1.6731元/㎡起拍

地鐵口寶地出讓?zhuān)?/strong>

在不久前的文章中，我們提到，迪蕩街道即將出讓幾宗優(yōu)質(zhì)地塊。

而就在今天，其中的“旭日綿地塊”，即越城區(qū)ZX-38CZ-04-02地塊，就已經(jīng)擺上拍賣(mài)平臺(tái)，將于4月21日出讓。

地塊位于成發(fā)大廈以南、平江路以西，屬于城東的生活成熟區(qū)。

地段上最大的亮點(diǎn)，自然是位于地鐵4號(hào)線平江路站的地鐵口，而且南面一路之隔就是平江路TOD。

這可以說(shuō)是紹興主城區(qū)范圍內(nèi)，第一個(gè)地鐵上蓋新盤(pán)。

而且這個(gè)地塊直線距離世茂廣場(chǎng)、梅龍湖公園，就在1公里左右，地段上還是不錯(cuò)的。

回到地塊本身，出讓面積20553㎡，地塊體量不大。

容積率在1.6-1.8，建筑限高60米（其中住宅建筑高度不能低于24米，住宅層高不能低于3.15米），也就是說(shuō)，最低也要建7層及以上的洋房產(chǎn)品，最高可以建到19層以下的小高層。

結(jié)合容積率看，可能會(huì)是洋房+小高層的高低配，或純小高層小區(qū)。

目前紹興“好房子”的層高要求，只是大于等于3米，而此次地塊出讓明確了層高要再3.15米及以上，很明顯也是想讓競(jìng)得開(kāi)發(fā)商打造一個(gè)新的“好房子”標(biāo)桿項(xiàng)目。

最后就是價(jià)格上，起拍總價(jià)約2.5億、樓面價(jià)6731元/㎡，相較于周邊兩宗成交地塊8000多元/㎡的起拍樓面價(jià)，是低了一點(diǎn)，但那兩宗地塊的容積率都在1.1-1.3。

而城區(qū)上一次出讓容積率1.8的地塊，還是2024年的雄盛北側(cè)地塊，當(dāng)時(shí)起拍樓面價(jià)是7580元/㎡，最終由國(guó)企0溢價(jià)拿下。

對(duì)比來(lái)看，這次城東這宗地塊，位置和資源更好，但起拍價(jià)設(shè)置更加謹(jǐn)慎了。

2.成交即是風(fēng)向

城東板塊即將迎來(lái)“大考”

考驗(yàn)之一，是在土地成交價(jià)格上，將部分反映市場(chǎng)對(duì)城東板塊、乃至主城區(qū)板塊的價(jià)值認(rèn)知。

因?yàn)檫@宗地塊存在極大特殊性：它是城區(qū)第一宗真正的地鐵上蓋土地。

而偏低的起拍價(jià)，更是給了市場(chǎng)一個(gè)明確的“觀察窗口”。

如果地塊能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)城東板塊的發(fā)展?jié)摿?、地鐵上蓋的價(jià)值仍持樂(lè)觀態(tài)度，也將為整個(gè)主城區(qū)土地市場(chǎng)注入信心；

反之，若最終低價(jià)成交或流拍，則可能進(jìn)一步加劇市場(chǎng)對(duì)城東板塊的觀望情緒，甚至影響后續(xù)主城區(qū)地塊的出讓節(jié)奏。

考驗(yàn)之二，在于未來(lái)項(xiàng)目入市后的定價(jià)，或?qū)⒅苯佑绊懼鞒菂^(qū)新房?jī)r(jià)格體系。

毋庸諱言，之前樓市冷淡期，城區(qū)項(xiàng)目接連調(diào)價(jià)，市場(chǎng)一度對(duì)價(jià)格底線失去判斷依據(jù)。

直到迪蕩區(qū)域的玖璋云序、越湖云起，以及城南的春映堂前相繼入市，才逐步穩(wěn)定了價(jià)格錨點(diǎn)。

可以說(shuō)，當(dāng)前迪蕩板塊的房?jī)r(jià)，已成為主城區(qū)價(jià)格體系的重要參照。

而此次出讓的地鐵上蓋地塊，憑借稀缺性和配套優(yōu)勢(shì)，未來(lái)入市價(jià)格備受關(guān)注。

如果項(xiàng)目定價(jià)合理，貼合市場(chǎng)預(yù)期，將進(jìn)一步鞏固主城區(qū)房?jī)r(jià)錨點(diǎn)，帶動(dòng)城東板塊價(jià)值提升；

但如果為了搶占市場(chǎng)而低價(jià)入市，引發(fā)區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)，不僅會(huì)沖擊城東板塊現(xiàn)有樓盤(pán)的價(jià)格體系，甚至可能引發(fā)整個(gè)主城區(qū)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，打破當(dāng)前好不容易穩(wěn)定的市場(chǎng)格局。

因此，這場(chǎng)土拍，既是一次機(jī)遇，也是一場(chǎng)考驗(yàn)。

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