今天要講個(gè)鬼故事：

　　那些爆雷房企，去年居然集體“賺翻了”。

　　你看， 佳兆業(yè)宣布，預(yù)計(jì)去年歸母凈利潤(rùn)不少于500個(gè)億。

　　是的，你沒看錯(cuò)，而上一年，佳兆業(yè)還是凈虧損285億。

　　而且，不止佳兆業(yè)哦！

　　金科地產(chǎn)預(yù)計(jì)去年凈賺300-350億；

　　禹洲集團(tuán)預(yù)計(jì)2025年凈賺至少234億；

　　旭輝集團(tuán)，預(yù)計(jì)去年凈賺至少170億；

　　還有曾經(jīng)的“宇宙房企”碧桂園，預(yù)計(jì)去年凈賺10個(gè)億，但上一年凈虧超351億。

　　世茂、遠(yuǎn)洋則已經(jīng)公布全年財(cái)報(bào)，結(jié)果去年分別凈賺：145億、68億，但它們上一年都分別凈虧損359億、186億。

　　債權(quán)人估計(jì)看到都要?dú)庑α恕?/p>

　　錢沒還，但爆雷房企的賬本，從爆虧到爆賺。

　　這究 竟是為啥？

　　首先，這些房企，并非真的賣房子賺錢了。

　　這完全就是靠“會(huì)計(jì)魔術(shù)”，靠債務(wù)重組“變出利潤(rùn)”。

　　就像你欠朋友100塊，你朋友同意你還50塊就行，那就算你賺到50塊了。

　　根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：

　　當(dāng)房企與債權(quán)人達(dá)成債務(wù)減免、展期、債轉(zhuǎn)股等重組協(xié)議時(shí)：

　　原債務(wù)賬面價(jià)值 ? 新債務(wù)公允價(jià)值 / 清償對(duì)價(jià) = 債務(wù)重組收益

　　這部分差額，會(huì)一次性計(jì)入當(dāng)期凈利潤(rùn)。

　　簡(jiǎn)單說就是：

　　所以，本來房企欠了100億，重組后只認(rèn)60億，那么這40億的差額直接算 “利潤(rùn)”。

　　也就是說，這并非經(jīng)營(yíng)層面的改善，而是房企靠債務(wù)重組換取的表面盈利假象。

　　真實(shí)的情況是，房企剔除重組收益影響后，房企去年業(yè)績(jī)?nèi)匀皇翘潛p的。

　　比如禹洲集團(tuán)，剔除重組收益，實(shí)際年度歸母凈虧損112至92億。

　　而房企還在虧損的原因，也基本都存在共性：

　　一是交付項(xiàng)目的毛利減少，說白了，房企前期高價(jià)拿地算不過賬了；

　　二是部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值，計(jì)提存貨及其他資產(chǎn)減值和投資物業(yè)的公允價(jià)值虧損；

　　也就是說，地產(chǎn)項(xiàng)目甭管是住宅還是商場(chǎng)寫字樓，都不如以前值錢。

　　三是大量融資成本無法資本化。

　　最后這點(diǎn)其實(shí)很好理解，房企的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停擺，再加上債務(wù)逾期，讓利息沒法 “藏” 進(jìn)存貨，只能直接沖利潤(rùn)。

　　因?yàn)椋磿?huì)計(jì)準(zhǔn)則，房企為正在開發(fā)、還沒賣的樓盤借的錢，利息是可以資本化的。

　　也就是利息不算當(dāng)期費(fèi)用，而是計(jì)入 “存貨 / 開發(fā)成本”，等房子賣出去、結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)再慢慢 “消化”。

　　但是現(xiàn)在房企蓋房子的毛利就已經(jīng)是虧的，再疊加大額費(fèi)用化利息，扣非凈利潤(rùn)還可能虧得更慘，全靠重組收益 “紙面扭虧”。

　　你看，有的房企債務(wù)重組方案停擺了的，虧損還進(jìn)一步擴(kuò)大了。

　　比如正榮地產(chǎn)，去年凈虧損174億，虧損擴(kuò)大接近3倍。

　　它的債務(wù)重組方案已經(jīng)失效，基本上停擺了。

　　而寶龍地產(chǎn)的債務(wù)重組還有待債權(quán)人表決，花樣年的債務(wù)重組是今年才獲得法院批準(zhǔn)，進(jìn)入執(zhí)行。

　　奧園則有點(diǎn)“特殊”，其實(shí)它在2024 年就已經(jīng)完成了 “法律層面的重組”，但至今未完成 “實(shí)操層面的重組”。

　　此外，佳兆業(yè)、花樣年、旭輝、碧桂園的重組方案均已經(jīng)生效，削債規(guī)模35-117億美元不等。

　　所以可以得出一個(gè)結(jié)論：

　　2025年是出險(xiǎn)房企 “債務(wù)重組扭虧大年”，至少有7家房企靠 “債權(quán)人讓利” 實(shí)現(xiàn)報(bào)表轉(zhuǎn)正。

　　等到都重組的差不多了，這一輪地產(chǎn)風(fēng)波，也就過去了吧。

　　地產(chǎn)，永遠(yuǎn)是一個(gè)重要的行業(yè)，對(duì)吧。