文| 文心

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出來混，遲早要還的。

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，地產(chǎn)圈的賬，是一筆復(fù)雜的、利益交錯的賬，但料峭寒風(fēng)吹來的時候，每一筆都賴不掉。

如今回頭看，野草般肆意瘋長的四十年，伴隨著改革開放的東風(fēng)成長起來的房地產(chǎn)行業(yè)，或許正在迎來有史以來最大的回調(diào)和規(guī)范化整治。

最近的萬科，正上演一場堪稱 “刮骨療毒” 的清理大戲 —— 權(quán)威消息透露，離職多年的前高管被帶走、昔日紅人栽跟頭、表外舊賬被翻個底朝天，連掌舵十幾年的郁亮都 “技術(shù)性退休”，深鐵系全面接盤。

對萬科人來說，甚至房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者來說，這背后，有一種山雨欲來風(fēng)滿樓的壓迫感。

很顯然，萬科的調(diào)整，并不是簡單的人事動蕩，更像是行業(yè)黃金時代的落幕。

而彼時所有違規(guī)操作、利益輸送、風(fēng)險埋雷，都到了集中清算的時刻。

2026 年 3 月，貴陽萬科原總經(jīng)理吳忠友被帶走調(diào)查，這位早已離職多年的 “區(qū)域大佬”，栽在了十余年前與當(dāng)?shù)貒蠛献黜椖康耐恋孬@取、工程發(fā)包環(huán)節(jié)。

同期，曾是郁亮秘書、把云南萬科銷售額從 20 億做到近 200 億的王潤川，2024 年以 “赴港深造” 體面離職，如今也難逃追責(zé)。

就連深圳萬科臻山府原操盤手張雍，更是因博商資管相關(guān)金融操作被刑偵帶走。

再往前看，原總裁祝九勝 2025 年 10 月被采取刑事強制措施，牽出鵬金所、博商資管等表外融資的利益鏈；深鐵派來救火的辛杰，2025 年 1 月接棒董事長，9 月開會時直接被帶走，問題或追溯至深鐵時期。

一年多來，超 25 位核心高管離職或被查，離職不等于免責(zé)，哪怕離崗多年、躲到天邊，只要項目有窟窿，違規(guī)問題存在，就逃不過被追責(zé)的命運。

這場清算，根源在于萬科過去為高速擴張搭建的 “影子帝國”。

以鵬金所、博商資管為核心，萬科搞出一套復(fù)雜的表外融資體系：上市公司資金低息流入財務(wù)公司，再通過鵬金所高息貸給員工跟投、合作方周轉(zhuǎn)，最后經(jīng)博商資管包裝回流項目，利潤被層層截留到體外平臺，風(fēng)險卻甩給員工和供應(yīng)商。

其實，這種操作在房地產(chǎn)行業(yè)并不少見。很多人納悶兒，為何當(dāng)年的恒大，能夠一手撬動兩萬億的大窟窿，其實就是影子操作疊加行業(yè)特殊操作留下的后患。

萬科曾經(jīng)引以為傲的 “小股操盤”，后期徹底變味 —— 萬科只出 5%-10% 的錢，卻通過關(guān)聯(lián)公司拿走 30%-40% 甚至更高的利潤，合作方擔(dān)了大部分資金風(fēng)險，卻只能分點殘羹冷炙。

原本綁定員工利益的跟投制度，也成了高管套利工具：低息貸款投跟投公司賺高額回報，行業(yè)下行時又利用信息優(yōu)勢優(yōu)先撤資，讓普通員工血本無歸。

小算盤敲得確實挺響的，沒想到如今被臉盤算！

行業(yè)上行時，房價上漲掩蓋了所有問題，潮水一退，才發(fā)現(xiàn)全是裸泳的人，這些當(dāng)年的 “神操作”，如今全成了鐵證。

財務(wù)數(shù)據(jù)更是觸目驚心，把萬科逼到了不得不清算的地步。

2024 年萬科上市 31 年來首次巨虧 494.78 億元，2025 年預(yù)虧 820 億元，兩年累計虧超 1314 億元，相當(dāng)于每天虧 2.2 億元，毛利率跌到 2%，主業(yè)幾乎不賺錢。

截至 2025 年三季度末，有息負(fù)債 3629 億元，一年內(nèi)到期債務(wù) 1554 億元，貨幣資金僅 657 億元，現(xiàn)金短債比只有 0.43，資金缺口超 900 億元。

所以你看，那個曾經(jīng)喊著 “活下去” 的行業(yè)龍頭，差點直接 “斷氣”，再不刮骨療毒，整個公司都要被歷史包袱拖垮。

于是，大股東深鐵集團從財務(wù)投資者變成 “接盤俠”，開啟全面接管。2025 年 1 月辛杰接棒郁亮，9 月被查后深鐵系黃力平接任；2026 年 1 月郁亮 “到齡退休”，3 月黃力平接任法定代表人，深鐵系高管全面入駐核心崗位。

組織上更是動了大手術(shù)，撤銷運行近 20 年的 “集團 - 區(qū)域 - 城市” 三級架構(gòu)，改成 “總部 - 城市公司” 兩級管理，把區(qū)域 “諸侯” 的權(quán)力全收歸總部，徹底終結(jié) “各自為戰(zhàn)” 的亂象。

資金上，深鐵累計提供超 300 億元低息借款，幫萬科拆彈償債、推進(jìn)債務(wù)展期。這場變革，讓萬科從 “職業(yè)經(jīng)理人說了算” 的混合所有制標(biāo)桿，徹底轉(zhuǎn)向 “國資深度管控” 的國企模式，既是為了化解危機，也是為了掃清歷史障礙、重建治理體系。

值得一提的是，郁亮的情況與祝九勝、辛杰不同，他配合調(diào)查后已恢復(fù)履職，所謂 “技術(shù)性退休”，更像是為了穩(wěn)定公司信用、推進(jìn)債務(wù)展期的權(quán)宜之計；創(chuàng)始人王石也面臨出境限制，連妻子田樸珺都曾被 “邊控”，足見這場清算的力度之大、范圍之廣。

萬科的這場清算風(fēng)暴，從來不是針對某個人的 “大清洗”，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影。

過去幾十年，隨著行業(yè)的一路高歌猛進(jìn)，房企靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長野蠻生長，以 “金融創(chuàng)新” 之名搞表外融資、利益輸送，把風(fēng)險埋得很深。

如今行業(yè)進(jìn)入新周期， “高質(zhì)量發(fā)展、管理紅利” 新階段，監(jiān)管收緊、市場降溫，所有違規(guī)操作都無處遁形。住建部推出項目公司制、主辦銀行制、現(xiàn)房銷售制，就是要堵住資金挪用、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的漏洞，讓行業(yè)回歸合規(guī)、穩(wěn)健的本質(zhì)。

對萬科而言，清算舊賬、國資接盤，或許是重生的唯一機會。但連續(xù)巨虧、債務(wù)壓頂、市場信心受損，再加上新舊管理文化的碰撞，前路依舊布滿荊棘。

而對整個行業(yè)來說，萬科的故事敲響了警鐘：任何企業(yè)都不能靠違規(guī)擴張走捷徑，合規(guī)經(jīng)營、風(fēng)險可控、治理完善，才是長久之道。

離任不免責(zé)、舊賬終要清，這不僅是萬科的教訓(xùn)，更是所有企業(yè)的生存法則 —— 潮水退去，只有守住底線，才能真正活下去。

常在河邊走，哪有不濕鞋。萬科的命運，其實不只是其自身存在的問題，更是房地產(chǎn)大周期的一面鏡子。

粗暴飛奔，可能確實跑得快，但只有合規(guī)經(jīng)營，才能走得遠(yuǎn)。

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