文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

增量見(jiàn)頂、監(jiān)管趨嚴(yán)、上游地產(chǎn)持續(xù)低迷，以及成本剛性上漲與物業(yè)費(fèi)“限價(jià)”政策形成雙重?cái)D壓……一系列宏觀背景構(gòu)成了2025年物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的壓力測(cè)試場(chǎng)。

在這場(chǎng)大考中，誰(shuí)能在陣痛中找準(zhǔn)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)筋骨”式的內(nèi)生性增長(zhǎng)？

3月31日，鑫苑服務(wù)（01895.HK）發(fā)布的2025年業(yè)績(jī)報(bào)告，給出了一個(gè)極具差異化的樣本。

在行業(yè)普遍面臨增收不增利、規(guī)模增速放緩的困境下，鑫苑服務(wù)憑借堅(jiān)定的“夯實(shí)基礎(chǔ)、提質(zhì)增效”戰(zhàn)略，不僅交出了一份“收入微增、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效率提升”的高質(zhì)量答卷，更通過(guò)全棧式的AI科技布局，為傳統(tǒng)物管行業(yè)探索出一條從“勞動(dòng)密集型”向“技術(shù)密集型”躍遷的可行路徑。

結(jié)構(gòu)之變 主動(dòng)“斷舍離”

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，鑫苑服務(wù)總收入首次突破9億元大關(guān)，達(dá)到9.05億元，同比增長(zhǎng)4.1%。

收入增速看似“微增”，實(shí)則含金量十足。最顯著的亮點(diǎn)在于收入結(jié)構(gòu)的根本性改善。

具體來(lái)看，作為核心基石業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)收入6.37億元，同比增長(zhǎng)11.6%，保持了穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！暗诙鲩L(zhǎng)曲線”社區(qū)增值服務(wù)，貢獻(xiàn)營(yíng)收達(dá)2.07億元，同比增長(zhǎng)1.4%。其中居家生活服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)7612萬(wàn)元，同比大幅提升15.5%。

從其官方平臺(tái)公示來(lái)看，“第二增長(zhǎng)曲線”業(yè)務(wù)板塊確實(shí)在商業(yè)模式和生態(tài)打造上練了不少內(nèi)功：其聚焦租售、美居、純水、到家、零售、無(wú)人等六大核心業(yè)務(wù)，持續(xù)深化打造了“物業(yè)服務(wù) 生活服務(wù)”新生態(tài)；租售服務(wù)依托營(yíng)銷(xiāo)智能體實(shí)現(xiàn)獲客與成交效率雙升；美居服務(wù)聚焦標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品落地，全面推行業(yè)務(wù)線上化；零售業(yè)務(wù)完成從“廣撒網(wǎng)”到“深耕作”的戰(zhàn)略升級(jí)；到家服務(wù)構(gòu)建起“智能驅(qū)動(dòng) 無(wú)人賦能”的服務(wù)新格局；商業(yè)板塊依托“投融建管退”全產(chǎn)業(yè)鏈能力，以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，斬獲2025年度領(lǐng)航商業(yè)新生態(tài)標(biāo)桿企業(yè)稱(chēng)號(hào)。

再看另一側(cè)，鑫苑服務(wù)持續(xù)主動(dòng)收縮關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，報(bào)告期內(nèi)咨詢(xún)協(xié)銷(xiāo)收入占比由0.7%下降至0.1%，工程施工收入占比由6.5%下降至1.7%。

這種結(jié)構(gòu)優(yōu)化的成效，直接體現(xiàn)在盈利能力的提升上。

2025年，鑫苑服務(wù)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)12.2%至9943萬(wàn)元，凈利率同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)至11%。在行業(yè)普遍被“增收不增利”魔咒纏繞的深度調(diào)整周期內(nèi)，其盈利能力實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

同期，鑫苑服務(wù)整體毛利率從28.2%提升至31.2%，其中物業(yè)服務(wù)毛利率從29.3%提升至30.7%，增值服務(wù)毛利率更是從32.2%大幅躍升至40%，大幅提振7.8個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率的顯著提升，印證了鑫苑服務(wù)的“提質(zhì)”戰(zhàn)略已從賬面上的數(shù)字，轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的經(jīng)營(yíng)成果。

效率之變 坪效為王

如果說(shuō)收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是“提質(zhì)”的體現(xiàn)，那么運(yùn)營(yíng)效率的提升則是“增效”的關(guān)鍵。

在管面積的增長(zhǎng)速度，曾是衡量物企擴(kuò)張能力的最核心指標(biāo)。2025年，鑫苑服務(wù)的在管面積同比增幅僅為1%，達(dá)到4048萬(wàn)平方米；而合約面積則同比增長(zhǎng)11.2%，達(dá)到7177萬(wàn)平方米。

這種“合約增、在管平”的分化，背后是鑫苑服務(wù)主動(dòng)優(yōu)化項(xiàng)目組合的策略選擇。

自2024年以來(lái)，鑫苑服務(wù)啟動(dòng)了項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制，強(qiáng)化立項(xiàng)評(píng)估，并主動(dòng)優(yōu)化坪效較低的項(xiàng)目。這種“做減法”的勇氣，換來(lái)的是坪效指標(biāo)的顯著改善。

數(shù)據(jù)顯示，2025年鑫苑服務(wù)整體坪效從21.7元/平方米提升至22.4元/平方米。其中，第三方項(xiàng)目坪效提升尤為顯著，從8.48元/平方米躍升至10.88元/平方米，增幅約30%。

更具標(biāo)志性意義的是市場(chǎng)化能力的質(zhì)變。

截至2025年12月31日，鑫苑服務(wù)合約面積中第三方占比達(dá)到70%，在管面積中第三方占比達(dá)到59.3%。這意味著，這家發(fā)軔于河南的物企，已經(jīng)徹底擺脫了對(duì)關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)項(xiàng)目的依賴(lài)，具備了完全獨(dú)立的市場(chǎng)化生存能力。

2025年，鑫苑服務(wù)來(lái)自第三方收入占比從35.2%提升至41.0%，非居住項(xiàng)目收入占比從21%提升至25%，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的多元化進(jìn)一步增強(qiáng)了其抗周期能力。

同期，合管比（合約面積/在管面積）從1.61提升至1.77，預(yù)示著未來(lái)2-3年內(nèi)仍有充足的儲(chǔ)備項(xiàng)目等待轉(zhuǎn)化。這種“手里有糧、心里不慌”的狀態(tài)，為鑫苑服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的規(guī)模底盤(pán)。

科技之變 AI重構(gòu)生產(chǎn)關(guān)系

在2025年的物業(yè)行業(yè)，AI已經(jīng)不是新鮮詞匯。但真正將AI從概念落地為生產(chǎn)力、并形成系統(tǒng)性商業(yè)閉環(huán)的并不算多。鑫苑服務(wù)，則是其中的先行者。

2025年上半年，鑫苑服務(wù)在行業(yè)內(nèi)首發(fā)“客服智能體”和“管家智能體”，開(kāi)啟物業(yè) AI的新征程。這不僅僅是技術(shù)層面的突破，更是對(duì)物業(yè)行業(yè)傳統(tǒng)“人海戰(zhàn)術(shù)”模式的根本性重塑。

在2025年10月的第四屆河南省物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展論壇上，鑫苑服務(wù)首次對(duì)外披露了其“物業(yè)智能體進(jìn)化四部曲”：從人類(lèi)使用通用AI工具，到構(gòu)建工作流智能體，再到自規(guī)劃智能體，最終實(shí)現(xiàn)多智能體規(guī)模協(xié)同。這種進(jìn)化路徑在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中已初見(jiàn)成效。

以400客服智能體為例，它已經(jīng)接管了日?qǐng)?bào)、月報(bào)、交接班報(bào)告、質(zhì)量檢測(cè)和智能話術(shù)輔助等任務(wù)，話術(shù)輔助不僅包含理性的物業(yè)知識(shí)指導(dǎo)，還能感知客戶情緒，提供感性的溝通支持，每月為客服團(tuán)隊(duì)節(jié)省了44個(gè)工時(shí)。

管家智能體則將管家日常的收費(fèi)、巡檢、處理工單等工作進(jìn)行智能化排布，最大限度優(yōu)化管家時(shí)間和工作方式，讓管家從重復(fù)的、機(jī)械的工作中解放出來(lái)，把更多時(shí)間用在陪伴業(yè)主、解決實(shí)際問(wèn)題上，服務(wù)響應(yīng)也更為及時(shí)。

值得注意的是，鑫苑服務(wù)不僅自身構(gòu)建了智能體生產(chǎn)工廠平臺(tái)，還通過(guò)全棧式科技服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)了對(duì)中小物企的數(shù)字化賦能，目前已累計(jì)服務(wù)超過(guò)800家同行企業(yè)，將科技能力轉(zhuǎn)化為可輸出的產(chǎn)品和服務(wù)，從一個(gè)“成本中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄麧?rùn)中心”。

結(jié)語(yǔ)

在資本市場(chǎng)的語(yǔ)境下，企業(yè)的終極價(jià)值最終還要體現(xiàn)在對(duì)股東的回報(bào)上。

2025年，鑫苑服務(wù)在這方面交出了一份令人滿意的答卷，其全年派發(fā)中期股息每股2.77港仙，年末派息1.91港仙，全年每股收益率超過(guò)10%。

在當(dāng)前物業(yè)股普遍估值承壓、多數(shù)企業(yè)選擇“儲(chǔ)糧過(guò)冬”的背景下，這種持續(xù)穩(wěn)定的股東回報(bào)，彰顯了管理層對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心和公司現(xiàn)金流質(zhì)量的底氣。

行業(yè)寒風(fēng)凜冽的2025年，鑫苑服務(wù)選擇了一條更難但更正確的路——不盲目擴(kuò)張，而是向內(nèi)求索，以科技重塑效率，以聚焦強(qiáng)化筋骨。

從更宏觀的視角看，鑫苑服務(wù)這份業(yè)績(jī)，也折射出物業(yè)行業(yè)價(jià)值評(píng)估體系的深刻轉(zhuǎn)變。過(guò)去，資本市場(chǎng)的估值邏輯高度依賴(lài)規(guī)模、營(yíng)收增速的指標(biāo)；如今，投資者則更加關(guān)注收入結(jié)構(gòu)的健康度、坪效的提升能力，以及科技賦能的實(shí)際成效。

當(dāng)潮水退去，真正的價(jià)值已經(jīng)不在于誰(shuí)曾經(jīng)游得最快，而在于誰(shuí)最先長(zhǎng)出了能夠抵御風(fēng)浪的強(qiáng)健筋骨。

相關(guān)公司：鑫苑服務(wù)hk01895