2026.04.14

本文字?jǐn)?shù)：2342，閱讀時(shí)長大約4分鐘

作者 |第一財(cái)經(jīng) 高雅

正值美國傳統(tǒng)春季購房旺季，受中東局勢引發(fā)的連鎖反應(yīng)影響，美國樓市并未如期回暖，反而陷入“深度凍結(jié)”狀態(tài)。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）4月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)，美國3月現(xiàn)房銷售量環(huán)比下降3.6%，同比下降1%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年化銷售量降至398萬套。

地緣政治風(fēng)險(xiǎn)打破了市場此前的樂觀預(yù)期。作為定價(jià)錨的十年期美債收益率走高，這也導(dǎo)致此前一度跌破6%的30年期固定抵押貸款利率出現(xiàn)“跳升”。房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)顯示，3月平均利率已由2月的6.05%反彈至6.18%。受此影響，NAR將美國全年住房銷量預(yù)計(jì)增速下調(diào)至4%。

總部在吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)董事總經(jīng)理何丹尼（Daniel Ho）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱：“美國房貸利率在二月份一度跌破6%，現(xiàn)已是曇花一現(xiàn)；樓市小陽春的勢頭，已被中東沖突打斷?！?/p>

“歷史上類似地緣沖突顯示，戰(zhàn)爭引發(fā)的油價(jià)短期飆升通常會(huì)導(dǎo)致房貸利率上升、買家觀望加劇，樓市成交量出現(xiàn)3-6個(gè)月的暫時(shí)放緩。一旦沖突緩和或能源價(jià)格穩(wěn)定，市場需求往往快速反彈。”他說，據(jù)其判斷，2026年上半年美國樓市將進(jìn)入“戰(zhàn)火下的冷靜期”，春季后半段成交回補(bǔ)力度或明顯弱于年初預(yù)期。若油價(jià)在二季度內(nèi)階段性回落，被壓抑的需求有望在下半年釋放；反之，復(fù)蘇可能推遲至2027年。

中東戰(zhàn)事的連鎖反應(yīng)

加拿大皇家銀行（RBC）美國經(jīng)濟(jì)主管里德（Mike Reid）將當(dāng)前美國房屋銷售量形容為“甚至低于全球金融危機(jī)期間最糟糕的水平”。牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)院首席美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家豪頓（Nancy Vanden Houten）也認(rèn)為，自中東局勢爆發(fā)以來，抵押貸款利率出現(xiàn)回升，預(yù)計(jì)住房銷量將維持橫盤整理態(tài)勢，直到今年年底才開始逐漸回升。

從交易情況看，蘇富比國際房地產(chǎn)舊金山門羅公園（Menlo Park）經(jīng)紀(jì)人梁彥（Aya Yan Liang）也觀察到了中東局勢給美國房地產(chǎn)市場帶來的觀望情緒。她對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“今天我去超市買菜，切身感受到物價(jià)漲了不少，原來5.9美元一袋的面包漲到了7美元。這也波及了我的房產(chǎn)生意。中東局勢爆發(fā)后，我的一位原計(jì)劃配置100萬至200萬美元投資房產(chǎn)的客戶，立即暫停了行動(dòng)，表示需要進(jìn)一步觀望?！?/p>

除了宏觀環(huán)境的擠壓，局部市場的微觀情緒同樣不容樂觀。硅谷科技企業(yè)的裁員傳聞再次令中產(chǎn)階級(jí)購房者倍感焦慮?！傲硪唤M買家夫婦原計(jì)劃購置500萬至600萬美元的房產(chǎn)，但太太供職的Meta傳出裁員傳聞，便暫停了購房行動(dòng)。這種不安全感也直接沖擊了硅谷100萬至200萬美元區(qū)間的剛需市場?！绷簭┍硎?。

美國明星地產(chǎn)公司Serhant紐約經(jīng)紀(jì)人Amy Wang也告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“三月份，我們有幾套房源上市。原本二月份按揭利率已跌破6%，我對(duì)三月市場抱有期待，但實(shí)際看房人數(shù)遠(yuǎn)不及預(yù)期，僅為往常月份的一半左右。雖有部分買家出價(jià)，但報(bào)價(jià)遠(yuǎn)低于掛牌價(jià)；由于價(jià)差太大，賣家根本無法接受，加之房子還有租約，賣家索性選擇繼續(xù)收租?！?/p>

“其實(shí)賣家的報(bào)價(jià)并不高，基本回落到了十年前的水平。曼哈頓房價(jià)的高峰是在2019年，這位賣家因?yàn)樨叫栀Y金，幾乎是虧本在賣?！盇my進(jìn)一步表示，“雖然現(xiàn)在是入市好時(shí)機(jī)，但顯然，中東議題沖擊了樓市，股市波動(dòng)導(dǎo)致不少買家無法騰挪資金。不過，看房人的減少意味著市場已轉(zhuǎn)向買方市場，買家的議價(jià)權(quán)更大了?！?/p>

里德認(rèn)為，當(dāng)前的核心問題在于，除了相對(duì)較高的抵押貸款利率外，供應(yīng)短缺也損害了住房負(fù)擔(dān)能力。根據(jù)NAR數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前庫存量為136萬套，庫存銷售比（即供需比）相當(dāng)于4.1個(gè)月的供應(yīng)量，仍低于歷史正常水平。

豪頓對(duì)此表示：“如果不是因?yàn)榈盅嘿J款利率的回升，會(huì)有更多賣家進(jìn)入市場。同比來看，供應(yīng)量增長了2.5%，是自2022年4月以來的最小年度增幅?！?/p>

受此影響，盡管銷售低迷，價(jià)格仍在增長。NAR稱，3月現(xiàn)房銷售中位數(shù)價(jià)格同比上漲1.4%，達(dá)到40.88萬美元，這是房價(jià)連續(xù)第33個(gè)月錄得同比上漲。

樓市何時(shí)轉(zhuǎn)暖

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）認(rèn)為，當(dāng)前，消費(fèi)者信心的下降和就業(yè)增長的放緩繼續(xù)抑制著買家的需求。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)Compass西雅圖柯克蘭（Kirkland）經(jīng)紀(jì)人Becco Zou對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者現(xiàn)身說法：“目前我服務(wù)的賣家客戶明顯多于買家。這些賣家大多有了一定年紀(jì)，有的正值退休，計(jì)劃賣大換??；有的則是為了陪孩子去東海岸讀書，準(zhǔn)備處置本地房產(chǎn)?！?/p>

她表示，相比之下，現(xiàn)在的買家普遍持觀望態(tài)度，而且對(duì)房源非常挑剔，各方面要求都很高?！袄?，目前科技行業(yè)上班族沒時(shí)間打理房子，想要拎包入住，我就要根據(jù)這一需求給賣家提供一些針對(duì)性的翻新建議。最近我剛為一位賣家安排了工程隊(duì)，預(yù)計(jì)用一個(gè)月的時(shí)間對(duì)房屋進(jìn)行整修，讓房子達(dá)到理想的出售狀態(tài)?！盉ecco說。

里德也解釋稱：“在現(xiàn)有住房銷售方面，目前的平均30年期固定抵押貸款利率與許多房主在疫情后鎖定的極低利率之間存在巨大差距，這導(dǎo)致了庫存受壓。畢竟，有多少房主愿意放棄低于3%的貸款利率而搬家呢？”

“盡管房價(jià)與抵押貸款利率通常呈反向變動(dòng)關(guān)系（即利率上升，房價(jià)往往下跌），但供應(yīng)短缺導(dǎo)致過去幾年房價(jià)反而持續(xù)上漲。事實(shí)上，據(jù)RBC估算，房價(jià)需要經(jīng)歷近15%的向下修正，才能恢復(fù)到疫情前的負(fù)擔(dān)能力水平?！崩锏逻M(jìn)一步表示。

里德稱，在抵押貸款利率或價(jià)格發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化之前，市場仍無法找到復(fù)蘇之路。在此之前，預(yù)計(jì)這種僵局很可能會(huì)貫穿整個(gè)2026年。

微信編輯| 蘇小

：bianjibu@yicai.com

：business@yicai.com