司法拍賣(mài)中即使已簽訂成交確認(rèn)書(shū), 法院也有權(quán)撤銷(xiāo)該拍賣(mài)程序

作者：李舒 唐青林 吳志強(qiáng)（北京云亭律師事務(wù)所*）

裁判要旨

司法拍賣(mài)中，即便競(jìng)買(mǎi)人已簽訂了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，但若執(zhí)行法院沒(méi)有送達(dá)拍賣(mài)成交裁定，強(qiáng)制拍賣(mài)程序即沒(méi)有結(jié)束，競(jìng)買(mǎi)人不能辦理過(guò)戶手續(xù)，也不能發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的效力，執(zhí)行法院有權(quán)撤銷(xiāo)該拍賣(mài)程序。

案情簡(jiǎn)介

一、因膠州市大沽河農(nóng)科園公司（下稱“大沽河公司”）涉訴，被臨朐縣法院查封財(cái)產(chǎn)。執(zhí)行中，又因膠州市李哥莊鎮(zhèn)人民政府（下稱“李哥莊鎮(zhèn)政府”）接受大沽河公司資產(chǎn)，臨朐縣法院裁定追加李哥莊鎮(zhèn)政府為被執(zhí)行人。

二、大沽河公司被查封財(cái)產(chǎn)為其承租的李哥莊鎮(zhèn)北王家莊村民委員會(huì)（下稱“北王家莊村委會(huì)”）所有的集體土地上建設(shè)的包括農(nóng)作物種植溫室大棚在內(nèi)的地上建筑物。經(jīng)評(píng)估拍賣(mài)，孫俊崗于2007年7月5日競(jìng)得該財(cái)產(chǎn)，同日，與拍賣(mài)公司簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》。

三、李哥莊鎮(zhèn)政府向臨朐縣法院提出執(zhí)行異議，主張拍賣(mài)程序違法，拍賣(mài)物屬違法建筑不應(yīng)拍賣(mài)。臨朐縣法院作出（2008）臨法執(zhí)異字第1號(hào)民事裁定（下稱“臨1號(hào)裁定”），撤銷(xiāo)拍賣(mài)裁定及相關(guān)委托拍賣(mài)通知。

四、孫俊崗向?yàn)H坊中院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷(xiāo)臨1號(hào)裁定，濰坊中院作出（2008）濰執(zhí)復(fù)字第19號(hào)民事裁定（下稱“濰19號(hào)裁定”），駁回孫俊崗的復(fù)議請(qǐng)求。又因?qū)O俊崗與北王家莊村委會(huì)簽訂的《土地租賃協(xié)議》被認(rèn)定無(wú)效，拍賣(mài)裁定已被撤銷(xiāo)，2015年11月16日，臨朐縣法院通知拍賣(mài)公司將拍賣(mài)款35萬(wàn)元退還孫俊崗。

五、孫俊崗向最高法院申訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)濰19號(hào)裁定、臨1號(hào)裁定。最高法院駁回孫俊崗的申訴請(qǐng)求。

裁判要點(diǎn)及思路

關(guān)于臨朐縣法院撤銷(xiāo)拍賣(mài)裁定是否符合法律規(guī)定的問(wèn)題，買(mǎi)受人競(jìng)買(mǎi)案涉財(cái)產(chǎn)后，與拍賣(mài)公司簽訂了《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》，約定拍賣(mài)成交后的款項(xiàng)交付方式。執(zhí)行法院一直未制作確認(rèn)拍賣(mài)成交的執(zhí)行裁定。本案中的拍賣(mài)行為是在執(zhí)行程序中經(jīng)法院委托進(jìn)行的司法拍賣(mài)，司法拍賣(mài)不同于普通民事拍賣(mài)，受委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的拍賣(mài)行為性質(zhì)上屬于司法授權(quán)行為，其只能在法院授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施司法拍賣(mài)活動(dòng)，并受執(zhí)行法院監(jiān)督。因此，對(duì)于司法拍賣(mài)而言，即使簽訂了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，只要執(zhí)行法院沒(méi)有送達(dá)拍賣(mài)成交裁定，強(qiáng)制拍賣(mài)程序就沒(méi)有結(jié)束，競(jìng)買(mǎi)人就不能辦理過(guò)戶手續(xù)，也就不會(huì)發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的效力。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所李舒律師、唐青林律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

一、因法院的法律文書(shū)導(dǎo)致物權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓的，自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力，競(jìng)買(mǎi)人雖通過(guò)拍賣(mài)競(jìng)價(jià)與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)簽訂了《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》，并支付了部分或全部成交款，但未取得足以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的具有形成效力的拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的裁定，故競(jìng)買(mǎi)人此時(shí)未取得拍賣(mài)房屋的所有權(quán)，法院此時(shí)仍可撤銷(xiāo)該拍賣(mài)程序。所以，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)注意其自收到執(zhí)行法院生效拍賣(mài)裁定時(shí)取得拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，僅簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》并未產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)之法律效力。

二、競(jìng)買(mǎi)人與拍賣(mài)公司之間簽訂的《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》，合同成立生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定的權(quán)利義務(wù)履行合同約定，一方違約的應(yīng)根據(jù)合同及《合同法》相關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。競(jìng)買(mǎi)人若未能依照拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)中約定期限交納拍賣(mài)款的，導(dǎo)致涉案財(cái)產(chǎn)重新拍賣(mài)，出現(xiàn)他人以低于第一次拍賣(mài)價(jià)成交的情況。根據(jù)拍賣(mài)交易規(guī)則的相關(guān)規(guī)定及《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》的約定，重新拍賣(mài)后造成拍賣(mài)標(biāo)的物差價(jià)損失應(yīng)由違約方即原競(jìng)買(mǎi)人承擔(dān)。

三、此外，關(guān)于集體所有土地的使用權(quán)能否被集體以外人員取得的糾紛，本案拍賣(mài)的標(biāo)的物是大沽河公司在承租的北王家莊村委會(huì)所有的集體土地上建設(shè)的包括農(nóng)作物種植溫室大棚在內(nèi)的地上建筑物。使用該建筑物并從事農(nóng)業(yè)種植，就離不開(kāi)建筑物所附著的土地。孫俊崗雖與北王家莊村委會(huì)簽訂了相關(guān)土地租賃協(xié)議，但由于未得到李哥莊鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)，依據(jù)土地管理法第十五條第二款的規(guī)定，其無(wú)法合法使用拍賣(mài)標(biāo)的物所附著的土地。且根據(jù)2006年4月26日膠州法院作出的（2006）膠民初字第0408號(hào)民事判決，北王家莊村委會(huì)與大洋公司簽訂的土地租賃協(xié)議已經(jīng)終止，孫俊崗亦不能繼受取得大沽河公司原有的權(quán)利。孫俊崗競(jìng)買(mǎi)案涉財(cái)產(chǎn)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。所以，當(dāng)事人在競(jìng)拍“兩權(quán)”抵押（農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)）財(cái)產(chǎn)時(shí)，需要明確當(dāng)?shù)啬芊褶k理后續(xù)過(guò)戶或經(jīng)營(yíng)手續(xù)并進(jìn)一步判斷能否實(shí)現(xiàn)競(jìng)買(mǎi)目的。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。我們對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著我們對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》［法發(fā)〔2004〕5號(hào)］

第二十四條人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國(guó)土資源管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理土地征用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。
對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國(guó)土資源管理部門(mén)協(xié)商一致后再行處理。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)）

第二十六條不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。

法院判決

以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于本案爭(zhēng)議事項(xiàng)的“本院認(rèn)為”部分的詳細(xì)論述與分析：

本院認(rèn)為，“本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是，臨朐縣法院撤銷(xiāo)拍賣(mài)裁定是否符合法律規(guī)定。

孫俊崗并未合法取得本案的案涉標(biāo)的物。買(mǎi)受人孫俊崗競(jìng)買(mǎi)案涉財(cái)產(chǎn)后，與精誠(chéng)拍賣(mài)公司簽訂了《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》，約定拍賣(mài)成交后，除即時(shí)清結(jié)的情況外，拍定方須當(dāng)場(chǎng)交付拍定價(jià)款總額的5%的定金，計(jì)15萬(wàn)元；從2007年8月起，每月的15日前交付拍賣(mài)款35萬(wàn)元，于2008年1月15日將所有拍賣(mài)款付清。經(jīng)查，孫俊崗除在拍賣(mài)成交當(dāng)日支付5萬(wàn)元保證金、次日支付30萬(wàn)元外，余款未付。執(zhí)行法院也未制作確認(rèn)拍賣(mài)成交的執(zhí)行裁定。因本案的拍賣(mài)行為是在執(zhí)行程序中經(jīng)法院委托進(jìn)行的司法拍賣(mài)，司法拍賣(mài)不同于普通民事拍賣(mài)，受委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的拍賣(mài)行為性質(zhì)上屬于司法授權(quán)行為，其只能在法院授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施司法拍賣(mài)活動(dòng)，并受執(zhí)行法院監(jiān)督。因此，對(duì)于司法拍賣(mài)而言，即使簽訂了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，只要執(zhí)行法院沒(méi)有送達(dá)拍賣(mài)成交裁定，強(qiáng)制拍賣(mài)程序就沒(méi)有結(jié)束，競(jìng)買(mǎi)人就不能辦理過(guò)戶手續(xù)，也就不會(huì)發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的效力。故臨朐縣法院綜合考慮上述情況，撤銷(xiāo)該院拍賣(mài)裁定及相關(guān)委托拍賣(mài)通知書(shū)，符合本案客觀情況，也不違反相關(guān)法律規(guī)定。”

案件來(lái)源

最高人民法院：《孫俊崗、山東省臨朐縣華龍園林工程有限公司與山東省膠州市李哥莊鎮(zhèn)人民政府、膠州市大沽河農(nóng)科園有限公司建設(shè)工程合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》【（2016）最高法執(zhí)監(jiān)277號(hào)】

有關(guān)已簽訂拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)的競(jìng)買(mǎi)人在執(zhí)行法院生效裁定作出前，因其尚未取得物權(quán)，法院此時(shí)仍可撤銷(xiāo)該拍賣(mài)程序的問(wèn)題，以下是我們?cè)趯?xiě)作中檢索到與該問(wèn)題相關(guān)的案例及裁判觀點(diǎn)，以供讀者參考。

1、因法院的法律文書(shū)導(dǎo)致物權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓的，自法律文書(shū)等生效時(shí)發(fā)生效力，競(jìng)買(mǎi)人雖通過(guò)拍賣(mài)競(jìng)價(jià)與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)簽訂了《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》，并支付了全部成交款，但未取得足以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的具有形成效力的拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的裁定，故競(jìng)買(mǎi)人此時(shí)未取得拍賣(mài)房屋的所有權(quán)。

案例一：《黃朝豪、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司佛山市分行等與唐灶群、曾國(guó)防執(zhí)行裁定書(shū)》【佛山市中級(jí)人民法院（2016）粵06執(zhí)復(fù)90號(hào)】

本院認(rèn)為，“根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款、第二十八條和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或人民政府的征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)成交或抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣(mài)成交后或抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。本案爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)，黃朝豪雖然通過(guò)拍賣(mài)競(jìng)價(jià)與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)簽訂了《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》，并支付了全部成交款，但未取得足以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的具有形成效力的拍賣(mài)成交、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的裁定，故黃朝豪尚未取得702房的所有權(quán)，不享有直接支配和排他的權(quán)利。黃朝豪的復(fù)議理由不成立，本院不予采納。原審法院亦已作出執(zhí)行裁定退回黃朝豪相應(yīng)競(jìng)買(mǎi)款項(xiàng)及拍賣(mài)傭金，并無(wú)造成黃朝豪的經(jīng)濟(jì)損失。原審法院結(jié)合申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利基礎(chǔ)、被執(zhí)行人自動(dòng)履行債務(wù)情況和居住現(xiàn)狀，以及黃朝豪的救濟(jì)保障，作出（2015）佛城法執(zhí)字第909號(hào)-3號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。”

2、競(jìng)買(mǎi)人未能依照拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)中約定期限交納拍賣(mài)款的，導(dǎo)致涉案財(cái)產(chǎn)重新拍賣(mài)，出現(xiàn)以低于第一次拍賣(mài)價(jià)成交的情況。根據(jù)拍賣(mài)交易規(guī)則的相關(guān)規(guī)定及《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》的約定，重新拍賣(mài)后造成拍賣(mài)標(biāo)的物差價(jià)損失應(yīng)由違約方即原競(jìng)買(mǎi)人承擔(dān)。

案例二：《諸城誼臻服飾有限公司與王夕光、孟照勛、青島興文基礎(chǔ)工程有限公司、山東鑫城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司執(zhí)行分配方案異議糾紛案》【最高人民法院（2013）民申字第2429號(hào)】

本院認(rèn)為，“關(guān)于涉案280萬(wàn)元拍賣(mài)差價(jià)款應(yīng)否由誼臻服飾公司補(bǔ)足的問(wèn)題。誼臻服飾公司與王夕光申請(qǐng)執(zhí)行過(guò)程中，濰坊中院委托濰坊泰源拍賣(mài)有限公司對(duì)諸國(guó)用（2007）第02024號(hào)土地使用權(quán)及地上建筑物進(jìn)行司法拍賣(mài)。誼臻服飾公司以1880萬(wàn)元最高報(bào)價(jià)競(jìng)買(mǎi)成功。但是，誼臻服飾公司未能依照《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》規(guī)定的期限交納拍賣(mài)款，后經(jīng)法院多次催促仍未能履行付款義務(wù)，導(dǎo)致涉案諸國(guó)用（2007）第02024號(hào)土地使用權(quán)重新拍賣(mài)，并由雅居園投資公司以1600萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，與第一次拍賣(mài)成交的差價(jià)為280萬(wàn)元。根據(jù)拍賣(mài)交易規(guī)則的相關(guān)規(guī)定及《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》的約定，重新拍賣(mài)后造成拍賣(mài)標(biāo)的物差價(jià)損失應(yīng)由違約方承擔(dān)。因此，一、二審判決認(rèn)定涉案土地拍賣(mài)差價(jià)款280萬(wàn)元由誼臻服飾公司補(bǔ)足，并無(wú)不當(dāng)?！?/p>

3、競(jìng)買(mǎi)人與拍賣(mài)公司之間簽訂的《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》，該合同成立生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定的權(quán)利義務(wù)履行合同約定，一方違約的應(yīng)根據(jù)合同及《合同法》相關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

案例三：《佘德強(qiáng)與閬中市國(guó)土資源局建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)》［最高人民法院（2016）最高法民申1100號(hào)］

本院認(rèn)為，“佘德強(qiáng)拒絕履行成交確認(rèn)書(shū)約定的義務(wù)，構(gòu)成違約?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》約定：1.拍賣(mài)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成功后，買(mǎi)受人必須按《競(jìng)買(mǎi)須知》約定的時(shí)間、地點(diǎn)簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。2.買(mǎi)受人在簽署《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》后，在七個(gè)工作日內(nèi)與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》簽訂之日起七日內(nèi)(2011年5月17日前)，買(mǎi)受人繳納第一期拍賣(mài)土地出讓總價(jià)款的50%，第二期于2011年6月17日前交付成交總價(jià)款的30%，第三期于2011年7月17日前交清余下20%的拍賣(mài)土地出讓總價(jià)款。買(mǎi)受人不能按時(shí)支付價(jià)款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過(guò)60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付的，出讓人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求買(mǎi)受人賠償損失。3.買(mǎi)受人獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，必須按《競(jìng)買(mǎi)須知》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》要求和約定用地。4.買(mǎi)受人若違反上述條款，競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還，同時(shí)取消買(mǎi)受人競(jìng)得資格。買(mǎi)受人按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》第31、33條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。因佘德強(qiáng)拒絕與閬中市國(guó)土局依約簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，2011年7月21日，閬中市國(guó)土局作出《關(guān)于取消（2011）035號(hào)地塊買(mǎi)受人資格的通知），有相應(yīng)的合同和法律依據(jù)。”

案例四：《青州市天潤(rùn)液壓科技有限公司與濰坊金碩制帽有限公司、青州華美輪胎有限公司返還原物糾紛二審民事判決書(shū)》【濰坊市中級(jí)人民法院（2014）濰民一終字第1261號(hào)】

本院，“2011年12月22日，上訴人在濰坊泰源拍賣(mài)公司舉行的拍賣(mài)會(huì)上，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)拍得涉案房地產(chǎn)。同日，上訴人與濰坊泰源拍賣(mài)公司簽訂拍賣(mài)成交確認(rèn)合同一份，該合同系雙方自愿簽訂的，且該合同不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。合同簽訂后，雙方均應(yīng)按合同約定的內(nèi)容履行合同義務(wù)，上訴人按約交付拍賣(mài)標(biāo)的物的價(jià)款，而合同未明確約定濰坊泰源拍賣(mài)公司將拍賣(mài)標(biāo)的物交付的具體時(shí)間，且拍賣(mài)標(biāo)的物一直由被上訴人占有、使用。拍賣(mài)成交確認(rèn)合同約定‘拍賣(mài)標(biāo)的需要清場(chǎng)、倒業(yè)的，由買(mǎi)受人在付清全部?jī)r(jià)款并取得委托人交付的有關(guān)標(biāo)的權(quán)屬憑證后在委托方的協(xié)助下依法組織清場(chǎng)、倒業(yè)’，從該內(nèi)容可以看出，拍賣(mài)標(biāo)的物在上訴人付清全部?jī)r(jià)款后，需委托人濰坊銀行股份有限公司交付給上訴人全部的權(quán)屬憑證后，在委托方的協(xié)助下依法組織清場(chǎng)、倒業(yè)拍賣(mài)標(biāo)的物。而上訴人在2013年6月7日才取得全部的權(quán)屬憑證，2013年6月21日，在委托人濰坊銀行股份有限公司未參與下，上訴人與被上訴人協(xié)商達(dá)成倒業(yè)協(xié)議，該協(xié)議確定的倒業(yè)的具體時(shí)間系拍賣(mài)標(biāo)的物交付時(shí)間，上訴人與被上訴人應(yīng)當(dāng)按該協(xié)議約定的時(shí)間履行。上訴人主張2012年3月至2013年6月共計(jì)15個(gè)月的房租損失無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。上訴人的其他上訴理由證據(jù)不足，本院亦不予支持?！?/p>

4、競(jìng)買(mǎi)人購(gòu)得拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》，但未按合同約定期限交付拍賣(mài)款的，此時(shí)因該拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)仍登記在原所有權(quán)人名下，法院仍可以原所有權(quán)人為被執(zhí)行人執(zhí)行該部分拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)，競(jìng)拍人以案外人身份提出排除執(zhí)行請(qǐng)求的，法院不予支持。

案例五：《比德文控股集團(tuán)有限公司、濰坊創(chuàng)濰投資管理有限公司與濰坊榮昌油脂有限公司、濰坊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)投資總公司等企業(yè)借貸糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》［山東省濰坊市中級(jí)人民法院（2016）魯07執(zhí)異11號(hào)］

本院認(rèn)為，“濰坊市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資公司委托山東濰坊拍賣(mài)行有限公司對(duì)包括上述查封土地在內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣(mài)，異議人比德文控股集團(tuán)有限公司競(jìng)得上述資產(chǎn)，但并未按拍賣(mài)成交確認(rèn)合同以及拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)的要求在60日內(nèi)交清全部拍賣(mài)成交款，亦未將剩余拍賣(mài)價(jià)款按照法院的要求交付執(zhí)行。因系資產(chǎn)整體拍賣(mài)，故異議人主張關(guān)于濰國(guó)用（2003）字第A048號(hào)的土地的拍賣(mài)款已全部交清的主張亦不能成立。綜上，位于濰坊市奎文區(qū)東風(fēng)東街以北、四平路以西，土地證號(hào)為濰國(guó)用（2003）字第A048號(hào)的土地使用權(quán)登記在被執(zhí)行人濰坊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)投資總公司名下，本院進(jìn)行查封并無(wú)不當(dāng)，異議人比德文控股集團(tuán)有限公司的異議理由不能成立，本院不予支持?！?/p>

5、競(jìng)買(mǎi)人自收到執(zhí)行法院生效拍賣(mài)裁定時(shí)取得拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，僅簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)合同》并未產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)之法律效力。

案例六：《楊文龍等與姜克楊排除妨害糾紛二審民事判決書(shū)》【北京市第二中級(jí)人民法院（2014）二中民終字第03783號(hào)】

本院認(rèn)為，“姜克楊于2013年1月28日通過(guò)與北京中鼎國(guó)際拍賣(mài)有限公司簽訂拍賣(mài)成交確認(rèn)合同，以2868046元的價(jià)格拍得涉案房屋。原審法院作出的（2011）西執(zhí)字第7487號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)裁定，姜克楊擁有涉案房屋的所有權(quán)。2013年3月18日，姜克楊取得涉案房屋的所有權(quán)證?！?/p>

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時(shí)所在工作單位。