苗野丨發(fā)自北京

3月30日，上海2026年第二批次住宅用地出讓落下帷幕。

作為本批次唯一一宗宅地，長(zhǎng)寧區(qū)中山公園板塊C040101單元E1-17、E1-21地塊經(jīng)過(guò)41輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由保利發(fā)展以59.22億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約7.77萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率6.43%。

這宗地塊之所以備受關(guān)注，不僅因其地處上海內(nèi)環(huán)核心，更是長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)時(shí)隔17年首次供應(yīng)純住宅用地，上一次長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)出讓住宅用地還要追溯到2009年的朗詩(shī)虹橋綠郡項(xiàng)目。

這塊被譽(yù)為長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)“壓箱底”的稀缺宅地，雖為保利發(fā)展在上海核心區(qū)的戰(zhàn)略布局再下一城，但面對(duì)高昂的土地成本與苛刻的規(guī)劃條件，如何在寸土寸金的老城區(qū)打造出匹配高溢價(jià)的產(chǎn)品，如何在高端產(chǎn)品云集的上海市場(chǎng)破局，兌現(xiàn)這塊土地的真正價(jià)值，才是保利發(fā)展需要回答的核心命題。

內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺資源的黃金區(qū)位

對(duì)上海樓市而言，長(zhǎng)寧區(qū)中山公園地塊確實(shí)不負(fù)“稀缺”之名。

該地塊位于萬(wàn)航渡路與江蘇北路交會(huì)處，西側(cè)緊貼蘇州河景觀帶，南側(cè)鄰近中山公園，實(shí)現(xiàn)了“河景+園景”的雙重稀缺資源占有。交通方面，距離軌道交通11號(hào)線、13號(hào)線隆德路站約500米，距2號(hào)線中山公園站約900米，周邊十余條公交線路覆蓋，軌交與路面交通網(wǎng)絡(luò)成熟。

商業(yè)配套更是長(zhǎng)寧板塊的強(qiáng)項(xiàng)。長(zhǎng)寧來(lái)福士、龍之夢(mèng)購(gòu)物中心、KING88、889廣場(chǎng)等中高端商業(yè)體環(huán)繞，可滿足從日常消費(fèi)到高端購(gòu)物的全維度需求。教育資源方面，江蘇路第五小學(xué)、上海市延安中學(xué)附屬省吾學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)府均在3公里范圍內(nèi)。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，作為絕對(duì)市中心宅地，在當(dāng)前上海市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展分化的大環(huán)境下，核心區(qū)域稀缺資源往往具備更高的市場(chǎng)溢價(jià)表現(xiàn)。其成交表現(xiàn)，將成為引導(dǎo)上海土地市場(chǎng)未來(lái)走向的重要風(fēng)向標(biāo)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)已有十多年沒(méi)有新增住宅用地，這一次供應(yīng)填補(bǔ)了空白，對(duì)房企而言是難得的布局機(jī)會(huì)。地塊周邊次新房數(shù)量有限，而區(qū)域改善型需求明顯，為未來(lái)銷售提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

規(guī)劃挑戰(zhàn)：老城核心的“螺絲殼里做道場(chǎng)”

拿下這塊“香餑餑”只是開(kāi)始，后續(xù)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃才是真正的“大考”。

從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，上述地塊由E1-17和E1-21兩幅子地塊組成，總出讓面積約2.9萬(wàn)平方米，但地塊形狀并不規(guī)整，周邊被老小區(qū)包圍，城市界面偏舊。E1-17地塊用地面積4490.52平方米，容積率2.4，建筑限高50米；E1-21地塊面積約2.45萬(wàn)平方米，容積率2.67，限高80米。

市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)保利發(fā)展將采用“小高層+高層”的組合形態(tài)，但不規(guī)則地形會(huì)影響樓棟排布效率與景觀朝向，對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃能力提出了更高要求。如何在一片“老小區(qū)”的圍合中打造出符合時(shí)代審美的“好房子”，對(duì)保利的審美能力和產(chǎn)品迭代能力也提出了要求。

與普通純宅地不同，中山公園地塊附帶了一系列嚴(yán)苛的公共配建要求。根據(jù)出讓文件，地塊需配建5%以上的保障性租賃住房，同時(shí)還需配置總計(jì)不少于4500平方米的社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，包括E1-17地塊500平方米的社區(qū)文體設(shè)施，以及E1-21地塊約1000平方米的社區(qū)商業(yè)設(shè)施和3000平方米的社區(qū)文體健康綜合性設(shè)施，且產(chǎn)權(quán)歸受讓人所有并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。

這種“住宅+保障房+公共服務(wù)”的復(fù)合開(kāi)發(fā)模式，雖然響應(yīng)了“15分鐘生活圈”的政策要求，但也增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)難度?！叭绾螌⒐ㄅ涮着c高端社區(qū)有機(jī)融合，既滿足社區(qū)生活需求，又不影響項(xiàng)目的整體調(diào)性，是保利發(fā)展需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。”市場(chǎng)人士認(rèn)為。

此外，地塊成交樓面價(jià)約7.77萬(wàn)元/平方米，按照此前保利發(fā)展發(fā)布的招標(biāo)計(jì)劃公告，公司擬投資100億元在該地塊開(kāi)發(fā)中，據(jù)此測(cè)算，項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)或?qū)⑼黄?4萬(wàn)元/平方米。雖然周邊次新盤(pán)稀缺，但在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)空間的合理兌現(xiàn)，考驗(yàn)著保利發(fā)展的成本控制與溢價(jià)能力。

盧文曦認(rèn)為，此次成交溢價(jià)率6.43%，樓板價(jià)約7.77萬(wàn)元/平方米，低于周邊部分二手次新房?jī)r(jià)格，說(shuō)明房企出價(jià)較為理性，并未因地塊稀缺而盲目追高。但理性拿地之后，更需理性定價(jià)與產(chǎn)品打磨。

如何破局？

面對(duì)稀缺資源與開(kāi)發(fā)難題并存的局面，保利發(fā)展顯然有備而來(lái)。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)消息，參與競(jìng)拍的華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂與保利發(fā)展在前期上演了“龍爭(zhēng)虎斗”。前40輪競(jìng)價(jià)主要集中在華潤(rùn)和金茂之間，雙方交替舉牌，保利發(fā)展則一直按兵不動(dòng)。直到第41輪，保利發(fā)展才首次出價(jià)，令人意外的是，這竟然成為了最終的成交價(jià)。

這種“一擊即中”的拿地方式，雖然讓保利發(fā)展以相對(duì)理性的溢價(jià)率成功補(bǔ)倉(cāng)，也從側(cè)面反映出在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，即便是頭部央企，對(duì)于高價(jià)地塊的出價(jià)也極為謹(jǐn)慎，“同時(shí)對(duì)城市核心區(qū)域地塊的發(fā)展仍保持一定的偏好預(yù)期?！睆埼撵o認(rèn)為。

此外，在這輪土拍之前，保利發(fā)展就發(fā)布了該地塊招標(biāo)計(jì)劃公告，明確提出擬對(duì)該地塊投資高達(dá)100億元，其中建安費(fèi)約9.29億元。高額的投資規(guī)劃彰顯了保利發(fā)展對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)品質(zhì)的高要求，未來(lái)有望打造成為長(zhǎng)寧區(qū)高端住宅的標(biāo)桿項(xiàng)目。

克而瑞深度咨詢撰文提到，本次長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)宅地成功成交，不僅僅是簡(jiǎn)單補(bǔ)倉(cāng)，更承載著板塊產(chǎn)品力升級(jí)、人居價(jià)值重構(gòu)的重要使命，也將推動(dòng)市場(chǎng)熱度從新房延伸至土地層面，助力上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健復(fù)蘇。

市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，保利發(fā)展中山公園地塊的破局關(guān)鍵在于三點(diǎn)：一是產(chǎn)品力的極致呈現(xiàn)，將“天字系”的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與中山公園的地域文脈相結(jié)合，打造具有辨識(shí)度的標(biāo)桿作品；二是客群需求的精準(zhǔn)把握，深入洞察長(zhǎng)寧區(qū)高端改善客群的需求痛點(diǎn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精裝標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)體系上做出差異化；三是開(kāi)發(fā)節(jié)奏的穩(wěn)健把控，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，合理安排開(kāi)發(fā)周期和推盤(pán)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。

對(duì)于保利發(fā)展而言，這宗“壓箱底”地塊的入袋，既是緩解上海區(qū)域銷售壓力的及時(shí)雨，也因其嚴(yán)苛的出讓條件，拉開(kāi)了對(duì)其高端產(chǎn)品力與復(fù)合業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)能力的嚴(yán)峻考驗(yàn)。