在越南借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)和法律警示

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十幾年的越南生活經(jīng)驗(yàn)告訴我：這里的房子，不是有錢(qián)就能買(mǎi)的。

在越南待了十幾年，我見(jiàn)過(guò)不少中國(guó)人想在這里買(mǎi)房。有的是因?yàn)楣ぷ鏖L(zhǎng)期派駐，有的是看好越南房地產(chǎn)市場(chǎng)想投資。但當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)外國(guó)人買(mǎi)房有諸多限制后，不少人動(dòng)起了“借名買(mǎi)房”的心思——找個(gè)越南朋友或越南配偶代持，自己出錢(qián)、自己住。

這條路，走不通，而且代價(jià)可能遠(yuǎn)超你的想象。

一、為什么有人想借名買(mǎi)房？

越南的法律確實(shí)允許外國(guó)人買(mǎi)房，但限制不少：

外國(guó)人只能買(mǎi)商業(yè)住宅項(xiàng)目（地上建筑物），不能買(mǎi)土地；

每棟公寓樓外國(guó)人只能買(mǎi)不超過(guò)30%的單元；

每個(gè)坊級(jí)區(qū)域外國(guó)人只能買(mǎi)不超過(guò)250套獨(dú)棟住宅；

房屋所有權(quán)期限只有50年（可續(xù)一次，最長(zhǎng)100年）。

如果超出了這些限制，或者想買(mǎi)法律不允許外國(guó)人買(mǎi)的房產(chǎn)類(lèi)型，有人就想到了“借名”這個(gè)辦法。

二、越南法律根本不認(rèn)“借名買(mǎi)房”

很多人拿中國(guó)的那套思維往越南套，以為簽個(gè)“代持協(xié)議”就能解決問(wèn)題。這是最大的誤區(qū)。

越南法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)認(rèn)定非常嚴(yán)格。根據(jù)越南《民法典》，所有權(quán)的設(shè)立、變更、終止都必須有明確的法律依據(jù)。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，誰(shuí)的名字在粉紅書(shū)（即土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)證書(shū)）上，法律就認(rèn)誰(shuí)是主人（即支持“顯名業(yè)主”）。

你和越南朋友簽的那份“代持協(xié)議”，在越南法院眼里基本等于廢紙。為什么？

第一，這類(lèi)協(xié)議很可能被認(rèn)定為“虛假交易”。 根據(jù)越南《民法典》關(guān)于民事交易效力的規(guī)定，若交易的目的是掩蓋真實(shí)意圖，該交易可能被認(rèn)定為無(wú)效。你簽代持協(xié)議，真實(shí)目的是規(guī)避外國(guó)人購(gòu)房限制——這本身就是違法行為，法院不會(huì)保護(hù)你的“地下交易”。

第二，即使協(xié)議內(nèi)容真實(shí)，也未必能強(qiáng)制執(zhí)行。 越南法律要求不動(dòng)產(chǎn)交易必須經(jīng)過(guò)公證，且所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須在土地登記機(jī)關(guān)完成登記。你那份私下簽的協(xié)議，既沒(méi)公證也沒(méi)登記，拿什么去主張權(quán)利？

第三，借名買(mǎi)房有可能違反多項(xiàng)越南法律規(guī)定，如《住房法》《土地法》《行政處罰法》等。不僅你的產(chǎn)權(quán)主張難以的得到法院支持，甚至因?yàn)樯嫦佣囗?xiàng)違法而被行政處罰，甚至情節(jié)嚴(yán)重的將被追究刑責(zé)，尤其是外國(guó)人極有可能被從重處罰。

三、借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)一：名義產(chǎn)權(quán)人翻臉不認(rèn)人

這是最直接的風(fēng)險(xiǎn)。房子登記在越南朋友名下，從法律上講，那就是他的房子。

他可以把房子賣(mài)掉——只要他是粉紅書(shū)上登記的所有人，買(mǎi)家又是善意第三人，交易就是合法的。你出錢(qián)買(mǎi)的房子，最后錢(qián)進(jìn)了別人的口袋，你連哭的地方都沒(méi)有。

他可以用房子去抵押貸款——欠錢(qián)不還，銀行直接收走房子。

他離婚了——房子可能被當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

他去世了——房子變成遺產(chǎn)，他的法定繼承人（配偶、子女、父母）有權(quán)繼承，跟你沒(méi)有任何關(guān)系。

我在越南十幾年，親眼見(jiàn)過(guò)不止一個(gè)中國(guó)老板因?yàn)榻杳I(mǎi)房，最后血本無(wú)歸。

風(fēng)險(xiǎn)二：合同無(wú)效，錢(qián)房?jī)煽?/strong>

退一步講，就算你的越南朋友是好人，沒(méi)有翻臉，這筆交易本身也可能被認(rèn)定為無(wú)效。

越南法律規(guī)定，違反法律禁止性規(guī)定的民事交易無(wú)效。借名買(mǎi)房本質(zhì)上是在規(guī)避外國(guó)人購(gòu)房的限制，一旦被認(rèn)定為違法，合同自始無(wú)效。

合同無(wú)效的后果是什么？雙方返還各自取得的財(cái)產(chǎn)。但問(wèn)題是——房子可能已經(jīng)漲價(jià)了，你拿回的是當(dāng)初的購(gòu)房款，還是房子的現(xiàn)值？實(shí)際操作中，越南法院大概率只會(huì)判對(duì)方返還你當(dāng)初出的錢(qián)，房?jī)r(jià)上漲的收益跟你沒(méi)關(guān)系。

更糟的情況是，如果法院認(rèn)定你們惡意串通、損害國(guó)家利益，購(gòu)房款可能被沒(méi)收。

風(fēng)險(xiǎn)三：外國(guó)人身份暴露后的處罰

即便你和越南朋友關(guān)系鐵、法律上也沒(méi)出問(wèn)題，還有一個(gè)繞不開(kāi)的坎：你的外國(guó)人身份遲早會(huì)暴露。

你在越南長(zhǎng)期居住，需要辦理暫住登記。你住在自己“名下”的房子里，但房子的產(chǎn)權(quán)人是越南人——這本身就容易被查。

一旦被發(fā)現(xiàn)你是實(shí)際出資人、實(shí)際居住人，而房產(chǎn)登記在越南人名下，你不僅可能面臨罰款，還可能被列入黑名單，影響簽證延期甚至被驅(qū)逐出境。

外國(guó)人在越南的購(gòu)房資格，是法律明確規(guī)定的權(quán)利邊界。想繞過(guò)去，就是在跟法律玩火。

四、如果確實(shí)想在越南買(mǎi)房，怎么辦？

第一條原則：走正路。

如果符合條件，就用自己的名義買(mǎi)。公寓樓30%的限額在很多項(xiàng)目里還沒(méi)有滿(mǎn)，你完全有機(jī)會(huì)合法購(gòu)買(mǎi)。50年的所有權(quán)期限對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)也夠用了——畢竟你也不一定在越南住一輩子。

第二條原則：一定要查清楚再下手。

查這個(gè)項(xiàng)目是否在“允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)”的名單上——如果項(xiàng)目位于或靠近敏感區(qū)域，外國(guó)人絕對(duì)不能買(mǎi)。

查這棟樓的外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)比例是否已超過(guò)30%；

查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和項(xiàng)目審批文件。

第三條原則：找專(zhuān)業(yè)律師做盡職調(diào)查。

在越南買(mǎi)房，尤其是期房，坑很多。開(kāi)發(fā)商的資金鏈、項(xiàng)目的土地性質(zhì)、抵押情況……這些都需要專(zhuān)業(yè)人士幫你查?；c(diǎn)律師費(fèi)，比以后打官司劃算得多。

借名買(mǎi)房這件事，本質(zhì)上是在賭——賭對(duì)方不會(huì)翻臉、賭法律不會(huì)追究、賭運(yùn)氣站在你這邊。

但法律不會(huì)因?yàn)槟銈冴P(guān)系好就網(wǎng)開(kāi)一面。在越南待了十幾年，從一個(gè)留學(xué)生到現(xiàn)在的實(shí)習(xí)律師，我越來(lái)越明白一個(gè)道理：在異國(guó)他鄉(xiāng)，最貴的成本不是房?jī)r(jià)，是法律風(fēng)險(xiǎn)。

在越南，買(mǎi)房可以等等，但法律風(fēng)險(xiǎn)一刻都不能等。

本文僅供參考，不構(gòu)成正式法律意見(jiàn)。具體案件請(qǐng)咨詢(xún)執(zhí)業(yè)律師。