新華社資料圖

昨天，寧波公積金新政發(fā)布（點擊查看詳情），引發(fā)了大家的廣泛討論。大家咨詢的問題中，既有與這次新政相關(guān)的，也有常規(guī)的與公積金繳存、提取、貸款相關(guān)的。

今天，我們就針對咨詢最集中、最為典型的3大類問題，結(jié)合此次公積金新政和寧波現(xiàn)行公積金相關(guān)政策，邀請了寧波市住房公積金管理中心專業(yè)人士作一次集中答疑。

第一類問題：我能貸多少公積金？

這是最不好回答的一類問題，因為，影響公積金貸款額度的因素包括但不限于——公積金賬戶余額、公積金繳存基數(shù)、公積金最高貸款額度、是否“首套首貸”（首次申請公積金貸款購買家庭首套房）、是否多孩家庭、借款人的學歷、家庭住房套數(shù)、房屋價格、是否購買的是“二星級及以上綠色建筑”新建商品住房、貸款年限……

只有把這些因素都綜合起來，才能測算出你的公積金貸款能貸到多少。

而第一步，要先搞清楚1個前提和3個概念。

1個前提，即你要辦公積金貸款，前提是公積金已經(jīng)繳存滿6個月，否則沒法貸。

3個概念，分別是：最高貸款額度、可貸額度、實際能貸到的額度。

公積金貸款最高貸款額度，分兩檔，一是“首套首貸”的，此次新政施行后，最高貸款額度為160萬元；二是除“首套首貸”之外的其他情形，統(tǒng)稱為非“首套首貸”的，最高貸款額度為130萬元。

在160萬元/130萬元的基礎上——多孩家庭，最高貸款額度上浮50%；各類人才，大專、本科、研究生、高層次人才，分別上浮20%、30%、40%、50%；購買的新建商品住房為“二星級及以上綠色建筑”的，上浮20%。

注意：學歷可就高，多孩家庭和各類人才的上浮可疊加，但綠色建筑的上浮不能與多孩、人才的疊加。

公積金貸款最高貸款額度列表如下：

公積金貸款可貸額度，簡單說，就是“賬戶余額*25”，但最高不超過上述最高貸款額度。順帶提一下，夫妻雙方的公積金賬戶余額可以合并計算；還有，申請貸款前6個月內(nèi)已提取的公積金——包括購房提取、還貸提取等等，依然可以計入余額。

但可貸額度并不等于實際貸款額度。

實際能貸到的額度，還要滿足還貸能力測算。具體而言，就是貸款后的月供，不能超過公積金繳存基數(shù)的60%（靈活就業(yè)人員可以選擇“不超過月收入的50%”）。當然，實際貸到的額度也不能超過你所購住房總價的80%（因為首付最低20%）。

關(guān)于大家具體的公積金繳存基數(shù)，可以通過“浙里辦”—“公積金”—“公積金查詢”—“賬戶詳情”查看；實際能貸到多少，可以網(wǎng)上找個房貸計算器，以“繳存基數(shù)的60%”作為月均還款額，再結(jié)合貸款年限、利率，倒算出來。

另外，公積金實際可貸額度低于25萬元的，一律按25萬元發(fā)放。

目前，公積金貸款的年限，可延至法定退休年齡后五年，最長30年。

公積金貸款利率，5年期以上的，首套房為2.6%、二套房為3.075%。

這里，就要說到大家問得比較多的第二類問題了。

第二類問題：公積金貸款的家庭住房套數(shù)、貸款次數(shù)怎么認定？

這個問題的答案，看下面這張圖基本就清楚了：

簡單說，公積金貸款家庭住房套數(shù)和貸款次數(shù)認定，同時看兩方面：

一是購房所在區(qū)（縣、市）的家庭住房套數(shù)（以購房所在地相關(guān)部門出具的家庭住房套數(shù)查詢結(jié)果或認定證明為準）；

二是全國范圍內(nèi)的家庭公積金貸款次數(shù)（以住建部住房公積金監(jiān)管服務平臺查詢結(jié)果為準）。

這次新政，有一個公積金貸款次數(shù)核減條款，對已經(jīng)貸過2次公積金貸款的人非常友好。即，原來用公積金貸款購買的住房已經(jīng)賣掉了，那那一次公積金貸款就不算次數(shù)。

即便已經(jīng)貸過2次，按這個核減標準，也可以將公積金貸款次數(shù)核減至1次乃至0次，從原先的不能再貸變成可以貸，甚至是變?yōu)椤笆滋资踪J”。

需要注意，該公積金貸款次數(shù)核減政策的適用條件，除了公積金貸款次數(shù)已達2次，還需是2026年3月30日后在寧波新購房、公積金繳存在寧波。

另外，目前公積金貸款也和銀行商業(yè)貸款一樣，適用這條規(guī)定：居民家庭在購房所在區(qū)（縣、市）范圍名下僅有一套住房且正掛牌出售的，不計入家庭住房套數(shù)，新購住房可按首套住房認定。

第三類問題：“商轉(zhuǎn)公”

這次新政，對“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務作了很大的優(yōu)化調(diào)整，大家的咨詢也非常多。

政策調(diào)整后，“商轉(zhuǎn)公”的首付款比例、認房認貸及上浮政策等，都參照我市二手住房公積金貸款政策執(zhí)行。

簡單說，可以把“商轉(zhuǎn)公”看作是新辦一次公積金貸款，家庭住房套數(shù)認定按上述標準來，首付比例達到20%即可，多孩、人才等的上浮也一樣可以享受，可貸額度倍數(shù)也是25倍。

原先“商轉(zhuǎn)公”蠻復雜，根據(jù)購房時間不同，要求也不同，簡單了解下：

①購房時間（以網(wǎng)簽時間為準，下同）在2023年9月28日（不含）之前的，“商轉(zhuǎn)公”時要求已付房款比例首套房的達到40%、二套房的達到60%；

②購房時間在2023年9月28日（含）至2024年7月8日（含）之間的，“商轉(zhuǎn)公”時要求已付房款比例首套房的達到30%、二套房的達到60%；

③購房時間在2024年7月9日（含）后的，“商轉(zhuǎn)公”時要求已付房款比例首套房的達到20%、二套房的達到25%。

但新政后辦理“商轉(zhuǎn)公”，需要特別注意兩點：

一是新政中的公積金貸款次數(shù)核減政策，“商轉(zhuǎn)公”不適用。如果已經(jīng)貸過兩次公積金貸款，即便貸款所購住房已經(jīng)賣掉，也不能辦“商轉(zhuǎn)公”。

二是“商轉(zhuǎn)公”的公積金貸款可貸額度，要滿足以下5個“不超過”：

1.不超過現(xiàn)行公積金最高貸款額度的金額；

2.不超過公積金可貸額度計算公式計算的金額；

3.不超過按照公積金還貸能力測算的金額；

4.不超過原剩余商業(yè)性貸款余額；

5.不超過房屋價格——房屋價格的確定方式，為公積金貸款承辦銀行對貸款房屋進行價格評估，并以評估價格、房屋契稅價格、房屋交易價格（以下簡稱“三價”）中的最低者作為貸款房屋總房價。

尤其要注意的是第5個“不超過”！

因為這幾年樓市深度調(diào)整，原來總價200萬元、按揭140萬元買入的房子，假設現(xiàn)在銀行評估總價是100萬元且為“三價最低”，那你“商轉(zhuǎn)公”時公積金貸款額就不能超過100萬元，而不是對照140萬元來貸公積金（假設可貸額度可以達到甚至超過140萬元）。其中現(xiàn)公積金貸款與原按揭40萬元的差額，銀行一般會要求你補足才可以辦“商轉(zhuǎn)公”。

另外需要提醒的是，辦理“商轉(zhuǎn)公”，借款人必須正常繳存公積金且已滿6個月。如果一對夫妻，兩人共同擁有一套住房產(chǎn)權(quán)，丈夫是房子按揭的借款人但沒有公積金，妻子有公積金，想用妻子的公積金來辦理“商轉(zhuǎn)公”時，只能先結(jié)清原按揭，再以妻子為借款人辦理純公積金貸款或組合貸。

“商轉(zhuǎn)公”還要注意，房子必須是已經(jīng)辦出產(chǎn)權(quán)證的。同時，原按揭銀行需有公積金業(yè)務承辦資格，否則只能先在原銀行結(jié)清按揭貸款、再到有公積金業(yè)務承辦資格的銀行去辦公積金貸款。

目前，寧波有公積金業(yè)務承辦資格的銀行共16家，分別是：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、寧波銀行、浙江農(nóng)商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、郵儲銀行、招商銀行、浙商銀行、杭州銀行、興業(yè)銀行、光大銀行、民生銀行。

還有一個每次公積金政策調(diào)整都會被問到的問題：我辦的是組合貸，其中的公積金貸款部分，按當時政策比較低（比如只有60萬元），現(xiàn)在能按照新政策標準重新貸過嗎（比如可以貸到160萬元）？

答案很明確：不可以。同一套住房，在產(chǎn)權(quán)人沒變的情況下，是不可能辦兩次貸款的。

因為每個人的家庭住房情況、公積金賬戶情況、購房計劃等等都不盡相同，如果大家要咨詢公積金政策相關(guān)問題，務必把具體情況描述清楚，這樣我們才能給出正確答案。

最后，繼續(xù)歡迎大家留言咨詢公積金政策相關(guān)問題。

來源 寧波晚報 記者 程旭輝