來(lái)源：環(huán)球市場(chǎng)播報(bào)

禁止大型投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟住宅，在華盛頓達(dá)成了罕見(jiàn)的兩黨共識(shí)。不少住房維權(quán)人士將疫情后房?jī)r(jià)飆升歸咎于華爾街機(jī)構(gòu)大肆囤房。如今，隨著特朗普總統(tǒng)發(fā)布行政令、參議院推進(jìn)相關(guān)法案，這一禁令或?qū)⒑芸炻涞?。但多位?jīng)濟(jì)學(xué)家指出，該舉措對(duì)平抑房?jī)r(jià)效果有限，反而可能減少獨(dú)棟住宅租賃供給，讓無(wú)力購(gòu)房者的選擇更少。

法案核心內(nèi)容

上月，參議院以89 票贊成、10 票反對(duì)通過(guò)一項(xiàng)旨在提升住房可負(fù)擔(dān)性的法案，眾議院今年早些時(shí)候已通過(guò)版本更窄的同類(lèi)法案。參議院版本由共和黨參議員蒂姆?斯科特與民主黨參議員伊麗莎白?沃倫聯(lián)合推動(dòng)，目標(biāo)是刺激住房建設(shè)、降低房?jī)r(jià)。

法案核心條款：禁止持有 350 套及以上獨(dú)棟住宅的大型機(jī)構(gòu)投資者，再購(gòu)入新的獨(dú)棟住宅。

實(shí)際效果存疑：難降房?jī)r(jià)，或傷租客

1． 機(jī)構(gòu)投資者占比極低，非房?jī)r(jià)主因

機(jī)構(gòu)投資者僅持有美國(guó)極小部分獨(dú)棟住宅存量：

• 美國(guó) 9200 萬(wàn)套獨(dú)棟住宅中，僅 0.7% 由持有 350 套以上房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者持有（約翰?伯恩斯研究咨詢(xún)公司數(shù)據(jù)）。
• 絕大多數(shù)投資性房產(chǎn)屬于小型房東：持有不到 10 套房產(chǎn)的 “夫妻店” 投資者占比最高（房產(chǎn)情報(bào)公司 Cotality 數(shù)據(jù)）。

“機(jī)構(gòu)投資者只是方便的替罪羊，并未觸及核心問(wèn)題。”租賃住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰伊?帕森斯直言。

2． 房源或流向小房東，非首次購(gòu)房者

Redfin 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾?費(fèi)爾韋瑟指出：大型投資者拋售的房源，大概率會(huì)被小型投資者接手，而非首次購(gòu)房者。

“首次購(gòu)房者占比下滑，并非因?yàn)榇笮蜋C(jī)構(gòu)，而是因?yàn)橘I(mǎi)房實(shí)在太貴了?！?/strong>她補(bǔ)充道。

機(jī)構(gòu)投資者如何影響房?jī)r(jià)？

• 2008 年后：黑石等私募股權(quán)公司低價(jià)抄底數(shù)千套獨(dú)棟住宅，轉(zhuǎn)為租賃房源。
• 疫情后：利率創(chuàng)歷史新低，樓市火爆、競(jìng)價(jià)激烈，機(jī)構(gòu)投資者同步加速囤房。
• 核心矛盾：美國(guó)樓市存在數(shù)百萬(wàn)套住房缺口。供給極度稀缺下，任何新增競(jìng)爭(zhēng)都會(huì)推高房?jī)r(jià)。

美國(guó)政府問(wèn)責(zé)局 2024 年報(bào)告稱(chēng)，金融危機(jī)后機(jī)構(gòu)投資者或助推房?jī)r(jià)與租金上漲，但難以確鑿證明。

區(qū)域差異明顯，并非簡(jiǎn)單正相關(guān)

機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)房集中度城市排名（Realtor.com數(shù)據(jù)）：

1. 亞特蘭大（全美最高）
2. 孟菲斯
3. 達(dá)拉斯
4. 休斯頓
5. 鳳凰城

但房?jī)r(jià)漲幅與機(jī)構(gòu)活躍度并不完全匹配：

• 亞特蘭大、達(dá)拉斯：疫情后房?jī)r(jià)漲幅高于全美均值
• 孟菲斯：房?jī)r(jià)漲幅低于全美均值（Zillow 房?jī)r(jià)指數(shù)）

多數(shù)住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲主因是超低房貸利率、長(zhǎng)期建房不足、首次購(gòu)房者集中入市（房地美 2022 年 6 月報(bào)告）。該報(bào)告明確：“投資者并未列入房?jī)r(jià)上漲的核心驅(qū)動(dòng)因素”。

大型機(jī)構(gòu)已轉(zhuǎn)為凈賣(mài)家

機(jī)構(gòu)投資者正主動(dòng)撤離獨(dú)棟住宅市場(chǎng)：

• 黑石數(shù)據(jù)：2022 年至今，機(jī)構(gòu)獨(dú)棟住宅收購(gòu)量暴跌超 90%
• 住房數(shù)據(jù)公司 Parcl Labs：包括黑石在內(nèi)的大型房企，近年已從凈買(mǎi)入轉(zhuǎn)為凈賣(mài)出
• 機(jī)構(gòu)拋售房源已占部分城市掛牌量近20%；亞特蘭大市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)賣(mài)出兩套才買(mǎi)入一套

法案隱憂(yōu)：擠壓租客生存空間

反對(duì)該法案的經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕森斯警告：

• 禁令會(huì)將無(wú)首付儲(chǔ)蓄、信用評(píng)分較低的租客排除在獨(dú)棟住宅社區(qū)之外。
• 這類(lèi)社區(qū)通常更安全、學(xué)區(qū)更好，限制供給會(huì)迫使租客回流公寓樓，推高整體租金

“租客也是人，他們和購(gòu)房者有同樣的需求 —— 辦兒童生日派對(duì)、家庭聚餐、擁有后院。認(rèn)為這些福利只屬于房主，是非常倒退的觀念。”帕森斯說(shuō)。

官方表態(tài)

參議院銀行委員會(huì)發(fā)言人對(duì) CNN 表示：

“參議院剛通過(guò) 30 年來(lái)最大規(guī)模住房供給法案，旨在增建住房、降低成本，讓更多家庭而非巨頭企業(yè)擁有住房。國(guó)會(huì)應(yīng)讓家庭更易首次購(gòu)房，讓掠奪性房東更難囤房抬價(jià)?！?br/>