建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和品牌認(rèn)知，誰(shuí)就能在下一輪競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)。

在行業(yè)出清與重構(gòu)的過(guò)程中，真正的“價(jià)值王者”將逐漸浮出水面。

相關(guān)公司：碧桂園服務(wù)hk06098,碧桂園hk02007,萬(wàn)物云