西安的地產(chǎn)代建市場越來越熱鬧了。

僅2026年3月份，月初有招商建管攜手未央城建在西安團結(jié)片區(qū)的85畝地塊，月中金茂代建的金茂璞印云灣實景示范區(qū)開放。

與此同時，早些時間在西安布局代建業(yè)務(wù)的金地管理繼續(xù)壯大版圖，最近其官微宣布中標(biāo)了灞橋區(qū)兩宗住宅用地。

可以肯定的是，接下來西安整個地產(chǎn)代建市場競爭將越來越激烈，當(dāng)然這種良性競爭也給市場帶來更好的產(chǎn)品、更優(yōu)質(zhì)的生活。

01

代建紡織城一宗32.6畝地塊

關(guān)于招商建管代建央序府、金茂代建的金茂璞印云灣，大家都再熟悉不過了。今天重點來看，金地管理新中標(biāo)的這兩宗住宅用地。

其中一宗地籍標(biāo)號為BQ2-19-116，該宗土地位于灞橋區(qū)東柳瑞路以東、規(guī)劃路以北，凈用地面積為32.604畝，住宅性質(zhì)，容積率不大于2.6，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%，該宗土地出現(xiàn)在2022年西安首次集中供地名單中。

2021年、2022年還是西安土拍市場峰值期，當(dāng)時該宗土地還在實行達(dá)到最高限價搖號的政策，該宗土地掛牌起始價4.24億元，最高限價4.876億元。

最終，該宗土地在2022年6月1日，被西安市紡織城開發(fā)建設(shè)有限公司以4.34億元的價格競得，溢價率約為2.4%，折合樓面地價7692元/㎡，這是灞橋紡織城片區(qū)少有的溢價地塊。

02

金地管理機遇與挑戰(zhàn)并存

值得一提的是，該宗土地的樓面地價在灞橋紡織城板塊僅次于灞橋城建84.919畝地塊（7703元/㎡），屬于樓面地價的第二高，但灞橋城建地塊容積率略低僅為2.5。

與此同時，這兩年由于灞橋區(qū)紡織城缺少利好，同時被周邊幸福林帶片區(qū)、浐灞+港務(wù)片區(qū)的熱度截胡，使得這個片區(qū)土地市場預(yù)冷。

譬如在宗地向東五百米處左右的BQ2-19-112地塊在位置更好、容積率更低的背景下因無人報價而多次流拍，最近一次起始樓面地價更是降到了6162元/㎡起。

也正因如此，BQ2-19-116宗土地因無資金動工出現(xiàn)在西安市自然資源與規(guī)劃局公布的2024年未開工項目名單中。

地價較高、板塊價值認(rèn)可度亟待提升，這是金地管理面臨的第一個難題。

當(dāng)然這宗土地，既有挑戰(zhàn)也有機遇。

從宗地所處位置看，該宗土地優(yōu)勢在于坐擁西安濱河學(xué)校、灞河等教育、生態(tài)資源優(yōu)勢，并且距離西安城東客運樞紐、三甲醫(yī)院唐都醫(yī)院也是近在咫尺。

值得一提的是，這一板塊也曾是樓市的熱門板塊，吸引了龍湖集團、高科地產(chǎn)、領(lǐng)航、榮民地產(chǎn)、新興地產(chǎn)、鐵一院、綠城管理等一眾房企進(jìn)駐。

同時最近區(qū)域的一大利好是，就在去年11月，灞橋區(qū)土地承載空間價值推介會透露出的信息，西安濱河學(xué)校與灞橋區(qū)教育局簽約，將托管一所即將開建的九年一貫制學(xué)校

該學(xué)校就在宗地北側(cè)約300米處！要知道濱河學(xué)校在城東的影響力很高。

與此同時，這一板塊內(nèi)目前還沒有主打高贈送的四代宅，這對于項目來說是個機會。

與此同時，金地管理在四代宅開發(fā)建設(shè)方面也算得心應(yīng)手。

金地管理在港務(wù)歐亞大道首批次打造的“四代宅”玖峯悅、后來的玖峯禧，能金區(qū)帶來宋氏美學(xué)地標(biāo)的清嵐頌，以及在幸福林帶打造的區(qū)域最高得房率的長纓賦等等，無不是逆勢熱銷的典型標(biāo)桿。

金地管理首入紡織城板塊，再加上名校簽約能否助推板塊價值的提升，值得期待。

要知道，這一板塊內(nèi)還有多宗土地待供應(yīng)。

03

同時代建浐灞三環(huán)內(nèi)一小體量地塊

除此之外，金地管理代建的另外一宗土地，地籍標(biāo)號為CB5-2-213-1，該宗土地位于灞橋區(qū)長樂東路以南，儲備用地以北，長榮北路以西，即為融創(chuàng)宸閱和鳴項目的西南角。

該宗土地與BQ2 -19- 112地塊相比最大的優(yōu)勢在于位于三環(huán)內(nèi)的浐灞，浐河與幸福林帶間，地鐵1號線長樂坡地鐵站旁，地段和交通優(yōu)勢明顯。

在這一板塊內(nèi)還有西安首座龍湖天街、浐灞龍湖小學(xué)、浐灞第二十二小學(xué)、浐灞第二十三小學(xué)、浐灞第四初級中學(xué)（該校由西安市第八十三中學(xué)全面托管）等，距離幸福林帶板塊不遠(yuǎn)。

更重要的是，這一板塊內(nèi)不僅有金地集團自行開發(fā)的金地清峯上項目，還有代建的金地龍騰鉑悅學(xué)府項目等，市場口碑不錯。

當(dāng)然挑戰(zhàn)在于，此次代建的CB5-2-213-1宗地，體量較小，是宗僅為11.102畝的住宅商服用地。

宗地容積率1.2-2.73，建筑密度≤35%，綠地率≥34%，地上建筑面積不大于20205㎡，該宗土地在去年同樣被西安市紡織城開發(fā)建設(shè)有限公司以1.175億元的底價摘得，折合樓面地價5815.39元/㎡。

如何在小體量地塊打造熱銷盤，這是金地管理需要思考的。